A pesszimista terveket is alulmúlja a piac
"Eddig is pesszimistán jeleztük előre a használatba vételi és építési engedélyek számának várható alakulását, de az első féléves számok még ezeket is alulmúlták. Ezért most a korábbi 3000 helyett 2000 körüli használatba vételi engedélyt várunk idén Budapesten, míg az építési engedélyek száma az eddig becsült 3500 helyett 2500 körül lehet" - emelte ki Földi Tibor, a Cordia vezérigazgatója a cég szerdai sajtóbeszélgetésén.
A cég most bemutatott friss piackutatása szerint július végén 3810 eladatlan újépítésű lakás volt a fővárosban, ez 77 százalékos értékesítettséget jelentett a vizsgált 302 projektben. A kínálat 64 százaléka már kész lakás volt, 36 százalék pedig még építés alatt állt. Fél év alatt 1304 új lakást adtak el a tavalyi év hasonló időszakában tapasztalt 1464 darab után. Az eladott lakások átlagos négyzetméterára viszont a december végi 445 ezer forintról 486 ezer forintra emelkedett.
"Azt tapasztaljuk, hogy a vártnál nagyobb ütemben vonulnak ki a fejlesztők a piacról, nem éri meg új projekteket indítani. A mélypontot talán az idei év és a jövő év első fele jelentheti, nagyjából ezen a szinten állhat be a piac" - mondta Földi Tibor.
A sajtóbeszélgetésen elhangzott, hogy a kínálat szűkülésével aki ma új lakást akar venni Budapesten, az egyre kevesebb ingatlanból tud választani, ezért sokan rá vannak kényszerítve arra, hogy használt lakást vásároljanak.
Szocpol, kamattámogatás: ez így kevés
A Cordia szakembere kiemelte: a piacon lévő újépítésű lakások 61 százaléka megfelel jelenleg a kamattámogatás feltételeinek, vagyis 30 millió forint alatt van az építési költsége és 2010 januárja után kapott használatbavételi engedélyt.
"A szocpol és a kamattámogatás a jelenlegi formájában semmit nem jelent, csak csepp a tengerben. Bizonyos rétegek számára jelenthetnek megoldást ezek az eszközök, de a nagy többség esetében nem segítenek" - mondta az mfor.hu kérdésére Földi Tibor.
A Cordia vezérigazgatója ugyanakkor kiemelte, hogy nekik is vannak megoldási javaslataik, ezek egyrészt már folyamatban lévő jogszabályi változások, melyek csökkenthetik a fejlesztések kockázatát. Emellett finanszírozási oldalon a jegybanki alapkamat esetleges további csökkentése jelenthet előrelépést a piac számára, a harmadik fontos faktor pedig a jövőkép lenne, amíg ilyen sok a kockázati tényező, addig az emberek nem tudnak hosszútávon dönteni.
A fentiek mellett ismét felvetődött az áfa csökkentése, a használt és az új lakások között ez is jelentős különbség, ezért a kis keresletélénkülés is inkább a használat lakások felé ment. Földi Tibor szerint a lengyelországihoz hasonló 8-10 százalékos áfakulcs jelentősen megdobná a keresletet az újépítésű lakások piacán, így pedig a több eladás kompenzálná a költségvetés kieső bevételeit.
Drágábban lehet fejleszteni, mint eladni
A sajtóbeszélgetésen felvetődött témaként az is, hogy a fejlesztők manapság milyen áron tudnak megépíteni egy lakást, majd azt milyen áron tudják eladni. Földi Tibor ezzel kapcsolatban egy XIII. kerületi projekt példáján vezette le a költségeket.
A telek költsége például mintegy 40 ezer forint eladható négyzetméterenként, erre jön rá a 180 ezer forintos építési költség négyzetméterenként, illetve a tervezés, marketing és a menedzsment mintegy 30 ezer forintos terhe. Vagyis, ha nincs finanszírozási költség, hanem önerőből történik a kivitelezés, akkor 330-340 ezer forintért lehet ma egy négyzetméternyi lakást megépíteni abban a kerületben. Erre jön még a fejlesztő mintegy 40 százalékos önerejének a megtérülése, amivel 380 ezer forintra jön ki a végső költség. Eközben az érintett területen ma 340 ezer forintért lehet eladni lakásokat nagyságrendileg négyzetméterenként - vezette le Földi.
Beke Károly
mfor.hu
