2019. augusztus 6. 08:44

A Budapest VII. kerületi Rákóczi út 66. telkén börtön és kivégzőhely is állt már - most épp egy félkész épületmonstrum díszeleg ott, melyből, úgy néz ki, nem is lesz már semmi.

A cikk eredetileg a G7-en jelent meg.

Ha van elátkozott telek Budapesten, akkor a VII. kerületi Rákóczi út 66. biztosan az. A XIX. században börtön és kivégzőhely volt itt, az utána felhúzott épületet pedig a 2-es metró építése miatt 1950-ben lebontották. Ezt követően több mint fél évszázadig foghíjtelek maradt, majd az ezredforduló utáni boom idején egy komplex ingatlanfejlesztés keretében szállodát terveztek ide, mögé pedig – a Hársfa és a Szövetség utca felé kinyúlva – egy jókora társasházat.

Az építkezés el is kezdődött, és már mindkét rész vasbetonszerkezete elkészült, amikor a válság bedöntötte a projekt finanszírozását, az építkezés így 2008 végén félbeszakadt. Ez önmagában még nem lenne olyan különös, a környéken párutcányi távolságra is voltak olyan fejlesztések, amelyeket ugyanígy elsodort a válság. Ám azokat a projekteket már évekkel ezelőtt – még a nagy árrobbanás előtt – befejezték, a lakásokba beköltöztek. Ha pedig messzebbre tekintünk, azt látjuk, hogy előrehaladott állapotban van a főváros legszembetűnőbb betontorzója, az egykori SZOT szálló helyén épülő rózsadombi luxus társasház, míg Buda nyugati előterében a sokáig teljesen reménytelennek tűnő Tópark lakásait és irodáit is szép lassan befejezi a projekt új tulajdonosa.

Meglehetősen furcsa tehát, hogy az utóbbinál sokkal kedvezőbb elhelyezkedésű erzsébetvárosi projekt pont ugyanabban a befagyott állapotban van, mint 10 évvel ezelőtt, és ezzel jó eséllyel

a válság legnagyobb megmaradt fővárosi betontorzója.

Az épületegyüttes valós méreteit az utcáról nem is lehet felmérni, a műholdas képen azonban jól látni, hogy a Rákóczi úti homlokzat mögött még többször akkora csupasz betontömeg húzódik majdnem mindegyik szomszédos utcáig:

Amikor elkezdtem foglalkozni a történettel, arra számítottam, hogy valamilyen nehezen kibogozható tulajdonjogi vagy elszámolási vita húzódik meg a mozdulatlanság mögött. Kiderült azonban, hogy ilyesmiről nincs szó, pár éve már egyetlen tulajdonos van, ami a kiindulási helyzethez képest nagy szó.

A szálloda- és a lakóingatlan-fejlesztést egy-egy projekttársaságon keresztül az izraeli származású, de akkoriban részben Magyarországon élő Ofer Hava cége, a Home Center 1 Zrt. indította. Az Index 2007-es, Magyarországon aktív izraeli ingatlanbefektetőkről szóló cikkében azt írta róla, hogy egyetlen lakással kezdte Budapesten, később aztán más ingatlanprojektek mellett az Akácfa utcában egy 120 lakásos tömböt húzott fel. 2006-ban egy üzleti csoport tagjaként a Malévra is pályázott, de nem járt sikerrel.

Akkoriban volt egy még a Rákóczi útinál is nagyobb projektje, a 360° Budapest, amelynek keretében összesen félmilliárd euróból hét év alatt 2000 lakás, 137 ezer négyzetméter iroda és 55 ezer négyzetméter kereskedelmi terület jött volna létre. A promócióba beleadtak apait-anyait, nagyszabású parti keretében mutatták be a terveket, az egyik reklámarc pedig az üzletember lánya lett. Egy akkori cikk szerint még a vállalkozót is meglepte, hogy lánya feltűnt a beharangozó eseményen, akkoriban ugyanis Izraelben töltötte katonaidejét mesterlövészként.*

Ez a projekt ugyanúgy bedőlt, mint a Rákóczi úti, és a korábbi érdekeltségek sorozatos megszűnése nyomán a cégjegyzék szerint egy ideje már nincs is vállalkozása Magyarországon Ofer Havának. Ami miatt ő mégis érdekes, hogy a jelek szerint

a projektcégek felszámolása után az érdekeltségi körében landoltak a Rákóczi úti ingatlanok.

