Még mindig Zugló és Újbuda a sláger
A Cordia szakemberei január elején két hét alatt térképezték fel a budapesti újlakás-piacot, a vizsgálat során arra jutottak, hogy jelenleg összesen 256 projekt fut a fővárosban, melyekben 22 409 lakás van. Ezekből 5854 vár még gazdára, azaz az értékesítettség 74 százalékos.
Az eladásra kínált újlakások száma 2006 óta folyamatosan csökken, akkor még több mint 11 ezer lakást kínáltak a fővárosban, ez nagyjából a felére esett vissza. A Cordia szakemberei szerint ha a kereslet-kínálat nem változik a következő két évben, akkor 2011 végén mindössze 1100 újlakás lehet a budapesti piacon.
A legtöbb vizsgált lakás másfél-kétszobás, az átlagos méret 61 négyzetméter, az átlagos listaár pedig 27,7 millió forint, tehát az átlagos négyzetméterár 417 ezer forint. A felmérés során a Cordia munkatársai tesztelték is a piacot, az derült ki, hogy átlagosan 5-6 százalékot lehetett alkudni a listaárakból előrehaladott tárgyalásokkal, de ez néhány esetben a 10 százalékot is elérte.
"Az említett 5854 lakás 63 százaléka már elkészült, 37 százalék pedig jelenleg építés alatt vagy tervezőasztalon van" – vázolta fel a tendenciát Földi Tibor, a Cordia vezérigazgatója. A legtöbb eladatlan kész lakás a III. és a X. kerületben van – derül ki a felmérésből.
A szakember hozzátette: a jelenlegi teljes újlakás-kínálatot listaáron bruttó 162,5 milliárd forintért lehetne megvenni, ez a magyar GDP fél százalékának felel meg.
Menekülnek a fejlesztők
"A felmérésünk szerint tavaly összesen 20 projektet függesztettek fel a fővárosban, azaz 1376 lakás építését hagyták félbe: ez leginkább a XIII. kerületre volt jellemző. A legtöbb projekt problémája az volt, hogy vagy nem kaptak finanszírozást, vagy pedig nem haladt a várt ütemben az értékesítés, ezért szerkezetkész állapotban leálltak" – emelte ki Földi Tibor.
A szakember hozzátette: döntően a külföldi befektetők döntöttek úgy, hogy kivonulnak hazánkból. Ez elsősorban azokat érinti, akik az utolsó hullámban jöttek be és a csúcson vásároltak telkeket, ilyenek voltak például a spanyol és az izraeli befektetők.
"Ahhoz, hogy valaki most kihozzon egy projektet, legalább fél éves előkészítés kell, onnan pedig még körülbelül másfél év, mire elkészül" – vázolta fel Földi Tibor. A Cordia vezérigazgatója idén nem számít sok új projektre, mivel romlottak a finanszírozási feltételek, a tőkeigény pedig nőtt.
Földi Tibor szerint leghamarabb 2011-ben jelenhet meg előértékesítéssel néhány fejlesztő a piacon. Azokból viszont csak 2013-ra lesznek beköltözhető lakások, ezért könnyen lehet, hogy 2011 végére nagyon lecsökken az egy éven belül költözhető lakások száma a piacon, amiket elsősorban keresnek. Ráadásul addigra várhatóan a rosszabb minőségű lakások maradnak meg a piacon, melyeket korábban nem tudtak értékesíteni.
Sokan halasztják a döntést
"Jelenleg nagy a bizonytalanság az újlakás-piacon, a legtöbb vevőjelölt elhalasztja döntéseit. Ez a kereslet viszont valamikor a piacra fog kerülni, ha valamilyen pozitív változás lesz a hazai és nemzetközi várakozásokban, akkor beindulhat a piac" – vélekedik Földi Tibor.
A Cordia vezérigazgatója szerint az árakat a kereslet és a kínálat mellett a bekerülési költségek határozhatják meg. Emellett fontos, hogy a belvárosban egyre kevesebb a jó minőségű beépíthető telek.
"Az újlakásokkal nem elsősorban a használt panelek, hanem a 2000-2001 után épült újszerű lakások tudják felvenni a versenyt, melyeknek négyzetméterára 330-400 ezer forint körül van" – vélekedik a szakember. Szerinte a használt lakások piacán ez a kategória nagyjából 10 százalékot tesz ki.
Beke Károly
