Magyarországon jelenleg 129 bevásárlóközpont működik (39 Budapesten, a többi vidéken), idén csak egy nyílt és egyelőre nem látszik, hogy nyolc-tíz éven belül nyithat-e újabb. A klasszikus plázák majdnem minden megyében megtalálhatók, néhány nagyvárosban 2-3 ilyen is versenyez egymással és a többi üzletközpont-típussal. Ez is kiderül a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége (MBSZ) által elkészített és lapunk által megszerzett szakmai összefoglalóból. A szövetség a héten kétnapos konferenciát tartott, ahol ingatlanfejlesztők, -üzemeltetők, és a bérlői oldalt képviselő kereskedő cégek – hangsúlyeltolódásokkal, de – egyöntetűen azt állították: talpon maradt az iparág, noha kétségtelenül voltak vesztesek és nagy külső hatások közepette kell tovább fejleszteni ezeket a központokat.
Az, hogy nem lesz új plázanyitás már a járvány előtt is látszott, de a Covid még inkább felerősítette a kiskereskedelemben zajló gyors átalakulásokat. Az online vásárlások előretörésével ma a szakmában sokkal többet beszélnek arról, hogy mivel lehet becsalogatni a vásárlókat az épületekbe és ott hogyan lehet még nagyobb költésre ösztönözni őket. De előbb jöjjön néhány érdekes adat arról, hogy az elmúlt két-három évben hogyan változott a kiskereskedelem ezen szegmense.
A most közölt összefoglaló szerint a plázák, a kereskedelmi parkok és outlet központok összesen 2,17 millió négyzetméternyi bérbeadható területtel és 7500 üzlettel rendelkeznek, ezen boltok mintegy kétharmada a fővárosban található. A bérterület Budapesten 55 ezer, vidéken mindössze 11 ezer négyzetméterrel nőtt idén. Ezen kívül 165 hipermarket várja a vásárlókat: 20 Budapesten és 145 a fővároson kívül. Érdekesség, hogy idén csupán egyetlen ilyen központ nyílt, de az elmúlt öt évben is ilyen lagymatag volt a „tempó”. Vagyis azt lehet érzékelni, hogy ez a típus kezd kifulladni.
A konferencián lapunknak nyilatkozó szakértők még hozzáfűzték: jól látszik ez a nehéz helyzet abból is, ahogyan egyes hiperek megpróbálnak alkalmazkodni és egymás után adják át területük ötödét-negyedét más áruházaknak, így a shop-in-shop koncepció egy ideig a vízfelszín felett tartja őket. A hipereken belüli üzletsorok ugyancsak átalakulóban vannak, egyre kevesebb a ruházati és divatáru-bolt és több a szolgáltatás. Emögött az lehet, hogy a vásárlók egyrészt átcsoportosították az elkölthető jövedelmüket, másrészt már nem 4-5 helyen, hanem egyetlen ponton akarják elintézni az ügyeiket. Ez egyébként a plázákra is érvényes változás.
A főbb piaci szereplők köre nem változott, viszont az arányok igen. Az elmúlt 3-4 évben az üzemeltetett kiskereskedelmi terület méretét tekintve az élcsoportba került az Indotek Group, miután megvásárolt több vidéki plázát. A 360 ezer négyzetméterével csaknem megközelítette a nagy nemzetközi hálózattal bíró CBRE-t, ráadásul megvette a Diófa Alapkezelőt, amelyhez 13 egység tartozik 99370 négyzetméternyi bérterülettel.
Ebben az összevetésben a harmadik az Árkádokat kezelő német óriás cég, az ECE Projektmanagement Kft., amely folyamatosan fejleszti és finomhangolja központjait. Csak a negyedik a Tesco. A brit vállalat esetleges kivonulásáról évek óta különféle pletykák keringenek, de a cég itteni vezetése többször megerősítette, hogy marad. Több üzletét azonban bezárta és élen jár a shop-in-shop koncepció megvalósításában, magyarul, több hipermarketjében átadott már területet különféle kereskedőknek vagy szolgáltatóknak.
Kereskedelmi központok kihívásai
- online vásárlások térnyerése
- beszerzési pont helyett élményközpont kell
- minimálbér-emelés
- elszálló energiaárak
- nagyon megdrágult szállítás
- gyengülő forint
- 50 négyzetméternél kisebb egységet nehéz bérbe adni
- bérletidíj-csökkentést elkerülni
Üzletszámot tekintve a brit nagyvállalat megőrizte az első helyét a maga 1643 egységével. Itt is ezüstérmes az Indotek Group 1129 üzlettel és itt is érdemes együtt kezelni ezt a Diófa Alapkezelő 162 boltjával. A harmadik a CBRE 1074-gyel, negyedik az ECE 718-al, ötödik a feltörekvő Nhood Services Hungary Kft, amelyik hipermarketek üzletsorain tart fenn összesen 649 egységet.
A hazai kiskereskedelmi piacon belül a klasszikus bevásárlóközpontok esetében a lapunknak nyilatkozó ingatlantanácsadók azt emelték ki, hogy nagy a piacra lépési korlát, így nem várható, hogy valamelyik nagy európai beruházó megjelenik. Sokkal inkább a meglévő szerkezet átalakulása várható, el fognak tűnni bizonyos központok vagy egyszerűen a szolgáltatások veszik át a vezetést a divatáru-szegmenstől. Funkcióváltások is érnek, így például előfordulhat, hogy városi logisztikai központok alakulnak ki egyes központokon belül, vagy tematikus plázává alakul egy üzletház, netán több lesz benne a szolgáltatott iroda, de még a lakás sem elképzelhetetlen.
Az intézményi és magánbefektetők figyelme most kezd igazán a kiskereskedelmi ingatlanok felé fordulni. Az éves hozamok még viszonylag magasak (7-8 százalék), vagyis egy ideig még magas hozamfelárral és viszonylag alacsony értéken vehetik meg ezeket a központokat. A klasszikus plázák azonban nem feltétlenül kerülnek most a piacra, a befektetők zöme biztosra akar menni és inkább a járvány alatt is rendkívül stabilan növekvő kereskedelmi parkokat vizsgálja. Ezek tulajdonosai azonban nem nagyon akarnak megválni az ilyen ingatlanjaiktól, mert további hozamcsökkenésre, vagyis értéknövekedésre számítanak.
