2008. augusztus 3. 15:54

Megveszem olcsón, kicsit felújítom, drágán eladom, a haszonnak pedig örülök - még ma is sokan gondolkodnak így az ingatlanpiacon, elsősorban a „kis” ügyekben utazók. Az adótörvények év eleji változása miatt már nem biztos, hogy a felújításbiznisz minden esetben virágzik, de nagyon meglepődhetnek azok is, akik eladó lakásuk felújítási költségeinek árát szeretnék a vételárban viszontlátni.

Festés, légkondi – nem sokat ér

Kifestettem a lakást, berakattuk a légkondicionálást, ezek súlyos százezrekbe kerültek, viszont senki nem hajlandó ezt kifizetni – panaszkodik egy lakótelepi lakást hónapok óta hiába kínáló eladó. Bizony, az ilyen – a lakás értékéhez viszonyítva apróbb - felújítások, bővítések kiadásai nemigen hozhatók vissza a vételárból eladásnál: érdemes inkább úgy felfogni az egészet, hogy a lakás maga lesz piacképesebb, és könnyebben értékesíthető, vagyis inkább egy jövőben kifizetődő befektetésnek érdemes felfogni az egészet. (Ha ugyanis a lakást azért nem veszik meg, mert rossz állapotú, vagy ma már alapvető kényelmi berendezések hiányoznak belőle, akkor voltaképp pénzt vesztünk).

A festésre azonban – ha nem is térül meg – mindenképpen érdemes áldozni, nincs borzalmasabb látvány a gyerekrajzokkal, tappancsnyomokkal valamint különféle más szennyeződésekkel telített falak látványánál, melyek sokszor a reménybeli vevőt gyors menekülésre (vagy fejben árcsökkentésre) késztetik. (E sorok írója enyhe döbbenettel szemlélte az egyébként elég drágán kínált bel-budai lakásban az ajtó hiányzó belső részét – a magyarázat szerint a nyílászárót az évek során a derék házőrző fogyasztotta el. ) Érdemes elhinni, hogy a tiszta, frissen festett falak jó benyomást keltenek, nem mindenki fogja értékelni a "jaj olyan aranyos" jeligével összefirkált falakat, vagy éppen az azon található kávényomokat.

A légkondicionálást csak abban az esetben lehet valósan beépíteni az árba, ha az tényleg professzionális, igényes, az egész házra kiterjedő munka – a nappaliba sebtiben felrakott klímaberendezés okán szintén nem nagyon lehet többet kérni az eladó ingatlanért, hiszen vélhetően az egész beruházás nem került 100 ezer forintnál többe.

Felújítsuk eladás előtt, vagy ne?

Nagy kérdés – a válaszhoz érdemes leülni, és akár egy kockás papíron költség-haszon elemzést végezni. Egyrészt piacra dobható a lakás adott megtekinthető állapotában is – természetesen ennek megfelelően alacsony áron, vagy teljeskörű felújítás után (ami magában foglalja a gépészet és a nyílászárók cseréjét is) magasabb áron. Amit ki kell számolni, az nem más, mint hogy a felújításba ölt több millió forinttal meg lehet-e emelni a lakás árát, vagy kevesebbel. Ennek eldöntéséhez semmi mást nem kell tenni, mint átnézni a környék lakáshirdetésit, és a hasonló felújított és felújítandó lakások árait, ebből levonni a vélhető alkut, és máris kiderül a puszta igazság.

Érdemes megismerni egy kicsit a potenciális vásárlóközönség lélektanát is: a külföldi vevők inkább keresik az olcsón megkapható, felújítandó lakásokat, egyes hazaiak is hasonló módon gondolkodnak, de van, aki szívesen kifizeti az árat a felújított lakásért – már ha úgy néz ki, ahogy ő gondolja. Itt jön a csapda.

Csicsa, giccs, stukkó? Nehéz lesz eladni!

Sokan elkövetik ugyanis azt a hibát, hogy gyönyörűen felújítják a lakást – saját, egyéni ízlésükre. Így telnek meg utána az ingatlanos adatbázisok gyönyörű görög oszlopokkal, freskókkal, kék-sárga szobákkal, jajvörös plafonokkal rendelkező eladó lakásokkal, ahol a vevő felméri az átfestés-átalakítás költségeit, majd ezt hozzáadva a magas lakásárhoz, rendszerint távozik.

Sajnos ki kell mondani: borzalmasabbnál borzalmasabb dolgokkal lehet találkozni ebben a tekintetben (a személyes kedvenc egy nagy virágmintás, zöld-fehér pettyes szoba volt), amit néha súlyosbít, hogy a tulajdonos büszke is a művére, így voltaképp sértés megmondani, hogy a rikító lila konyha gyönyörű, csak valahogy mások nem ebben képzelik eltölteni mindennapjaikat.

