Tíz százalék lehet érintett
"Mintegy tíz százalékra becsüljük az adóköteles, 30 millió forintnál többet érő lakások állományát országos szinten, hozzátéve, hogy ez az arány a fővárosban és az agglomerációban ennél jóval magasabb is lehet" – mondta Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum Zrt. vezérigazgatója. (Az érintett ingatlanok számát tekintve hasonló becslést tett közzé nemrég a Duna House is - a szerk.)
A nagy értékű ingatlanok forgási sebessége kisebb, mint az olcsóbb, nagy tömegek számára elérhető lakásoké, házaké, ráadásul a válság hatására a drágább ingatlanok iránti kereslet még inkább lelassult. Az Otthon Centrum adatbázisa szerint az év első négy hónapjában a rajtuk keresztül eladott 30 millió feletti értékkategória jóval a kínálati aránya alatt, éppen tíz százalékos részesedést ért el.
Ez is jelzi, hogy valós piaci árakat igen nehéz meghatározni ebben a kategóriában. Viszont pont ez a szegmens - a 50-70 millió feletti családi házaké - az, ahol egy pár milliós ésszerű, a piaci igényeket szem előtt tartó felújítás, modernizálás költsége akár kétszeresen is érvényesíthető a későbbi eladási árban. Az érték egyszeri megállapítása után tehát az egyes ingatlanok értékkövetése újabb nagy kihívást jelent, ha naprakész adatbázis alapján szeretné az állam kiróni a vagyonadó ezen elemét.
Több bevétel kevesebb adózótól
Bár az első bejelentések után – miszerint minden kétmillió feletti ingatlan adózna – az ingatlanadó felpuhulásaként értékelhető a 30 milliós limit meghúzása, a 30 millió alatti összeg beszámítása az adóalapba azt jelzi, hogy az állam kevesebb adózótól ugyan, de több bevételhez szeretne jutni. Egy elgondolkodtató példa: míg a bő két évet megélt luxusadó alapján egy 105 milliós ingatlan után mindössze 25 ezer forintot kellett fizetni évente (az 5 millió 0, 5 százaléka), ez ma, ugyanilyen érték mellett 480 ezer forintot jelent majd (30 milliós részre 0,35 százalék, 75 millióra pedig 0,5 százalék).
"Önmagában a vagyonadó ingatlanokra vonatkozó eleme nem fogja átrajzolni az ingatlanpiac jelenlegi képét. Bár biztosan lesznek olyanok, akiknek ez lesz az ’utolsó csepp a növekvő terhek tengerében’, nem számítunk arra, hogy az adóköteles ingatlanok tömegesen jelennének meg a piacon" - hangsúlyozta Nagygyörgy Tibor. "Ugyanakkor az éppen 30 millió feletti lakásoknál az eladóknak ésszerű lesz engedniük az árból. Ugyanígy, az új beruházásoknál is figyelni fognak a fejlesztők, hogy lehetőleg az adóköteles limit alá lőjék be a lakások árát az árlistán; a szocpollal megszűnő méltányolható lakásigény, illetve az illetékcsökkentés mérlegelése mellett ez egy új árazási szempont lehet majd."
Mérséklődhet viszont a lakáskiadási céllal vásárlók kereslete a harminc millió feletti kategóriában, hiszen egy átlagos állapotú ingatlannál körülbelül egyhavi bérleti díjnak megfelelő összeget kell majd adóban befizetni.
A kidolgozott vagyonadó program a rászorulóknak (nyugdíjasoknak, nagycsaládosoknak, munkanélkülieknek) számos könnyítést tartalmaz. Az Otthon Centrumnál úgy vélik, nem kell attól tartani, hogy a nyugdíjasok tömegével terhelnék meg majdani örököseiket a be nem fizetett adójukkal. Ha tehetik, inkább a 10 millióval csökkentett adóalap után fizetik majd be a közterhet, vagy máshogy próbálják meg kigazdálkodni az évente kétszer fizetendő adóösszeget.
Két tényező, ami tényleg betehet az ingatlanpiacnak
"Összességében úgy gondolom, hogy a júliustól megszűnő szocpol és állami kamattámogatás, valamint az új lakások esetében 25 százalékra emelkedő áfa piacmérséklő hatása jóval jelentősebb lesz júliustól, mint amire az ingatlanadó bevezetésekor lehet számítani" – hangsúlyozta Nagygyörgy Tibor. - "Emellett a lakáshitelek tömeges bedőlése és a lakások áron aluli piacra kerülése okozhat gondokat az ingatlanpiacon és a pénzügyi rendszerben egyaránt."
A szakember szerint ezért - és a szociális problémák elkerülése érdekében is - az ilyen bedőlt lakáshitelesek megsegítésére érdemes lenne létrehozni egy, az állam és a bankok által 50-50 százalékban lejegyzett, hétéves, zárt végű ingatlanalapot. Az alap a forgalmi érték 75 százaléka körül vásárolhatná meg az ingatlanokat, az e feletti esetleges adósság a bank vesztesége lenne. A lakásokat öt éven belül a jelenlegi piaci érték 100 százalékán vásárolhatnák vissza az adósok az alaptól, addig bérlőként használhatnák az alap által fizetett vételár három százalékának megfelelő bérleti díjért.
