2015 a lakáspiac fellendülésének éve volt Magyarországon, ugyanakkor a lakásépítés hosszú évek óta és tavaly is stagnált. Ha az elmúlt 15 évet vizsgáljuk, akkor az látszik, hogy a lakásépítés csúcs éve 2004 volt, ekkor ugyanis majdnem 44 ezer lakás épült Magyarországon. A legszűkebb esztendő pedig 2013, amikor országoson alig 7 213 db új lakás került piacra. Tavaly sem épült sokkal több lakás, alig 7 619, ugyanakkor a lakásépítési engedélyek száma mintegy 30%-kal haladta meg az előző évi adatot. 2016-ban az építési engedélyek száma, valamint az engedélyezési eljárás könnyítése nyomán már csak bejelentés köteles formában, országos szinten akár 10-12 ezer lakás is épülhet.
Az elmúlt bő két évtized távlatában jól látható, hogy a 90-es évek első felében, még a rendszerváltás előtt kezdett nagy állami lakásépítési programok kifutását követően a lakásépítés csak a támogatott jelzáloghitelek megjelenésével tudott fellendülni a kétezres évtized elején. A támogatások átalakítása nyomán, az Európai Unióhoz való csatlakozás időszakában, a látszólag megfizethető, azonban jelentős kockázatot jelentő deviza alapú hitelek megjelenése további lendületet biztosított a szektornak, azonban a 2008-tól kibontakozó recesszió a lakásépítést szinte a háborús évek szintjére szorította vissza.
A 2000-2015-ös időszakot vizsgálva 2004-ben épült a legtöbb lakás; közel 44 ezer Magyarországon, ebből vidéken 33 761. A legszűkebb esztendő lakásépítés szempontjából 2013 volt, amikor 5 523 új lakást regisztrált a KSH vidéken, országosan pedig 7 213-at. A lakások döntő többsége családi ház formájában épült meg, emiatt az épített lakások számától függetlenül az évtized folyamán végig magas volt a három és több szobás lakások aránya az új építésű lakások között. Az átlagos alapterület vidéken a válságot megelőző, magasabb lakásszámokkal jellemezhető évek során is 95-100 m2 között, míg a válság beköszöntével, a drasztikusan csökkenő lakásépítési számok mellett egészen 112 m2-ig ugrott meg (2011-ben) és végig 105 m2 felett volt.
2015-ben országosan a 2014. évhez képest 9%-kal kevesebb, alig 7 619 lakás épült Magyarországon, ugyanakkor a lakásépítési engedélyek száma a KSH februárban közzétett adatai alapján mintegy 30%-kal haladták meg az előző évi adatot. A megjelent adatokból az látható, hogy 2015-ben az előző évhez képest az épített lakások száma országosan 9, Budapesten és a községekben 4, a megyei jogú városokban 14%-kal csökkent. A természetes személyek által épített lakások aránya változatlanul 59, a vállalkozások által építetteké 39%, volt, Budapesten az utóbbiak aránya 59-ről 66%-ra nőtt.
Az építés célját tekintve saját használatra a lakások 55, értékesítésre 41% épült, az újonnan épült lakóépületek között a családi házak aránya 56-ról 60%-ra nőtt, míg a többszintes, többlakásos épületeké 35-ről 33%-ra, a lakóparkban épült lakásoké 7-ről 5%-ra csökkent. A használatba vett lakások átlagos alapterülete 101 m2 volt, ugyanakkora, mint egy évvel korábban. Az év folyamán kiadott 12 515 új lakásépítési engedély 30%-kal haladta meg a megelőző évit, Budapesten 73%-kal több lakás építését engedélyezték.
A kiadott új építési engedélyek alapján 27%-kal több, összesen 6 526 lakóépület építését tervezik. Egy-másfél éves átfutással számolva 2016-2017 fordulóján ezek alapján a fővárosban 4-5 ezer lakás átadása várható. Országos szinten az építési engedélyek száma, valamint az engedélyezési eljárás könnyítése nyomán már csak bejelentés köteles formában, idén akár 10-12 ezer lakás épülhet.
2000-2014: vidék
A megyéket tekintve az elmúlt években ezer lakást közelítő vagy ezt meghaladó volumenű lakásépítés éves szinten csak a főváros környékén (Pest megyében) és a nyugati országrészben (Győr-Moson-Sopron megyében) volt. Pest megyében az épített lakások közel 80% családi ház, míg Győr-Moson-Sopronban ez az arány csak 56% volt 2014-ben, a megelőző válságos évek során azonban itt is a családi házas forma dominált. 2004-ben, amikor a meglévő lakásállomány közel 1%-nak megfelelő mértékben épültek új lakások a megyei lakásépítés sokkal kiegyenlítettebb képet mutatott, ezres nagyságrendben épültek lakások Békés, Tolna, Komárom-Esztergom és Nógrád megye kivételével.
