A fővárosi lakosok számára a lakóhely megválasztása során a tömegközlekedésnél és a lakossági ellátásnál is fontosabb szempont a csendes, nyugodt, zöldövezeti környezet. A lakástípusok közül a családi ház mellett a kis lakásszámú kertes társasház bizonyult a legnépszerűbb lakás típusnak. Ezeket az igényeket szélesebb rétegek számára sokáig csak az agglomerációban épült ingatlanok tudták kielégíteni. A 90-es években megindult kivándorlási folyamat hatására több százezer ember költözött a környező településekre.
A kivándorlási hullámmal folyamatosan nőttek az ingázással járó negatív hatások, illetve a megnövekedett kereslet felhajtotta az ingatlanárakat. "Egy új trend körvonalazódik a piacon. A vásárlók egyre inkább azokat az új ingatlanfejlesztéseket keresik, amelyek egyesítik a városi élet és a zöldövezeti ingatlan előnyeit. Ezek a fejlesztések csak akkor lehetnek sikeresek, ha teljes értékű alternatíváját nyújtják az agglomerációs családi házaknak, azaz a városon belül, tömegközlekedéssel és gépkocsival is jól megközelíthetően képesek biztosítani a nagyvárosok peremén található kistelepülések csendes, zöld környezetét" – hangsúlyozta Petrik Zoltán, a Whitestone csoporthoz tartozó Development Associates ügyvezető igazgatója.
Budapest környező településeire való kiköltözés mögött álló érvek, illetve annak előnyei – nagyobb tér, nyugalom, csend, saját kert – nagyon kézenfekvőek. Ugyanakkor ezen előnyök mellett sok hátrányt is el kell szenvedniük az agglomerációban lakóknak. Ezek egy része a kivándorlási hullám erősödésével fokozódott is: ilyenek a közlekedés okozta nehézségek, az állandó dugók, a családon belül eltérő be- illetve kiutazási időpontok. A család változásával újabb hátrányok merülhetnek fel: a gyerekek iskoláskorba jutnak és nincsen megfelelő középiskola, orvosi ellátás, szórakozási lehetőség a számukra.
A szubjektív tényezőkkel párhuzamosan egy objektív, piaci tényező is a kivándorlási trend ellen hatott. Az utóbbi időszakban a jó minőségű, újépítésű, zöld környezetben lévő lakások ára a Budapesthez közelebb eső településeken (pl. Budakalász, Ürüm, Solymár, Nagykovácsi esetében) lassan a fővárosi árak szintjére emelkedtek. Így az agglomerációs újlakás-piac prémium szegmense egyre inkább elveszíti árelőnyét a hasonló fővárosi lakásokkal szemben.
Így alakult ki az igény olyan ingatlanokra, melyek képesek az agglomerációs élet előnyeit kínálni a hátrányok nélkül. Ezt a piaci rést megcélzó ingatlanok szélesebb rétegek számára teszik elérhetővé a zöldövezeti ingatlan vásárlást, hiszen áraik elmaradnak a II. és XII. kerületi, hasonló adottságú ingatlanoktól, és versenyképesek az agglomerációban található velük azonos kategóriában lévő otthonokkal.
