A cikk eredetileg a G7-en jelent meg.
Nem hagyta érintetlenül a panellakások piacát sem az az őrült áremelkedés, amit 2013 óta láthattunk a budapesti ingatlanoknál. Sok lakáskereső budapesti egyre inkább kiárazódott a belső kerületekből, a jórészt a szocializmus második felében épült panel lakótelepeken viszont továbbra is nagyobb eséllyel lehet megfizethető lakást találni. A megélénkült kereslet ugyanakkor a panelek árát is meredeken felhajtotta.
A panelekről gyakran beszélnek lesajnálóan, pedig – már amikor éppen nincs kánikula – teljesen élhető lakóhelyek is vannak közöttük, és sokan értékelik ezeket a lakótelepeket kényelmi vagy esztétikai szempontból is. De azért a budapesti lakótelepek jelentősen különböznek is egymástól, a Pók utcai vagy a gazdagréti lakótelepről nézve teljesen máshogy néznek ki a dolgok, mint Csepelről vagy Rákoskeresztúrról. Ezért részletesen megnéztük, hogy az egyes panel lakótelepek utcáin hogyan változtak az árak az utóbbi másfél évtizedben, a piacon kialakuló árnál ugyanis kevés dolog mutatja jobban, hogy mennyire keresettek ezek a lakások valójában.
Ahogy korábban bemutattuk, a budapesti ingatlanpiacon 2008 és 2013 volt a két fordulópont: a tíz évvel ezelőtti válság után hosszú pangás kezdődött, öt évig nagyon kevés lakásvásárlás és folyamatosan csökkenő árak jellemezték a piacot. Az utóbbi öt-hat évben viszont hatalmas árrobbanás kezdődött.
Ez így volt a paneleknél is, de az egyes kerületekben teljesen máshogyan jelentkeztek a hatások. A józsefvárosi panelek – itt a Szigony és a Práter utca környékére kell gondolni – szenvedték meg a legjobban a gazdasági válságot, viszont, valószínűleg a belvárosi elhelyezkedésnek köszönhetően a fellendülés is itt volt a legnagyobb: már 2017-ben is 2,5-szer annyit kellett fizetni egy négyzetméterért, mint 2013-ban.
Óbudán, Újbudán és Angyalföldön viselte meg a válság a legkevésbé a paneleket, míg az áremelkedés Ferencvárosban, Mátyásföldön és Pesterzsébeten volt a legcsekélyebb – igaz, ez utóbbi kerületekben inkább csak elszórtan vannak panelházak.
Ez a bontás azonban sok finomabb területi különbséget is elfed, főleg a nagyobb, akár több lakótelepet is magukba foglaló kerületek esetében. Érdemes tehát az utcák szintjén is megvizsgálni, hogy mi történt a panellakások piacán. Ezt mutatja a következő animált térkép a 2005 és 2017 közötti időszakban.
A lakások adásvétele értelemszerűen ott pörög, ahol a legtöbb a panel. Tehát az újpesti, az újpalotai, a békásmegyeri és az óbudai lakótelep kiemelkedik a megkötött üzletek szempontjából is, a második vonal pedig a Havanna, Káposztásmegyer, Kelenföld, Gazdagrét, a Füredi, és a kispesti lakótelep (de ha együtt számolnánk a rákoskeresztúri panelt Madárdombbal, illetve a számos kisebb XIII. kerületi lakótelepet, akkor azok is beférnének ide).
A többi lakótelep már markánsan kisebb. Érdekes módon a ferencvárosi József Attila lakótelepen – Magyarország első panel lakótelepén – nem is regisztrált a KSH elég tranzakciót, ami alapján be tudtunk volna rakni az összeállításba.
Megnéztük azt is, hogy a nagyobb lakótelepeknél mekkorák az átlagárak.* Az jött ki, hogy
már nem Pók utcai (vagy Római úti) lakótelep a legdrágább, mert az újlipótvárosi panel megelőzte.
Igaz, a két lakótelep között már 2011-ben sem volt nagy különbség. A szintén XIII. kerületi Vizafogó paneljei is átlépték a 400 ezer forintos négyzetméterárat 2017-ben, akárcsak a gazdagréti átlagárak. A lista élén szerepelt a többi budai lakótelep is (Kaszásdűlő, Bécsi út, Kelenföld, Őrmező, Albertfalva). Az ábrán sötétebb színnel jelzett nagyobb lakótelepek a középmezőnyben, vagy az alatt vannak. A lista végére a számos csepeli panel, a kőbányai Újhegy és a Havannatelep került, itt még bőven lehet panellakásokat találni háromszázezer forint alatti négyzetméteráron.
