2010. január 4. 11:06

Az irodaparkok Európa szerte, így Magyarországon is az elmúlt években váltak népszerűvé. Az elterjedésük mögött a városközpontban lévő építési területek hiánya áll. Népszerűségüknek az adott újabb lökést, hogy a korszerű építési módnak köszönhetően hatékony irodakialakítást tesznek lehetővé. Ez a bérelt terület csökkenésén keresztül a bérleti költségekben jelent megtakarítást a bérlők számára, ami a jelenlegi gazdasági körülmények között egy fontos szempont a cégeknek.

Office Gardent építő GRT Group és az irodapark bérbeadásával megbízott ingatlanügynökség közös felméréséből kiderül, hogy az irodaparkok elterjedtsége Európa országai között eltérő. Az Egyesült Királyságban nagy népszerűségnek örvendenek, Manchesterben, Birminghamben, és Edingburghban is több bérbeadható irodaterület találtható irodaparkokban, mint önálló, városközpontban álló irodaházakban. Hollandiában szintén nagyon elterjedt ez az irodatípus.

Olaszországban az irodaterület nagy része az 1960-70-es években épült házakban található, melyeket ugyan folyamatosan felújítanak, de a korszerű, modern irodaterületre mutatkozó igény beindította az irodaparkok fejlesztését is. Az elmúlt években több olasz nagyváros – Milánó, Róma, Torino és Bologna – külvárosi területein létesültek ilyen irodaparkok. Svájcban és Ausztriában is növekszik ezen irodák keresettsége.

Törökországban még nem épültek jelentős irodaparkok, míg Oroszországban már beindultak az ilyen jellegű irodafejlesztések, de a bérlők körében még mindig az önálló irodaházak a népszerűek. A moszkvai irodabérlők a központi elhelyezkedést, és az ezzel járó magasabb presztízst, a nagyobb biztonságot még előnyben részesítik az irodaparkokkal szemben, de az irodaparkok elterjedését mutató tendencia már az orosz fővárosban is látható. Hasonló a helyzet Dániában, ahol az irodaparkok még nem népszerűek a bérlők körében. Hazánkban is egyre több irodapark található, de ezek számban és bérbeadható területben is csak a teljes irodapiac 10%-át adják.

"Az irodaparkok fejlesztésére alkalmas területek a nagy méretek miatt már meghatározzák az ilyen parkok elhelyezkedését is. Ilyen fejlesztési területek Európa legtöbb országában csak a városközpontokon kívül találhatóak. A telek méretek, melyet a fejlesztők alkalmasnak tartanak irodaparkok megvalósítására országonként eltérőek, és valamennyire összefüggnek az irodaparkok elterjedtségével." - mondta Torma Ignác az Office Gardent építő GRT Group vezetője.

Az Egyesült Királyságban egy átlagos irodapark 10-12 hektáros területen fekszik. Ausztriában ez a szám szintén 10 hektár, Hollandiában 5 hektár. Ugyanakkor a kevesebb működő irodaparkkal rendelkező Dániában már 7.000 négyzetméteres területen álló irodakomplexumot is irodaparknak nevezik. Magyarországon az egyik legújabb irodapark fejlesztés, az Office Garden 3 hektáron terül el, de találunk a hazai piacon 10 hektáron épült irodaparkot is.

Azt, hogy a területet milyen arányban foglalják el az irodaépületek mindig a fejlesztő egyedi döntése, az egyes országokban 50% és 85% közé esnek ezek az értékek. Vannak azonban extrém esetek is, az egyik "zöld" parkban csupán a terület 20%-a került beépítésre.

A külvárosi elhelyezkedés magában hordozza a jó megközelíthetőség igényét is. Az irodaparkok jellemzően egy közlekedési csomópont körül alakulnak ki. Nyugat-Európában gyakori, hogy autópályák mellett építenek irodaparkokat a beruházók. A nemzetközi repterek, más városokban található telephelyek elérése ilyen lokációk esetében könnyebb. A tömegközlekedés közelsége a dolgozók számára fontos, de ezt gyakran váltják ki saját üzemeltetésű buszjáratokkal az irodaparkok tulajdonosai. Holland sajátosság, hogy bicikli utak mellett lévő irodaparkok is népszerűek a munkavállalók körében. A külvárosi elhelyezkedés azt is jelenti, hogy a dolgozók a városba reggel beáramló, este pedig kiáramló forgalommal szemben haladnak. Ezt azonban nem minden esetben fogadják el értéknek a bérlők.

Oroszországban ezt előnynek tekintik a cégek, az Egyesült Királyságban pedig nem befolyásoló tényező.

Az irodaparkok előnyei között a városközponti irodákhoz viszonyított alacsonyabb bérleti díjakat lehet kiemelni. Kivétel ez alól az Egyesült Királyság, ahol jelentős népszerűségük miatt már eltűnt a különbség a városközponti irodák bérleti díjai és az irodaparkok díjai között. Magyarországon még van különbség a központi irodaterületek és az irodaparkok díjai között.

További előny az irodaparkok részéről az önálló városközponti irodaházakkal szemben, hogy nagy összefüggő területeket tudnak a bérlők számára biztosítani. Mivel ezek az épületek az elmúlt években terjedtek el Európa szerte, ezért korszerű építési és tervezési módjuk hatékony irodakialakítást tesz lehetővé. Ez kisebb bérelt területet és alacsonyabb bérleti kiadásokat jelent a bérlők számára. A korszerű építési mód az üzemeltetési költségekben is jelentkezik, bár ez a modern, önálló irodaházakban is elérhető.

Az irodaparkokban a nagyszámú bérlő miatt gyakran jelennek meg szolgáltató cégek is. Nyugat-Európában a nagy irodaparkokban bankfiókok, posta, éttermek, kávézók is elérhetőek. A szolgáltató egységek kialakulását természetesen az ingatlanfejlesztőnek és az üzemeltetőnek is támogatnia kell.

"Az irodaparkok bérlői kezdetben főleg az információs és kommunikációs technológiai iparágakban dolgozó cégek közül kerültek ki." – mondta el Tilki Róbert, az Office Garden kizárólagos bérbeadó ügynöksége, a GVA Robertson ügyvezető igazgatója. – "A bérlők összetétele jelentősen megváltozott az irodaparkok népszerűbbé válásával. Egy irodaparkban most már nagyon változatos a bérlők profilja. Csak olyan cégek nem jelentek még meg az ilyen parkokban, ahol nagyon sokat számít a presztízs, mint a jogi tanácsadók vagy a könyvvizsgálók."

Menedzsment Fórum