Lapunk Minőségi Újságírás díjat kapott 2020. júliusában


		
	

Alapos változásokat generált az ingatlanpiacon a válság, a korábbi vásárlói kör és finanszírozási módszerek eltűntek. Így például a magyar piacon a külföldi vevők aránya drasztikusan csökkent, miközben jelentősen megnőtt a készpénzes vásárlások aránya. Emellett az elmúlt hónapokban felpörgött a használt lakások piaca.

Alkudni kötelező
A válság hatására a kormányzati intézkedések egyik fókuszpontjába került lakáspiac számos olyan változáson megy át, amelyek közül több már korábban megjósolható volt, míg mások csak késleltetve mutatják meg hatásukat. Megjelentek a készpénzes vevők, eltűntek a külföldi vásárlók, megnőtt az alku szerepe és visszaesett a fejlesztői aktivitás. A leginkább köztudatban lévő várakozás, az árak csökkenése azonban még nem érzékelhető a piac egészén – derül ki az Otthon Centrum legújabb lakóingatlan elemzéséből.


A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2009. első félévében 13 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 17 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt. A használatba vett lakások száma 16 százalékkal több, az új engedélyeké 19 százalékkal kevesebb, mint 2008 első felében volt. A budapesti használatba vételi engedélyek 35 százalék feletti növekedése kiugró az országos átlaghoz képest; az új lakások közel egyharmada a fővárosban épült. Az új engedélyek száma átlag felett ugyancsak Budapesten, illetve a megyeszékhelyeken nőtt. Megyei szinten vizsgálva viszont – Bács-Kiskun, Somogy és Szabolcs-Szatmár-Bereg kivételével – az egész országban jelentősen visszaestek.

A 2009 első negyedévében regisztrált 15 százalékos növekedése után a második negyedévben 18 százalékkal több lakás kapott használatbavételi engedélyt, mint az előző év azonos időszakában. Az új építési engedélyek számában ugyanakkor erősödő visszaesés mutatkozott: az első negyedévben 7 százalék, a másodikban 18 százalék a csökkenés. Ez utóbbi mutató jelzi jól a lakásépítők jövőbe vetett bizalmának hiányát.

Míg országos szinten jelentősen, 50 százalékra nőtt az építtetői körön belül a vállalkozói részarány, addig Budapesten csökkent a beruházók, jelenlegi 77 százalékos szerepe az elmúlt egy évben. Ezek alapján meglepő, hogy a fővárosban megépült lakások átlagos alapterülete 6 m²-rel, 66 m²-re csökkent, hiszen a vállalkozói részarány és a lakásméret között statisztikailag mindezidáig egyértelmű fordított arányosság volt tapasztalható.

Újépítésű lakások piaca

Az újépítésű lakások piacát alapból súlyosan érinti a válság, s júliustól ezt a megszűnő támogatások mellett az áfa emelése és ezzel a lakásárak növekedése csak tovább fokozza. Ez utóbbi módosítás csak az új lakásokat érinti, hiszen itt állapít meg a beruházó áfával növelt nettó árat; pont az ilyen eshetőségekre felkészülve kerül már az előszerződésbe is „nettó ár + mindenkor hatályos áfa” kitétel.

Az Otthon Centrum 2009. júniusi, teljes körű budapesti felmérése szerint, idén 9000 társasházi lakás átadását tervezik a többnyire már elkezdett projektek keretében. A XI. és XIII. kerület 40 százalékkal részesedik ebből a mennyiségből, a X. kerülettel együtt pedig közel 50 százalék ez a részarány. Ez a fővárosi mutató másfélezerrel több, mint a 2008-ban értékesítési céllal, vállalkozók által épített volumen. Ugyanakkor sokéves tapasztalat, hogy az év közbeni tervek kb. egyharmada, rendre átcsúszik a következő évre, s ez a válság miatt idén minden bizonnyal erősödik is. "Továbbra is tartjuk magunkat év eleji becslésünkhöz, miszerint idén mintegy 30 százalékkal csökkenhet a megépülő lakásszám. A nagyobb visszaesés majd jövőre várható, amikor az idei volumenhez képest akár 60 százalékos csökkenés is lehet, figyelembe véve a beruházói terveket" - mondta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Az Otthon Centrum év eleji felméréséhez képest júniusra jelentősen, 2900-ra nőtt az eladatlan, de már átadott állomány a fővárosban. Bizonyítható tehát a csökkenő kereslet összpiaci szinten. A legtöbb eladatlan lakás, 200 felett, mostanra a XIII., X., XI., XVIII., XIV. és VIII. kerületekben halmozódott fel. A készlet felszívódása – az ideihez képest még inkább csökkenő átadások folyományaként – viszont jövőre megindulhat.

Használt lakások piaca

A január-februárban nagyon rosszul teljesítő piac tavaszra jelentősen felélénkült, a forgalom látványosan megnőtt. Ennek részben szezonális okai lehetnek, emellett viszont jelentős hatása volt a március-április folyamán bejelentett tervezett szigorításoknak is. A még kedvező hitellehetőségek kihasználása sokakat késztetett előrehozott vásárlásokra, ám a folyamat gyakran elakadt a szigorú banki hitelminősítéseken. Mindenesetre, a vásárlási hajrá elegendő volt arra, hogy a második negyedév forgalma messze a várakozások felett alakult, sőt, voltak olyan területek, ahol bevételi rekordokat is elkönyvelhettek az ingatlanirodák.