Ez azért is érdekes, mert korábban nem volt ennyire szétszakadva a panelmezőny. Például tíz-tizenöt éve nagyságrendileg ugyanannyiba került egy panelnégyzetméter a Haller utcában, mint Őrmezőn. Ez a különbség mostanra harminc százalékos lett.
Ha megnézzük az egyes lakótelepekhez tartozó utcákat, akkor az rajzolódik ki, hogy nincs túl nagy különbség egy-egy utca között ugyanazon a lakótelepen. A 2005-höz viszonyítva legnagyobbat dráguló utcák Óbudán és Angyalföldön vannak, míg Csepelen, Káposztásmegyeren és Kispesten változtak az árak a legkevésbé.
Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a panellakások árazásában a kulcskérdés az elhelyezkedés. A fentebbi ábrákon is jól látszik, hogy a városközponttól nehezebben megközelíthető dél- és kelet-pesti lakótelepekhez képest a belvárostól nem annyira távol eső, illetve a Duna-part vagy a budai hegyvidék közelében lévő panelövezetekben jóval magasabbak az árak.
Egy jó helyen lévő panellakás drágább is lehet, mint egy kevésbé előnyös elhelyezkedésű, de egyébként hasonló, vagy akár valamivel jobb tulajdonságokkal jellemezhető téglaházbeli ingatlan. Érdemes azonban felidézni az első, az árváltozásokat kerületi bontásban vizsgáló térképet: az utóbbi évek árrobbanása egyaránt érintette Pest külső kerületeit, és a budai, illetve a belvárosi részeket is, a különbség lényegében csak annyi, hogy az emelkedés más-más bázisról kezdődött.
A szakértő arra is felhívta a figyelmünket, hogy a panelek népszerűségében nem csak a többi lakástípushoz képesti árelőnyüknek köszönhető. Bár vitathatatlan, hogy a kereslet jórészt kényszerűségből az olcsóbb lakások felé tolódott, a felújított, szigetelt, egyedi mérőórákkal felszerelt épületekben egyáltalán nem olyan fájók a rezsiköltségek, mint a korszerűsítés előtt voltak, amikor tulajdonképpen szitokszóvá vált a panel. Mára ráadásul a légkondicionálás sem számít már akkora kiváltságnak, mint 15 éve, így a lakótelepeken hírhedten elviselhetetlen nyári melegekre is elérhető a megoldás.
Ezek miatt egyre jobban előtérbe kerülnek a lakótelepek előnyei. A tudatosan megtervezett infrastruktúra (például az óvoda, iskola, tömegközeledés elérhetősége) komoly vonzerő, ahogy a lakások elosztása is gyakran nagyon praktikus a téglaházakban jellemző alaprajzokhoz képest. Sőt, sokak számára megnyugtató, hogy mivel a házgyári elemekből felépített épületek sztenderd technológiával készültek el, a lehetséges problémák a rájuk adható megoldások köre is viszonylag kiszámítható.
A lakóközösség viszont gyakran kedvezőtlenül befolyásolhatja a panelépületek vonzerejét. Mivel az itteni lakások érhetők el a legszélesebb rétegek számára, az épületek pedig jellemzően sokemeletes, többlépcsőházas monstrumok, nagyon változatos szomszédságok alakulnak ki. A legidősebb házak kora pedig mára 50 év körüli, tehát jócskán akad rajtuk mit javítani, karbantartani, aminek az elvégzését akár egy-egy lakó is megvétózhatja.
A panellakások a befektetők számára is vonzóvá váltak. A feszített budapesti albérletpiacon már ezeket a lakásokat is jól ki lehet adni, a tulajdonosoknak sokszor nem is kell annyival olcsóbb lakbért kérni, mint amennyivel kevesebbe kerül megvenni egy panellakást egy hozzá hasonló téglaházi ingatlanhoz képest. Akik pedig arra játszanak, hogy megvesznek egy lerobbant állapotú panellakást, majd felújítva eladják, az élénk kereslet miatt szintén könnyen megtalálhatják a számításaikat.
(G7)
