Mi változik?
- Teljes digitalizáció az átmeneti időszak után: 2025. január 15-én hatályba lép az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény és a végrehajtásáról szóló kormányrendelet, amelyek együttesen lehetővé teszik, hogy az E-ING, azaz az ügyvédek és közjegyzők által kezelt webes felület váljon az ingatlan ügyintézés elsődleges eszközévé.
- Átmeneti időszak nagyjából nyárig: Az átmeneti időszak a 2025. január 15. napját követően indult ingatlan- nyilvántartási eljárásban az ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napig tart – eddig még teljes egészében papír alapon is lefolytathatóak az ingatlan-nyilvántartási eljárások.
- Itt a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog: Az új vevői jog a korábban jól ismert függőben tartás és a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése helyett kerül bevezetésre. Az új jog bevezetése miatt a hitelből fizetett lakások ügyintézésének földhivatali díja háromszor annyiba kerül, mint fél évvel ezelőtt.
- Automatizált döntéshozatal: Az új rendszer bizonyos feltételek mellett akár órák alatt lehetővé teszi a tulajdonjog bejegyzését. Ezt szinte csak a készpénzes vevők tudják kihasználni.
- Személyes jelenlét szükségessége: Az átmeneti időszakot követően meghatalmazásokat, valamint a tulajdonjog bejegyzési engedélyt az ügyvéd előtt személyes jelenléttel, elektronikus aláírással, Ügyfélkapu+-al, illetve DÁP-pal lehet majd hitelesíteni – áll az eingatlanugyvedek.hu közleményében.
Fotó: Depositphotos
E-ING rendszer
Az E-ING rendszer, vagyis az elektronikus ingatlan-nyilvántartás, egy webes platform, amelynek célja a magyarországi ingatlan-nyilvántartási eljárások teljes digitalizálása és egyszerűsítése. Az E-ING rendszer eredetileg 2024. február 1-jén indult volna, ezt halasztották előbb 2024. október 1., majd 2025. január 15. napjára.
A rendszer élesítése egybeesik az új ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) hatályba lépésével. Az E-ING rendszer használata nem lesz kötelező – legalábbis eleinte. Az átmeneti időszakban, vagyis a 2025. január 15. napját követően indult eljárásokban meghozott „ötszázezredik végleges döntést” követő 10. napig papíralapú kérelmek is benyújthatók, amelyekről a földhivatalok is hagyományos módon döntenek.
Mikorra várható az ötszázezredik döntés?
Az elmúlt években átlagosan 134 470 lakástranzakció volt országszerte. Végleges döntést igényel ugyanakkor az ajándékozás, a jelzálogjog bejegyzése, az összes termőfölddel kapcsolatos ügylet, a hagyatéki eljárásokkal kapcsolatos tulajdonosváltozások, de például a haszonélvezeti jog bejegyzése is.
„Arra számítunk, hogy már 2025 szeptemberében véget ér az átmeneti időszak és kötelezővé válik az E-ING rendszer használata. Természetesen nem kizárt, hogy a jogalkotó idővel további engedményeket tesz.” – mondta dr. Illés Géza Márton, az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás vezetője.
Tényleg csak digitálisan tudnak majd aláírni az ügyfelek?
Az ügyvédek körében nagy felháborodást keltett, hogy az E-ING rendszerben csak akkor lehetett volna eljárni, ha az ügyfelek elektronikus aláírással, Ügyfélkapu+-al, vagy DÁP eAláírással adnak meghatalmazást, illetve tesznek meg bizonyos nyilatkozatokat. Szerencsére 2025 január 31-én úgy módosult az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtásáról szóló kormányrendelet szövege, hogy amit korábban digitálisan kellett volna hitelesíteni, azt
- az ügyvéd az E-ING rendszerből előbb kinyomtatja,
- az ügyfél személyes jelenléttel az ügyvéd előtt aláírja,
- az ügyvéd bescanneli, pontosabban „elektronikus okirattá” alakítja majd
- az okirat oldalhű elektronikus másolatot tölti fel az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerbe.
Az újfajta kinyomtatós eljárás jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet jogosult képviselője részére kötelező – természetes személyek esetén választható.