A megyeszékhelyek esetében is a 2004-es év volt a csúcs: ebben az évben, Debrecenben közel másfélezer, Nyíregyházán több mint ezerkétszáz, Győrben, Szegeden nyolcszáz feletti, Székesfehérváron pedig hétszáznál is több lakás épült. Ebben az évben „hatszázasok klubjában” szerepelt Pécs, Szombathely és Veszprém is. Tíz évvel később, 2014-ben megyei jogú városokban épült lakások száma mindössze 20% volt a 2004. évhez képest. Debrecenben a 2014-ben épített lakások száma nem érte el a hatszázat, Győrben a négyszázat. Száznál több lakás Érden, Győrben, Kecskeméten, Sopronban és Szegeden épült.
Az épített lakások száma, a családi házak aránya és a 3 és több szobás lakások aránya vidéken 2000-2014-ben
Forrás: KSH
2000-2014: főváros
Ha külön a fővárost nézzük, akkor Budapesten, 2005 volt a lakásépítés csúcséve, amikor 12 ezret is meghaladta az új lakások száma. A kétezres évtized elején beinduló államilag támogatott jelzáloghitelezés hatására beindult a vállalkozói lakásépítés, ami már az évtized első néhány évében elsősorban a fővárosban éreztette hatását: 40%-ról 10% alá esett vissza a családi házak aránya Budapesten 2000 és 2005 között. A válság beköszöntével a drasztikusan csökkenő lakásszámok mellett az arány 2012-ben ismét megközelítette a 40%-ot. A három és több szobás lakások aránya az új építésű ingatlanok között 2004-ben csökkent 50% alá, amikor a lakásépítés a fővárosban meghaladta a tízezres számot. A válság hatására csökkenő új építések egyre nagyobb hányada valósult meg családi ház formájában, ezt tükrözi, hogy 2011-től stabilan több mint a fele az újonnan épülő lakásoknak három vagy annál több szobás lakás volt.
2005-ben a XIII. kerületben épült a legtöbb lakás, szám szerint 3 250 darab. A dobogó második helyén Zugló állt, 1200-at meghaladó lakásszámmal. Ezer körüli, ill. azt meghaladó lakásépítés három kerületben történt ebben az évben: Újpesten és Ferencvárosban. Kőbánya, Újbuda a kertvárosrészek közül a XVIII. és a XX. kerület voltak azok a kerületek, ahol az átlagos félszáz lakásnál több épült ebben az évben. Kilenc évvel később, 2014-ben egy kerületben sem épült 500 lakásnál több, a dobogós helyeken a IX., XIII. és a XXI. kerületet találjuk. Az elmúlt 5-6 év alacsony lakásszámai következtében egy-két nagyobb projekt egyes ütemeinek átadása komoly hatással volt az adott év lakásépítési rangsorának alakulására.
Az épített lakások száma, a családi házak aránya és a 3 és több szobás lakások aránya Bp.-en 2000 – 2014-ben
forrás: KSH
Az alábbi ábra negyedéves bontásban mutatja az építési engedélyek és az épített (használatba vett) lakások számát, illetve ebből a vállalkozók által épített lakások arányát. Jól látható, hogy az elmúlt öt év során a vállalkozói építés aránya – jelentős fluktuáció mellett – 50% alatt maradt, az utóbbi két év során 40% körül mozgott.
Építési engedélyek, épített lakások száma és a vállalkozások által épített lakások aránya Magyarországon 2011 - 2015
Forrás: KSH
A CSOK hatására a használt lakásforgalom élénkülése mellett mind az egyéni építtetői aktivitás (családi házak), mind a vállalkozói lakásépítés felfutása várható (sor- és csoportházak, társasházak), elsősorban az olcsóbb építési lehetőséget kínáló városperemi és jelentősebb foglalkoztatási központok (megyei jogú városok) vonzáskörzetében található településeken. A fővárosban a peremkerületek és az agglomerációban a fővárosból jól megközelíthető települések lehetnek a vállalkozói építés elsődleges célterületei. Erre utal az is, hogy tapasztalataink szerint a kétezres évtized eleji lakásboom időszakában a fejlesztők által „felfedezett” városrészekben korábban a válság következtében leállt projektek újra indultak. Emellett a fővárosban, a külső kerületekben és a főváros közeli településeken élénkült meg a fejlesztők tevékenysége. Hasonló tendenciákat látunk vidéki megyeszékhelyeken is. Az előkészítés alatt álló projektek között nem egy a lakásépítési szempontból csúcsnak számító években megszokott 300-500 lakásos léptéket is eléri, de ezeket általában kisebb ütemekre bontva tervezik megvalósulni.