A többes szám azért indokolt, mert a szállodai és a lakóingatlan-fejlesztést nemcsak két külön – később egyaránt felszámolt – projekttársaság végezte, hanem a két telek is elkülönült az ingatlan-nyilvántartásban. A felszámolásból elsőként, 2013 augusztusában a szállodai telket (ez a közel 2400 négyzetméteres Rákóczi út 66.) sikerült kihalászni, amely ekkor egy magyar áttételen keresztül egy ciprusi cégé lett. A vételár nem ismert, de a közvetlen tulajdonos magyar cég, a Horizont View Kft. 2013-as beszámolója alapján valószínűleg legfeljebb 802 millió forint volt.*

A másik, majdnem 3000 négyzetméteres, Szövetség utca 4-6. és Hársfa utca 3. számot viselő telek árverésen kelt el 2015 áprilisában, és közvetve egy Seychelle-szigeti cég lett a tulajdonosa. Itt ismert a pontos vételár, 806,7 millió forint.

A szállodai telket sikerült tehermentesen megszerezni, legalábbis a korábbi önkormányzati és pénzintézeti jelzálogjogokat, végrehajtásokat ugyanaznap törölte a földhivatal, amikor bejegyezte tulajdonosnak a Horizont View-t. Ezeket a másik teleknél is sikerült elérni, mégis nehezebb dolga volt az új tulajdonosnak, ugyanis az előértékesítés során tulajdonjog-fenntartással eladtak jó pár lakást a tervezett 113-ból. Ebből kifolyólag még 70 magánszemély szerepelt a tulajdoni lapon 2015. szeptember 22-én, amikor a Pure View Kft.* az ingatlan tulajdonosa lett. A legtöbben írek voltak, de akadtak köztük angolok, észak-írek és izraeliek is.

A következő év márciusában aztán ők valamennyien lekerültek a tulajdoni lapról; az nem teljesen világos, hogy minek köszönhetően. Az ingatlan jogi helyzetéről az árverést megelőzően készített tájékoztató szerint a tulajdonjog-fenntartások rendezése a vevő kockázata és felelőssége. A dokumentumban 53 olyan albetétről írtak, amelyeket tulajdonjog-fenntartással értékesítettek. Ezek a vevők 768 millió forintot fizettek ki.

A két vevő cégnek (a Horizont View-nak és a Pure View-nak) tavaly július óta közös a tulajdonosa, idén március óta pedig az ügyvezetője is. Utóbbi Gal Hava, a közel 94 százalékos tulajdonos pedig a Cipruson bejegyzett CM Hava Limited. Erről a társaságról a ciprusi cégnyilvántartás sajátosságai miatt sokat nem tudni, de a neve alapján valószínűleg szintén Havához kötődik.

Már csak az a kérdés, hogy melyikhez, bár könnyen elképzelhető, hogy ez mindegy is. Ofer és Gal Hava rokoni kapcsolatára nincs egyértelmű bizonyíték, de német cégadatok szerint az biztos, hogy több ottani ingatlanos cégben közösen vállalnak szerepet. Ezek közül a Rákóczi úti projekt szempontjából a berlini Home Center Management GmbH a legfontosabb, amelynek vezérigazgatója Ofer Hava, míg Gal Hava cégvezető. A cég honlapján jelenleg is fut a projektek között az Orient Hotel, amelyről itt ugyan csak annyi szerepel, hogy Budapest VII. kerületében 250 szobát kínál (majd), de ez a név egyértelműen a Rákóczi úti fejlesztésre utal, plakátja még mindig kinn van a betontorzón.

