A 2009-2011 közti, évi kb. 90 ezres ingatlan adás-vételi tranzakciós darabszámot követően 2012-ben 100-110 ezer körüli forgalom várható, amely ugyan messze elmarad a válság előtti 200 ezres nagyságrendtől, mégis 10-20 százalék közötti emelkedést mutat. Érdemes sorra venni az ingatlanpiacot alapvetően befolyásoló tényezőket és ezek szerepét kutatni a most tapasztalható változásban.
Padlón a hitelezésA lakásvásárlási, építési kedvet elsősorban a hitelezés tudja ösztönözni, erre igen jó példa mutatkozott 2003-2008 között, amikor a folyósított lakáscélú hitelek és támogatások mértéke többnyire bőven meghaladta a 500 milliárd forintot éves szinten és ehhez további támogatások is rárakódtak.
Az újlakás építési csúcs 2003-ban volt, ekkor 187 milliárd forintot folyósítottak, ellentétben a tavalyi évvel, amikor ugyanerre már csak alig 23 milliárdot. Használt lakás vásárlására 2003-ban 445, a válság előtti utolsó évben, 2008-ban pedig 563 milliárd forint folyósítás jutott, tavaly pedig 147 mindösszesen.
Adódik a kérdés, hogy ha a hitelezés ilyen drasztikusan visszaesett, akkor történt-e 2012-re változás e tekintetben, ami felpörgethette az ingatlanpiacot? A lakossági hitelezésben egyelőre semmiképp. A bankadókkal sújtott pénzintézeti szektor egyelőre kivár és igyekszik a veszteségek csökkentésére koncentrálni. A kormány által tavaly kidolgozott kamattámogatott lakáshitelek sem jelentek meg a kínálatukban, ugyanis az ott megfogalmazott kamatelvárás nem motiváló számukra. Vagyis a kamat jelenlegi felső korlátja 10,5 százalék körül lenne, szemben a legolcsóbb fix kamatperiódust kínáló lakáscélú hitelekkel, amelyek jelenleg inkább a 12 százalék ot közelítik meg. A különbség egyelőre áthidalhatatlannak tűnik.
Pályázati pénzek segítettek
Volt azért egy apró felhajtóerő, mégpedig a KKV-kat segítő Új Széchenyi Kombinált Mikrohitel Program, amely EU-s forrásból 2012-ben már 30 millió forintig igényelhető, akár ingatlanvásárlásra is. (A pályázatokat időközben lezárták.)
Ebből 10 millió forint vissza nem térítendő támogatás, a többi pedig kamattámogatott hitel. A fővárost és Pest megyét lefedő közép-magyarország operatív program kiírásában a mikrovállalkozások által benyújtott igénylések összege már márciusban elérte az eredetileg a célra elkülönített hatmilliárdos értéket, vidéken pedig közel 19 milliárd forint értékű igénylést érkezett be júniusra. A keret ugyan kimerült, de május közepén megjelent egy kormányhatározat, mely szerint az operatív programok egyes prioritásainak hazai társfinanszírozási keretének növeléséről szóló jogszabály idén 8,75, jövőre pedig 3 milliárd forinttal növeli meg a mikro-, kis- és középvállalkozások fejlesztésére fordított keretet. Ez az újraindítást sejteti. Ha az eddig megállapított 25 milliárd forintot a program számára legkedvezőbb 20 milliós árkategóriájú lakásra költötték volna (ami persze nincs így), akkor is ez mindössze 1250 lakás tranzakciót jelentene, ami az idei eddigi 45 ezer tranzakció alig 3 százalékát teszi ki.
Szigorúbb szocpol jöttMásik jelentős felhajtó tényező lehetne vissza nem térítendő állami támogatás. A szocpol néven ismert támogatási forma a 2000-es évek közepén már valós segítséget jelentett és ösztönözte a fiatal családalapítókat. 2005-ben például két gyermek vállalása esetén 2,4 millió, háromnál 3,8 millió forint volt a támogatás összege, de ami a legfontosabb, hogy kevésbé volt szigorú az igénylés feltételrendszere, könnyű volt hozzájutni, felhasználni.
A jelenlegi szocpol szigorú feltételrendszerhez van kötve, csak új lakás vásárlás esetén vehető igénybe és mértéke is alacsonyabb, két gyermek esetén 0,8-1,3 millió, három esetén pedig 1,2-2 millió forint. Ami tovább nehezíti a hozzáférést, hogy minimum méretkategóriákhoz kötik, amely újlakás esetén már olyan ársávba sodorja a választékot, amelyhez képest a szocpol mértéke bőven 10 százalék alá tud zsugorodni. A szocpol így igazán azoknak segít, akik lényegében e nélkül is képesek lennének megoldani a vásárlást, nekik viszont újabb problémával kell szembesülniük, alig van új projekt. Az idén legfeljebb 500 újlakást kínálnak a folyamatban lévő projektek és ezek közül kevés mondható „szocpol-kompatibilisnek”, vagyis amely árban és méretben, gyermekek számához igazított elrendezésben is megfelelő volna. A szocpol mindettől függetlenül még előnyös lenne az ingatlanpiacra, ha a fent említett állami kamattámogatásos forinthitel elérhető volna és ugyanazon banknál egyszerre állna rendelkezésre. A jogalkotó egyébként párezres nagyságrendű támogatott családdal számol, így amennyiben a második félévben mindez elérhetővé válna, úgy ismét legfeljebb 1-2 százalék növekedést eredményezne ez az intézkedés.
