Jó párszor megkongott már a vészharang a lakáspiac felett az elmúlt hetekben-hónapokban, hiszen a már minden csatornán érkező válsághírek miatt nehezebbé vált egy-egy eladó ingatlan értékesítése. Noha a kínálathiány korábban sem volt jellemző a piacra, a pénzügyi lehetőségek beszűkülésével bizony ma már nem elég feladni néhány hirdetést, és ölbe tett kézzel várni a vevőre, aki valószínűleg egyre inkább a legtökéletesebbet keresi – a lehető legolcsóbban.
Fel kell készülni az alkura
Minden eldőlhet az áron. Sokáig jellemző tendencia volt, hogy az eladók egy része túlárazva kínálta lakását, beleszámítva a 10 évvel ezelőtti felújítást (a keményebbek inflációval növelve…), a lakás eszmei értékét, a szép kilátást, és a kedves emlékeket – így kialakítva egy olyan árat, amire egyetlen érdeklődő telefonhívás sem érkezett. Ha nem is fordul a tulajdonos ingatlanoshoz, legalább néhány környékbeli lakás hirdetését érdemes áttekinteni, hogy kiindulópontként lehessen referenciaárakat szerezni.
Fontos tudni, hogy a hirdetésekben legtöbbször irányárakat közölnek, vagyis a legtöbb esetben nem azon az árszinten mennek végbe a tranzakciók.
Tudatában van ennek a vevő is, ezért szinte biztos, hogy előbb vagy utóbb szóba kerül az áralku lehetősége, pláne a mostani helyzetben, amikor sok szakértő a lakások árcsökkenéséről, nehéz eladhatóságáról beszél. Érdemes ezért olyan árat meghatározni, amiből – akár egy viszonylag nagyobb összeget is – szívfájdalom (és anyagi veszteség) nélkül lehet engedni – de úgy, hogy az eladó még mindig a pénzénél maradjon. Tipikus lehetőség például a következő félmillióra vagy egész millióra való felkerekítés, de akár 5-10%-ot is rá lehet tenni, ha egyébként jó helyen van az ingatlan.
Vizuális tuning
Mivel a vevő minél jobbat keres, érdemes olyan képet kialakítani az ingatlanról, aminek hatására gyorsan beleszeret. Rossz hatást keltenek a bútorokkal túlzsúfolt szobák, az elől hagyott személyes tárgyak, a száradó ruhák, a tömött mosogató, a rendetlenség, a por, piszkos függönyök, a sötét, a lakásban fel-alá közlekedő családtagok. Bizonyos esetekben a bemutatás időzítését érdemes a legkedvezőbb napszakra tenni abból a szempontból, hogy mikor nem hallatszik át a szomszédból veszekedés, fúrás, kopácsolás, vagy az utcáról mikor a legnagyobb a beszűrődő fény intenzitása.
Figyelni kell a lakás közvetlen környékére is, ugyanis az adásvétel sorsa sokszor már a lépcsőházban eldől. Falat festeni nem kell (bár a lakásban néha megéri), de érdemes az útból eltávolítani legalább a mutatás idejére a „balkáni” elemeket, úgymint a falra kitett különféle tacepaókat (ld.még a Lakásmustra backdoor kommunikációról szóló cikkét), illetve szükség esetén felmosni. Nagy munka, de nagyon megéri.
Fele sem igaz?
A hirdetésben fontos, hogy azért többé-kevésbé a lakás eredeti állapotáról szóló információkat és képeket alkalmazzon a tulajdonos. A nagylátószöggel készült, utólag retusált fotók, a valóságtól lényegesen eltérő lakásleírás alkalmas arra, hogy sokan jöjjenek lakást nézni, majd még többen csalódottan távozzanak. Azokat a részeket érdemes hangsúlyozni, amelyek várhatóan megfogják a vevőket, előtérbe helyezve az emocionális döntést a racionálishoz képest – ilyen lehet egy hangulatos galéria, egy szép kilátás, a jó elrendezés, vagy éppen egy – ritka esetben – egy teljesen privát toronyszoba.
Mutatás alkalmával nem árt, ha jó előre felkészül az eladó a várható keresztkérdésekre – nagyon rossz, bizonytalan hatást kelt, ha például még a rezsi összegével sincs tisztában valaki. A hirdetésben leírt valótlanságok sajnos a helyszínen általában megbosszulják magukat, és gyors bizalomvesztéshez vezethetnek.
Dobra azért nem kell verni
Alapvető érdek, hogy meg kell határozni egy olyan árlimitet ami alá az alku folyamán semmiképpen nem szabad menni – kivéve akkor, ha súlyos anyagi gondok miatt szinte azonnal meg kell szabadulni a lakástól. Ha nem égetően sürgős az eladás, nem megfelelő ajánlat esetén érdemes inkább várni – a mostani piaci helyzetben több vevő is nagyon komoly árlenyomási szándékkal indul el ingatlant vásárolni. Amennyiben jó az ingatlan, nem szabad áron alul odaadni, különösen akkor nem, ha hitel van rajta, nehogy a végén több legyen a bukás, mint a nyereség.