Ez a 2005-ben alapított cég a jelek szerint mindig is Ofer Hava érdekeltsége volt, és az elnevezések kezdőbetűiben szembetűnő a hasonlóság a Home Center Management, a CM Hava és a két magyar projektcég közvetlen tulajdonosa, a HCM 365 & Partners Kft. között. A Pure View-nak és a HCM 365-nek elküldött kérdésekben a tulajdonosok felől is érdeklődtem, de csak olyan válasz érkezett* (a csillagra kattintva változtatás nélkül olvasható), amely azt indokolja, hogy miért nem akarnak válaszolni.

A jelek szerint tehát Haváéknak sikerült visszaszerezni a Rákóczi úti projektjüket, és ha már a felszámolás során ők vagy az ő megbízásukból vásároltak, akkor ehhez elég volt 1,6-2,4 milliárd forintos befektetés.*

Ez nem kis összeg, annak azonban csak töredéke, amennyit mások elbuktak.

Legfőképpen valószínűleg a CIB. Az ingatlan-nyilvántartás alapján úgy tűnik, hogy a csoport összességében 13 milliárd forinttal és 119 millió euróval finanszírozta a projektet; akkori árfolyamon számolva összesen 46 milliárd forinttal. A CIB bank- és üzleti titokra hivatkozva nem válaszolt, így nem tudni, hogy a felszámolás során, az ingatlanok értékesítéséből mekkora összeghez jutott hozzá.

Valószínűleg a Swietelsky is a komolyat bukó cégek közé tartozik, az ingatlan-nyilvántartás ugyanis arról tanúskodik, hogy a földhivatal kétszer is elutasította a jelzálogjog-bejegyzési kérelmét, majd a fellebbezését is. A kivitelező cégvélhetően munkája ellenértékéhez (vagy annak egy részéhez) nem jutott hozzá, de némi tanakodás után végül nem akart nyilatkozni az ügyben.

Mindezek után már csak az a kérdés, hogy miért nem fejezik be az épületeket. A probléma a lakóingatlan-projektnél összetettebb, mert az építtetőnek fennmaradási engedélyt kell benyújtania a kerületi önkormányzathoz.* Ezzel kapcsolatban az önkormányzat azt írta a G7-nek, hogy

„az ingatlan beruházója a Főépítészi és Műszaki Irodával többször egyeztetett. A régi, lejárt engedély szerint szeretnék az építkezést befejezni, minimális módosítással. Ez a javaslat sem szakmailag, sem jogilag nem támogatható álláspont, ezért egyelőre sem városképi véleményben, sem építési engedélyben (elsőfokon) nem kapott az építtető hozzájárulást.”

Egy másik probléma, hogy a beruházónak kötelessége lesz a szomszédos Barát utca 11. alatti társasház két kéménycsoportját is megmagasíttatni. Igaz, ennek költsége minden bizonnyal eltörpül az épület befejezéséhez szükséges kiadások mellett.

A szállodai beruházással (Rákóczi út 66.) kapcsolatban csak annyit írt az önkormányzat, hogy nem tud fejleményről beszámolni. Ott nincs nyoma annak, hogy fennmaradási engedélyt kellene kérni, bár az építési engedély minden bizonnyal szintén lejárt, és a jelek szerint a beruházó egyelőre nem tett lépéseket új beszerzése érdekében.

Úgy tűnik, hogy egyelőre még egy régi problémát, az épület állagmegóvását és őrzését sem sikerült teljesen megoldania a tulajdonosnak. Az önkormányzat 2011-ben azt állapította meg, hogy a telkek lehatárolása az utcai fronton nem megfelelő, így az épületben hajléktalanok laknak, „valamint oda rendszeresen járnak be illetéktelen személyek”. Ezt követően az erzsébetvárosi vagyonkezelő kerítette el az ingatlanokat, és most az önkormányzat azt írta válaszában, hogy nincs tudomása illegális használatról, illetve nincs ezzel kapcsolatban hatásköre. A jelenség azonban biztosan nem szűnt meg, hétfőn például két fiatalt lehetett látni az épület felső szintjein, és egy kisméretű drónt is reptetett valaki az épület fölött.

(G7)

Cetelem MKB Cib Tov·bbi aj·nlatok