Nem a megnövekedett gyerekvállalás miatt élénkült az ingatlanpiacLogikus lehetne demográfiai változással magyarázni a piaci növekedést. A vevők 50-60 százaléka 20 és 40 közötti fiatal, így amennyiben 1970-1990 között történt volna népességnövekedés, úgy ez ugyan jelentkezhetne az első lakást vevők körében, de nem magyarázná a hirtelen változást. Egyébként 1941-ben 177 ezer, 1970-ben már csak 152, 1990-ben pedig csupán 125 ezren születtek, vagyis csökkenő a tendencia, olyannyira, hogy mostanra 90 ezer alá süllyedt ez a szám. És itt egy újabb gondolatébresztő, születtek-e gyermekek kiugróan sokan az elmúlt évben? A válasz nemleges, 2008-ban még közel 100 ezer születést regisztráltak, 2010-ben már alig több mint 90 ezret, a tavalyi adat pedig még ezt sem éri el.
A válasz egy része feltehetően mégis ebben keresendő, de nem a demográfiai oldalról nézve. 2009-2011 között évi 90 ezer ingatlan adás-vétel történt, ami azt jelentené a KSH adatai alapján 2011-ben megállapított 4,38 millió lakásállományra vetítve, hogy egy ingatlan 49 évente cserélne gazdát. Könnyű belátni, hogy ez hosszú távon tarthatatlan. A piacon tehát olyan fékezőerők jelentkeztek, amelyek abnormális képet eredményeztek. A munkahelyek megtartó képessége bizonytalanná vált, tehát nem lehetett hosszú távra tervezni. Nem volt hitelezés, a készpénzes ingatlanvásárlás aránya egyes hónapokban elérte a 90 százalékot. Folyamatosan estek a lakásárak, nem volt kiszámítható, hogy meddig, ráadásul a moratórium feloldása és a végtörlesztés olyan reményeket keltett, hogy az árakra ezek még inkább leszorító hatással bírtak. Hosszasan tárgyalták az új szocpol és államilag támogatott hitelek újbóli bevezetését, amire – akiknek nem volt sürgős – talán érdemes volt várni. Ezek és sok egyéb kisebb tényezők együttes hatásaként a szükséges minimumra lassult az ingatlanpiac és a valóban elkerülhetetlen élethelyzetek tették ki a forgalom jelentős részét. Mindeközben 2009-2011 között született közel 280 ezer gyermek, 70 ezren váltak el, feltehetően egy részük közös ingatlanvagyonnal, 390 ezren hunytak el, köztük sokan lakásaikat továbbörökítve, illetve 105 ezer házasságkötés történt. Vagyis ugyan az ingatlanpiac állt, de az élet – ahogy mondani szokták – nem állt meg.
Megállt az áresésEljött 2012 és közben kitisztult a kép. Az árak hosszú ideje stagnáltak, a hitelezés nem indult be és jó ideig nem is lehet robbanásra számítani, az állami támogatások letisztultak, kalkulálhatók és a munkaerőpiac is túl van a nehezén, valamivel kiszámíthatóbb. Tehát miközben ingatlanvásárlásra ugyan lett volna bőven élethelyzet vezérelte ok, de a várakozás felülírta a végső elhatározást. Az idei évtől viszont semmi nem indokolja, hogy aki léphetett volna, az most ne tegye. A 2012-es adatok némelyike ezt jól alátámasztja. Az év elején érezhető volt a befektetői célú vásárlók hulláma, ami azt jelezte, hogy a piaci szereplők nem számítanak további jelentős áresésre. Talán ennél még beszédesebb a nagyobb lakásba költözők arányának folyamatos növekedése. Az idei évben azon eladók száma, akik ebből az okból váltak meg ingatlanjaiktól, megduplázódott.
A statisztikák szerint a vevői oldal is lassan követi majd a trendet, de itt számolni kell az értékesítési idővel, vagyis néhány hónapos csúszással, de ugyanez megfigyelhető lesz. Ezek a vevők vidéken 20 millió, a fővárosban 23 millió fölött költenek átlagban, az országos 12,5 milliós átlagárral szemben.
Az idei első 5 hónap alapján az összes hazai ingatlan adás-vételi tranzakció darabszáma meghaladta a 45 ezret, vagyis a Duna House januárban közölt idei becslése, miszerint 2012-ben 100-110 ezer tranzakcióval számolhatunk, egyre biztosabbnak látszik. A tavalyi év azonos időszakában 32,4 ezer tranzakciót mértünk, amelynél az idei első 5 hónap 30 százalékkal magasabb. Ez a növekedés azonnal meg is mutatkozott az árakban, hiszen az első negyedéves adatok alapján 1 százalékpontot felfelé mozdult az árindex és erre másfél éve nem volt példa, s mindezt úgy, hogy a végtörlesztés elvileg lefelé nyomta volna inkább az árakat. A Duna House július elején megjelenő Barométer kiadványa már tartalmazni fogja az idei 2. negyedév alapján számolt árindexeket, amely ha további emelkedést mutat, akkor beszélhetünk trendfordulóról is.
A kínálati árak növekedtek idén és ez nem az alkukedv erősödésével magyarázható, az elsőre elképzelt ár és a megvalósult vételi ár közti különbség általában 12 százalék körül szokott lenni, ez a végtörlesztési időszakban (december-január) felment 14 százalékra, de májusra visszaállt. Vagyis az a természetes folyamat indult be, ami a kereslet növekedésével jár, megmozdultak az árak is.
Hogy ez mennyire lesz tartós és a várakozással ellentétben történik-e olyan gazdasági esemény, amely felülírja az idei prognózist, az nyilván kiszámíthatatlan. Ha minden így marad, akkor bizakodhat az ingatlanpiac; ami nem valósult meg az elmúlt 3 évben, annak egy része most megjelenik a piacon, állítják a Duna House szakértői.
mfor.hu