Nagyon sokáig kelletheti magát a luxusszínvonalú ízléstelenség is: a jón oszlopfőkkel díszített, egyéb elemeiben igen barokkos hatású uszodát tartalmazó rózsadombi villát a mai napig árulják – annyit kellett volna költeni a ma divatos "minimál-design"-ra való átalakításra, hogy a vevők inkább mást kerestek.

Házibarkács, felújítás-tuning: mosolyogtató eredmény

Az, ha valaki jó színvonalon de ízléstelenül újít fel egy lakást, még mindig kisebb baj, mintha valaki úgy kezd neki a felújításnak, hogy nem ért hozzá. Nagyon vevőriasztóak tudnak lenni az enyhén szólva egyenetlenre sikerült falfestések, a kis ráhagyással megvalósított parkettacsere, a házilagos hő és hangszigetelés, valamint a különféle galériák és plusz helyiség kontár módra történő kialakítása.

Ha valaki nem ért ehhez, és nem akar/nincs módjában szakemberre bízni, inkább ne is kezdjen hozzá, mert az eredmény csak egy kevésbé funkcionális lakás lesz, amire még több pénzt kell majd költeni,hogy valódi otthonná változzon. (Egy festést is gyönyörűen el lehet rontani, érdemes szétnézni a hirdetési újságokban).

Ugyanilyen borzalmas eredményt hozhat a plusz gipszkarton-falak beépítése (pl. plusz helyiségek leválasztása címén), vagy esetleg az erkély beépítése – ezt egyébként eladás előtt érdemes megfontolni, nem biztos, hogy a vevők többsége örülni fog neki.

Nem érdemes részlegesen sem felújításba kezdeni: az egyik szobában kicserélt parketta, vagy nyílászáró szintén nem emeli túlzottan a lakás értékét – ha már nekiállunk, mindent ki kell cserélni.

Milyen az értéknövelő felújítás?

A lakás állapotától függően szükség van először is egy teljes körű festésre – legalább tisztaságira. Tapétázásba nem nagyon érdemes belefogni, mert nem biztos, hogy a vevőknek pont az a szín, vagy minta fog tetszeni. A festésbe minden helyiséget be kell vonni: elfogadhatatlan, hogy miközben a nappali csillog-villog, a mellékhelyiségben málló vakolat fogadja az érdeklődőket.

A következő fontos lépés a nyílászárócsere – ma már természetesen csak és kizárólag hő illetve hangszigetelőre. Nagyon forgalmas út mellett lévő lakásnál is megnőnek az esélyek az eladásra, ha demonstrálható, hogy csukott ablak mellett szinte semmit sem hallani, valamint jó érv lehet az alacsonyabb fűtés és energiaszámla is. Ide érdemes bevonni a bejárati ajtó biztonsági verzióra való cseréjét is, természetesen illeszkedve a lépcsőház hangulatához (csupa sötétbarna ajtós lépcsőházba lehetőleg ne egy fehér ajtót válasszunk).

Szintén érdemes beruházni – különösen, ha régen épült a ház, a vezetékek, kapcsolók cseréjébe – ez nagy előnyt jelenthet majd később a piaci versenyben. A padlót legalábbis érdemes felcsiszolni, ha nagyon rossz állapotban van, újrarakatni, vagy levenni róla a padlószőnyeget. A linóleum ma már nem piacképes!

Nagyon fontos pont – és a vásárlást könnyen meghiúsító tényező lehet – a rossz állapotú fürdőszoba és toalett. Ezeket mindenképpen érdemes felújítani – csillogjon-villogjon – de úgy, hogy a későbbiek során lehetőség legyen a könnyű bővítésre, vagy átalakításra, mint például egy hidromasszázs kád behelyezésére. A külön WC ma már alapelvárás, ha ez esetleg a fürdőszobával együtt lenne, érdemes onnan kivinni, vagy egy külön plusz helyiséget kialakítani neki, ez is az ingatlan eladási esélyeit javítja.

Érdemes rendbe hozni a konyhát is, különösen, ha a konyhabútor még házgyári, és meglehetősen elaggott állapotban van. Újat viszont nem érdemes venni, azt majd az új lakó, de legalább fessünk ki, rozsdátlanítsunk, szükség esetén tegyünk fel új csaptelepeket, mosogatótálcát, stb.

Ha kiskert, vagy terasz tartozik az eladó lakáshoz, érdemes egy kicsit azt is rendbe tenni, rövidre nyírt fű, esetleg egy hangulatos pad, otthonossá varázsolt terasz sokat tud dobni a lakáson.

A mutatásokkor érdemes rendet tartani, elpakolni a személyes tárgyakat, és inkább a lakás funkcionalitására és egyéb előnyös tulajdonságaira helyezni a hangsúlyt. Ha pedig a felújított lakásunk mégsem kel el akkor sem érdemes csalódottnak lenni – élhető otthont teremtettünk magunknak, maximum az áron kell egy kicsit elgondolkodnunk.