Drágább lesz hitelből lakást venni a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal
Tipikus esetben a vevő nem egyösszegben (köznapi nyelven készpénzben) rendezi az ingatlan több tízmilliós vételárát, hanem lakáshitelt vesz fel. Ilyenkor az eladó az adásvételi szerződésben még nem engedi meg, hogy a vevő tulajdonjogát a tulajdoni lapra bejegyezzék – az írásbeli hozzájárulás egy külön okiratba kerül, amit az eljáró ügyvéd letétbe vesz és őriz egészen a vételár teljes összegű megfizetésééig.
A korábbi jogszabály lehetőséget biztosított arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóság az eljárást 6 hónapra felfüggessze, majd a fenti, ún. tulajdonjog bejegyzési engedélyt bevárva, ugyanabban az eljárásban döntsön a vevő kérelméről. Az új, az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény hatályba lépésével párhuzamosan megszűnik az ún. függőben tartás, helyette bevezetésre kerül a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog. A hatályba lépő szabályok értelmében először a biztosítéki jogot jegyzik be – ha pedig a vevő kifizette a vételárat, akkor a tulajdonjog bejegyzését egy külön eljárásban kell kérni.
Ha valaki 2024. nyarán használt lakást vásárolt jelzáloghitel segítségével, akkor a földhivatal 6600 Ft igazgatási szolgáltatási díj ellenében bejegyezte a tulajdonjogát. Az eljárás díja 2024. július 29-én 10 600 Ft-ra nőtt. 2025. január 15-től a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog miatt pedig már kétszer is ki kell majd fizetni a 10 600 Ft-ot. Ez 221,21 százalékos növekedést jelent fél éven belül.
Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése nélkül várhatóan a bankok nem finanszírozzák a lakáshiteleket, így a plusz eljárást nem lehet majd megspórolni. A vevői jog legfeljebb öt évre jegyezhető be a tulajdoni lapra és az első hat hónapban teljes körű védelmet nyújt a végrehajtással szemben. A hat hónapos időszakot követően a jog elidegenítési és terhelési tilalomként funkcionál.
Könnyebb lesz új lakást venni?
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendelete (Inytv. vhr.) bevezeti a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot is. A jog öt évig elidegenítési és terhelési tilalmat eredményez, ami biztosítja, hogy az ingatlant az építkezés során ne lehessen újra eladni, vagy a vevő hozzájárulása nélkül megterhelni.
Az újfajta vevői jog hibája, hogy a jelenlegi formájában csak egy már meglévő helyrajzi számmal rendelkező ingatlant képes biztosítani. A társasházépítés során a lakások mind saját helyrajzi számot kapnak, a jogszabály pedig nem biztosítja a régi és az új helyrajzi számok közötti átjárhatóságot. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal szemben itt az sem biztosított, hogy a vevő a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog ranghelyén (visszamenőleges hatállyal) szerezzen tulajdonjogot – vagyis jelenlegi formájában kérdéses, hogy az újépítésű lakások banki hitelezésének felpezsdítésére a jelenlegi szabályozási környezet alkalmat ad-e.
Ingatlan-nyilvántartási ügyben eljárásra jogosult ügyvédek
Fontos megjegyezni, hogy az E-ING rendszer használatához az ügyvédeknek speciális jogosultságot kell szerezniük, csak az ilyen ügyvédek (kamarai jogtanácsosok) lesznek az ingatlan-nyilvántartási ügyben eljárásra jogosultak. Az új „jogosítványt” az kaphatja meg, aki teljesíti a kötelező képzéseket és egy vizsgát, valamint – kb. évente 70 000 Ft összegű – kiegészítő felelősségbiztosítást is köt.
Pletykák ügyvédi körökből
Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai több megye földhivatali ügyintézőitől is azt hallották, hogy szerdán mégsem élesítik az elektronikus eljárási felületet. Folyosói pletykák szerint az E-ING rendszert tesztüzemben is csak január végén kapcsolják be – akkor is csak erre kijelölt megyékben. Ezt semmilyen ügyvédi kamarai, vagy más hatósági tájékoztatás alapján nem tudjuk megerősíteni.
