"A válság egyik legszembetűnőbb hozadéka a bankok és az ügyfelek közti bizalmatlanság erősödése, talán ez is az oka annak, hogy a hitelezés fellendülése lassú" - emelte ki egy szerdai sajtótájékoztatón Gyuris Dániel, az OTP Jelzálogbank elnök-vezérigazgatója. Szerinte a bizalmatlanság egyik orvossága lehet, ha megfelelő ingatlanfedezetek állnak a hitelek mögött, hiszen az ingatlanok tényleges és reális értéke meghatározza az alkupozíciókat a piacon. Az OTP szakemberei szerint éppen ezért lehet hasznos a most elkészült Értéktérkép nevű elemzésük, mely a következő években nagyban segítheti a piacot.
Továbbra is Buda az értékállóbb
A fővárosban két év alatt 8 százalékos áresés volt megfigyelhető a piacon, ezen belül a családi házak árai inkább stagnáltak. Ez azonban csak a piac 12 százalékát teszi ki, a panellakások nagyobb áreséséből jött ki a teljes piacra vetített árcsökkenés - emelte ki a sajtótájékoztatón Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.
Összességében továbbra is az tapasztalható, hogy Buda értékállóbb, a fővároson belül voltak olyan területek, ahol emelkedtek az árak az elmúlt két évben, ezek főleg a budai és a pesti belvárosi kerületek voltak. Budapesten belül a XI. kerület tekinthető a legnagyobb növekedéssel jellemzett körzetnek, ott csak a panellakások lógtak ki a sorból - derül ki az OTP elemzéséből.
Átlagban 262 ezer forintos áron értékesítettek négyzetméterenként lakásokat a fővárosban 2010-ben, ebben nagy különbség látszik Buda és Pest között. Közel négyszeres különbség mutatkozik például az újpalotai lakótelep 159 ezer forintos és a Várnegyed 584 ezer forintos átlagárai között - emelte ki Valkó Dávid. Budán a békásmegyeri lakótelep átlagára volt a legalacsonyabb, míg Pesten a belvárosi lakások voltak értékállóbbak az átlagnál.
A forgalom tekintetében az OTP adatai szerint két év alatt 38 százalékos csökkenés volt megfigyelhető, de voltak olyan területek, ahol nőtt a forgalom, például a XI. és a VIII. kerületekben. A pesti peremkerületek azonban szinte egybefüggő tömböt alkottak abból a szempontból, hogy mindenütt visszaesés volt tapasztalható. "A budapesti ingatlanok 2,4 százaléka cserél gazdát évente, ez a belvárosi pörgésből és a peremkerületek mozdulatlanságából adódik össze" - mondta Valkó Dávid. A VIII. kerületben például minden 23. lakást eladnak évente, miközben a XXIII. kerületben csak minden 167. ingatlan cserél gazdát - hozta fel példaként.
Az OTP Jelzálogbank vezető elemzője hozzátette: nem mindig egyértelmű a kapcsolat az árak és a forgalom között, sok olyan terület van, ahol a csökkenő árak emelkedő forgalommal párosulnak, vagy a forgalom visszaesése ellenére emelkedek az árak. Összességében a felmérés szerint a leginkább válságálló a fővárosban a XI. kerület, míg a krízis által legjobban sújtott a XV.
42 ezer forintos négyzetméterár a mélypont
Országos léptékben két év alatt 6,9 százalékkal csökkentek az ingatlanárak, a felmérés szerint a kelet-nyugat megosztottság helyett nagy jelentőségük van a lokális tényezőknek, mint például az autópályák, üdülőövezetek közelsége. Valkó Dávid kiemelte, hogy Budapesten annak volt köszönhető a nagyobb áresés, hogy a magasabb forgalom miatt hamarabb megjelent a válság árletörő hatása, sokkal többet lehet például alkudni.
Az árakat tekintve az elmúlt két év nyertese Somogy, Győr-Moson-Sopron, Bács-Kiskun megyék voltak, a legnagyobb vesztesek között pedig Komárom-Esztergom, Borsod, Szabolcs és Nógrád szerepeltek. Az országos átlagár 122 ezer forint volt négyzetméterenként, de ezen belül nagy volt a szórás, hiszen a bodrogközi kistérség 42 ezer forintos átlagára volt a mélypont, míg Balatonföldvár térségében a budapesti átlagot is meghaladták a négyzetméterárak.
A forgalom országosan 53 százalékkal csökkent két év alatt, ezen belül jól kirajzolódtak a nagyvárosok, de nagy a helyi sajátosságok szerepe - derül ki az OTP elemzéséből. Évente a teljes lakásállomány mintegy 1,5 százaléka cserélt gazdát, ebben a tekintetben is jól elkülönülnek a nagyvárosok nagyobb forgási sebességükkel.
"Összefoglalva megállapítható, hogy a válságban az amúgy sem tökéletesen működő ingatlanpiac még kiszámíthatatlanabb lett, mivel nagy szerepet kaptak a kényszerhelyzetek, gyakori árengedmények" - hangsúlyozta Valkó Dávid. További tapasztalat, hogy általában a nagyvárosok jobban átvészelik a válságot, bár gyakran jelentős áreséssel kell szembesülniük, mert a nagy tranzakciószám leszorítja az árakat.
Beke Károly
mfor.hu
