Budapesten és a nagyobb hazai városoknak egyre nehezebb megfizetni a lakásokat még hitelből. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss tanulmányában kiszámolták, hogy egy 45 négyzetméteres kis lakást egy kétkeresős család még éppen meg tud vásárolni hitelből Budapesten is, de ha már 65 négyzetméteres lakást szeretnének, akkor az kifeszíti az anyagi kereteiket nem csak a fővárosban, de Debrecenben is.
Egy ekkora lakás megvásárlásához szükséges hitelnek az éves törlesztőrészlete Budapesten meghaladná a 4,5 millió forintot, és Debrecenben is csaknem 3,5 millió forint lenne. Vagyis egy közepes méretű lakás egy átlagos jövedelmű házaspár számára még hitelből is jóformán megfizethetetlen.
A bankok jelenleg az adósságfék szabályok miatt csak meghatározott hitelösszeget adhatnak az igénylőknek. A havi törlesztőrészlet nem haladhatja meg az igazolt havi jövedelem 50 százalékát, 600 ezer forint fölötti jövedelemnél pedig a 60 százalékát.
Karriercikluson alapú jelzáloghitel a megoldás
Jelenleg a bankok annuitásos hiteleket kínálnak, amelyek lényege, hogy a törlesztőrészletet úgy számolják ki, hogy az a futamidő során ne változzék. A hitelfelvevők anyagi lehetőségei viszont az évtizedek során változnak, a fiatalok jövedelme általában emelkedik részben a karriejük fejlődése, részben az inflációt követő béremelések miatt.
Az MNB épp ezért a most publikált tanulmányában felveti az úgynevezett karrierciklus hitelek bevezetését, amelyeknél a törlesztőrészlet a futamidő során folyamatosan emelkedne. Ennek alapja a tanulmányban az orvosi bértábla, amely alapján jól látható, hogy egy 0-2 éves gyakorlattal rendelkező orvos feleannyit keres, mint egy legalább 11 éve praktizáló kollégája, és a harmadát sem annak, amit egy, már 41 éves gyakorlattal rendelkező szakember hazavisz.
Fotó: Pixabay
Az MNB egy mintaszámítást is elvégzett, amelyben összehasonlította az annuitásos hitelt a karriercikluson alapulóval. Az annuitásos változat 1 millió forintos hitellel és 20 éves futamidővel számolt, ennél évente 80,243 ezer forintos törlesztőrészletet kell fizetni. A karrierciklus alapú hitelnél viszont a 80,243 ezer forintos részletet a futamidő során négy alkalommal megemelnék, így az utolsó három évben már 174 ezer forint körüli részlettel számolhatna a hitelfelvevő. Ezzel a metódussal csaknem 1,56 millió forintot vehetne fel az ügyfél, több mint a másfélszeresét az annuitásos hitelnek.
Sokkal nagyobb lakásra elég lenne
Így kalkulált hitellel egy budapesti házaspár a jegybank számításai szerint már nem csupán egy 45 négyzetméteres, de akár egy 63 négyzetméteres lakást is gond nélkül meg tudna vásárolni bankhitelből. Egy ilyen lakás esetében az éves induló törlesztőrészlet mintegy 3,15 millió forint volna egy 39,7 millió forint összegű hitelnél.
A módszernek persze megvannak a buktatói. A legtöbb szakma nem bértáblás, emiatt nehéz pontosan megjósolni, hogyan fog alakulni a hiteligénylő jövedelme a futamidő során.
Az is nehézséget okozhat, ha magas az alapvető kamatszint, a törlesztőrészleteknek ugyanis fedezniük kell legalább a kamatokat ahhoz, hogy a tőketartozás a futamidő során ne nőjön, hanem csökkenjen. Minél alacsonyabb a kamatszint, annál magasabb hitelösszeg adható az annuitásos hitelhez képest a karrierciklus alapú konstrukcióban. Egy Otthon Start hitelnél például elég alacsony a kamat ahhoz, hogy jóval magasabb hitelösszeget vehessen fel az igénylő a karrierciklusos számítással, mint a hagyományos annuitásos kalkulációval.
Fotó: Depositphotos
Szintén kockázatot jelent, ha egy hitelfelvevő jövedelme kisebb mértékben emelkedik, mint az infláció, vagy ha vezető beosztásba kerül, amelynek elvesztése esetén nehéz új, hasonló állást találnia.
A bérnövekedéssel párhuzamosan növekvő törlesztőrészlet emellett fogyasztási korlátot jelent a hitelfelvevő számára, egy család esetében ez például a gyermekek érkezésével összefüggő fogyasztás növekedésének gátja lehet.
A hitelfelvevő számára emellett hátrányos lehet, hogy a tőketartozás lassabban csökken, emiatt a tőkéhez képest viszonylag nagyobb kamatterhet kell összességében visszafizetni, mint egy annuitásos hitelnél.
Az ilyen kockázatok jelentős része hitelfedezeti biztosítással ugyan kezelhető, a karrierciklus alapú hitelt azonban lehetséges, hogy nem vezetik be egyhamar mégsem. Az MNB ugyanis a kockázatok miatt mégis prudenciális problémákat is lát, a jövőbeni jövedelmek beszámítása nem kompatibilis a jelenlegi hazai szabályozói környezettel.
