2011. szeptember 28. 19:16

A devizahitelesek számára biztosított kedvezményes végtörlesztés lehetősége sokak számára elgondolkodtató helyzetet teremt. Miután kevesek számára áll rendelkezésre akkora megtakarítás, mellyel kiegyenlíthetik a tartozásukat, más lehetőségeket is érdemes megvizsgálni. Ilyen lehetőség az ingatlan eladása, amely azonban számos kérdést vet fel.

A végtörlesztés megnyitása kettős helyzetet teremtett, egyrészt a megtakarításokkal rendelkezők számára jelentős árfolyamnyereséggel kecsegtető kiszállási lehetőséget a svájci frankban felvett hiteleikből, másrészt a devizahitelekben ragadók számára borítékolhatóan nagyobb jövőbeni terheket. Nem véletlen, hogy a Duna House szakértői szerint azok számára is megfontolásra érdemes a mostani kiszállási lehetőség, akik nem rendelkeznek olyan megtakarítással, melyből ki tudnák fizetni a hiteltartozásokat, vagy nem reális az adósságuk forinthitelre való konvertálása (pl. mert nem hitelképesek, vagy ingatlanuk nem nyújt megfelelő fedezetet).

Ebben az esetben megfontolás tárgyát képezheti a hitel fedezetül szolgáló ingatlan eladása. Tóth Csaba András, a Duna House Hálózat országos értékesítési vezetője szerint ugyanakkor több szempontot is szem előtt kell tartani ebben az esetben. Ilyen például, hogy a végtörlesztésre 60 nap áll rendelkezésre a bejelentést követően, így amíg nincs konkrét vevő az eladásra szánt ingatlanra, nem érdemes bejelenteni a bankunknál az ilyen irányú igényt. (Figyelembe kell ugyanakkor azt is venni, hogy év végig lehet a bejelentési lehetőséggel élni.)

Az ingatlaniroda szerint, ha nem sikerült vevőt találni december 30-ig, akkor sincs semmi veszve, hiszen 60 nap még úgy is marad. (Más kérdés, hogy éppen a Duna House Ingatlanpiaci Barométere szerint jelenleg ennél hosszabb időt vesz igénybe az átlagos értékesítési idő, mely településtől és ingatlantípustól függően 75 és 155 nap között szóródik). A szakértő szerint célszerű a bankkal előzetesen egyeztetni, hogy mi történik abban az esetben, ha a végtörlesztés összegét mégsem sikerül kifizetni. 

Az ingatlanközvetítő cég szerint amennyiben az ingatlan vásárlója nem készpénzből kívánja finanszírozni a vásárlást, úgy tanácsos szakértőtől állásfoglalást kérni a vevő hitelképességéről és a hitelfolyósítás átfutási idejéről, nehogy kicsússzon a végtörlesztés 60 napos határidejéből. Ez már csak azért is rendkívül fontos, mert ha a végtörlesztéssel nyerhető összeget valaki elveszíti, miközben a szoros határidő miatt esetleg a lakását a piaci ár alatt adja el, az összességében már nagyon fájó anyagi kárral jár.

Amennyiben készpénzes vevőre talál valaki, javasolt megpróbálni elérni, hogy a foglaló összege megegyezzen a végtörlesztésből spórolt hitelösszeggel. Így, ha a vevő valamiért meggondolná magát és nem fizeti meg a vételár hátralévő részét, a devizahitelét törleszteni kívánó felet akkor sem éri veszteség. 

Nagyon fontos tudni, hogy az ingatlanpiacon jelenleg is túlkínálat van, a mostani szabályozás pedig ezt a helyzetet fokozza majd. Ráadásul a végtörlesztés miatt igen szoros eladási határidővel kell végrehajtani a tranzakciót, miközben a keresleti oldalon nem várható változás rövid távon. Így várhatóan a végtörlesztési határidőn belül árcsökkenéssel kell számolni, melyet a Duna House előre láthatólag 5-10 százalék közé becsül. Természetesen az árcsökkenési tényező az ingatlan paramétereitől és elhelyezkedésétől is függ, mivel más-más kereslet van különböző ingatlan kategóriákban.

Az értékesítési folyamat elindítása mellett érdemes megfontolni egy hitelkiváltási folyamat indítását két okból is:
  • Ha a jelzáloggal terhelt lakásra nem talál az adós időben vevőt, akkor kiválthatja a hitelét, így realizálhatja az árfolyamkülönbséget a végtörlesztésnél és ráér bármilyen későbbi időpontban értékesíteni ingatlanát. Ebben az esetben tehát az új forinthitel egyfajta "áthidaló hitel" szerepet tölt be, amivel meghosszabbítható az értékesítési folyamat.
  • A jogszabályban meghatározott határidőt, így túl lehetne lépni, ami azért is megfontolandó, mert – ahogy fent említésre került – az erős kínálati nyomás átmeneti árcsökkenést okozhat a piacon.