A megszűnő támogatások miatt ugyanakkor az év második felében jelentős visszaesésre kell számítani a piac egészén. "Becslésünk szerint, így az idei évet kb. 50 százalékos forgalmi csökkenéssel zárja majd a lakáspiac. A visszaesés inkább a vidéket sújtja majd, ahol már az év elején tömegével minősítettek le a bankok addig alacsony kockázatúnak számító településeket és nagyobb városokat is, megnehezítve a hitelfelvételt. Bár a kényszerértékesítések mindeddig tömegesen még nem indultak el, őszre várhatóan megnő azok aránya, akik tovább már nem tudják fizetni a megnövekedett törlesztőrészleteiket, s tartalékaikat is felélték már, így lakásuk eladására kényszerülnek" - hangsúlyozta Kühne Kata, az Otthon Centrum Franchising Kft. ügyvezető igazgatója.

Eddig nem következett be az árak látványos csökkenése. Idén, trendszerűen, bár 5 százalékot alig meghaladóan, egyedül a vidéki panellakások átlagára csökkent; Budapesten a lakótelepi árak inkább stagnálnak. A fővárosi tégla társasházak átlagára az első félévben végig emelkedett, majd júliusban – vélhetően részben a hitelszigorítások folyományaként – jelentősen visszaesett. A vidéki ártendencia is inkább emelkedő. A családi házak átlagára elég hektikusan, de pozitív irányban mozog. "Bár a kényszerű eladások, illetve általában a nehéz piaci környezet megnehezítik az árak alakulásának trendszerű elemzését, a válság elején várt jelentős árcsökkenés egyelőre cáfolható" - tette hozzá Kühne Kata.

Mindazonáltal, az idei év első felére már nyilvánvalóvá vált a válság néhány olyan hosszabb távú, trendszerű hatása, melyet már tavaly év végén előre vetített az Otthon Centrum. Az egyik ilyen a lakásbérleti piac megélénkülése, ahol mind a kínálat, mind a kereslet nőtt. A kiadó lakások szaporodásának egyik oka, hogy az eddig üresen álló lakásokat nagyobb arányban próbálják meg bevételi forrásként hasznosítani tulajdonosaik. másik ok pedig a válság miatti elbizonytalanodás; sokan inkább kivárnak a hitelfelvétellel és lakásvásárlással, s addig, átmeneti időre lakást bérelnek. A kínálat viszont még így is meghaladja a keresletet, s a bérleti díjak így jellemzően csökkentek idén. Ennek mértéke összpiaci szinten 5-10 százalék közé tehető, míg a drágább, lakáskiadás céljából limitált keresletű területeken (pl. Budai-hegyvidék) 15-20 százalékot is elérhet a válság előtti évekhez képest.

Építési / fejlesztési telkek piaca

Bár a válság hatására beindult negatív folyamatok még közel sem zárultak le a telekpiacon, az újonnan kialakult helyzet nagy vonalakban már értékelhető. Az idei év első felében nem voltak nagy volumenű tranzakciók; a kereslet csökkenése, illetve a hitelforrások drágulása miatt a fejlesztők még akkor sem szívesen kezdenek nagy projektbe, ha a korábbi ütemeket sikerrel lezárták. Emiatt jelenleg állnak a nagy volumenű, Budapesten pl. 20 ezer m² szintterület feletti fejlesztések, viszont tapasztalható kereslet a kisebb méretű projektek megvalósítására alkalmas telkek iránt.


"Jellemző, hogy annak ellenére, hogy az árak jelentős csökkenése már 2009 legelejére lezajlott, az így kialakult árszínvonal sem találkozik a keresleti elvárásokkal nagy telkek esetében. Így, az értékesítési kényszerben nem lévő eladók passzív kivárást tanúsítanak, míg az alacsonyabb árakat elfogadó tulajdonosok esetében a tranzakciót gyakran meghiúsítja, hogy az adott telket piaci értékénél magasabb jelzálog terheli" - mondta el Valkó Dávid. Az Otthon Centrum várakozása szerint idén várhatóan – semmiképpen nem tömegesen, de – érezhető számban kerülnek fejlesztési telkek a finanszírozó bankokhoz, akik ezeket majd, bizonyos türelmi idő után, a kialakuló piaci áron fognak értékesíteni.

Még most, a válság kellős közepén is, fejlesztési szempontból keresett terület Bel-Buda, ahol a telekkínálat bővülésére nagyon limitált lehetőségek vannak. Ennek megfelelően, az árak ezen a területen átlag alatt, kb. 20-25% körül mérséklődtek egy év alatt. A kereslet jelentősen csökkent ugyanakkor a pesti belváros területén, valamint a tömegpiacot jelentő átmeneti zónában, ilyen például a XIII. kerület. A külsőbb kertvárosi részek mérsékeltebben veszítettek népszerűségükből.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára. Sok éves tapasztalattal a hátunk mögött elérkezettnek láttuk az időt arra, hogy szintet lépjünk és egy olyan lehetőséget kínáljunk Önöknek, amelynek segítségével egyes témakörök elismert szakértőinek - így többek között Bod Péter Ákos, Pogátsa Zoltán, Darvas Zsolt, László Csaba, Prinz Dániel vagy Szakonyi Péter - véleményeihez, mélyelemzéseihez, neves újságírók által készített egyedi tartalmakhoz jutnak hozzá. Ennek formája egy ELŐFIZETÉS, mely egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között klubtagságot, webinárumokon való részvételt, a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.

Előfizetőink naponta 4-6 unikális, máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá, cikkenként nagyjából 10 forintért, havonta és laponként 745 forintért.

Cikkeink túlnyomó többsége azonban továbbra is szabadon olvasható marad.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Jól jönne 1,5 millió forint?

 

A Bank360.hu és az Mfor kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 372 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Ersténél 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 102 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait.