A januári adatok szerint megállni, de mindenképpen lassulni látszik a lakásárak 2009 második félévében megindult csökkenése, derül ki az Otthon Centrum mfor.hu-hoz eljuttatott elemzéséből. Ez alól kivételt csupán a panellakások jelentenek, amelyek ára 2009 egészében és még az idei év első hónapjában is csökkent.
Az ingatlan-közvetítő hálózat összességében stagnálásra számít 2010-ben, bár a tömeges kényszerértékesítések még nem indultak el, s ezek megjelenése a piacon ismét árcsökkenést eredményezhet.
Beindulhat a piac
Az elemzés szerint a lakáspiac 2009-ben érte el a mélypontot, s a tavalyi 30-40 százalékos forgalmi visszaesés után idén már minimális, öt százalékos bővülésre lehet számítani. ”A lakásvásárlási hajlandóság 2010. II. félévétől indulhat erősödésnek, de a 2008-as ingatlanpiaci helyzet így is leghamarabb csak 2011. közepére térhet vissza” – véli Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.
Ami az újlakásokat illeti, ezen a piacon idén tetőzhet az eladatlan készlet Budapesten. Ennek oka egyrészt, hogy tavaly alig több mint 1600 újépítésű társasházi lakást értékesítettek Budapesten, így az eladatlan lakások száma a már átadott beruházásokban 2010 elejére 3800-ra nőtt. Ehhez jön hozzá mintegy 3000 lakás az épülő projektekben, tehát összesen közel 7000 új lakás vár vevőre a fővárosban.
Az épített lakások száma nem esett vissza, mivel a már megkezdett építkezéseket befejezik a fejlesztők. Idén azonban a piacra kerülő lakások számában már ötven százalékos visszaesés várható, ezáltal megindulhat az eladatlan készlet felszívódása, mondta Valkó Dávid, az ingatlan-közvetítő hálózat vezető elemzője. A vevőknek az általánosan jó alkupozíció, az illetékcsökkenés és beruházói akcióknak köszönhetően most érdemes lakást vásárolni, mert ha beindulnak az új építések, mindenképpen magasabb árakkal kell kalkulálni, áll az elemzésben.
Tovább szűkül a hitelképesek köre
Az elmúlt szűk másfél évet nagyban befolyásolta a lakossági hitelezés terén tapasztalt szigorítás, amely a kedvezőtlen reálgazdasági környezettel együtt jelentős visszaesést eredményezett a lakáspiacon. 2009-ben a hitelpiac központi szabályozása és a nehéz helyzetbe került lakáshitelesek megsegítése volt a fő cél.
Ezek keretében tavaly óta állami kezességvállalás mellett nyújtott áthidaló kölcsönt igényelhetnek a bajba jutott törlesztők, júliusban viszont megszűnt a támogatott forinthitel és a szocpol. Az októberben új lakásokra bevezetett, az eddigiekhez képest szűkebb kört érintő támogatott forint hitel hatása, elsősorban a magas önerő-igény miatt minimális.
Idén márciusban életbe lépett az a kormányrendelet, amely tovább szigorítja a hitelfelvételt, maximalizálva a hitelfedezeti arányt.
"Ennek következtében szűkül az a kör, akik hitelképesek maradnak; a jövedelemmel nem rendelkezők, az alacsony vagy egyáltalán nem bejelentett foglalkoztatottak kiszorulnak a hitelfelvételből és ugyanez vár a falun, kistelepülésen élőkre. Éppen ezért arra számítunk, hogy idén kisebb területű és olcsóbb lakások iránt nő majd a kereslet, ugyanakkor a hitelszigorítás nem hoz drasztikus keresletcsökkenést, hiszen nagy számban vannak még jelen a készpénzes vásárlók, emellett a lakosság amúgy is óvatosabbá vált hitelfelvételkor" – tette hozzá Kühne Kata.
Új eladásösztönző módszerrel próbálkoznak
A szigorodó hitelfelvétel miatt a beruházók új értékesítés-ösztönző módszert vezetnek be az eddig használt vevőcsalogató megoldások (garázs fél áron, konyhabútor vagy plazmatévé az árban) mellé. Ennek lényege, hogy a lakásár 15-20 százalékának befizetésével, illetve opciós vásárlást biztosító előszerződés aláírását követően a vevő beköltözhet a lakásba. A lakás fennmaradó árát a következő egy-két évben törleszti, aminek mértéke úgy van meghatározva, hogy a fel nem vett „elméleti” hitel havi törlesztőrészleténél alacsonyabb összegről legyen szó.
Tulajdonossá azt követően válunk, hogy az előszerződésben meghatározott időszak után végszerződést kötünk, a lakás teljes vételárát kifizetve. Az addig fizetett havi részletek beszámításának lehetősége a lakás árába beruházó-függő. Ha a vevő egy-két év után eláll a szerződéstől, akkor természetesen elveszíti a foglalót.
A zuhanás éve volt 2009
Ami az elmúlt évet illeti, a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2009-ben 32 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 28 400 új lakásra adtak ki építési engedélyt országosan. A használatba vett lakások száma 11, az új engedélyeké 35 százalékkal volt kevesebb, mint 2008-ban. A visszaesés az év második felében ennél erőteljesebb volt: a használatba vett lakások száma a 2008. második félévinek a háromnegyedét tette ki, az új lakásépítési engedélyeké valamivel több, mint a felét.
A Budapesten használatba vett lakások számának 9 477-ről 10 385-re való növekedése ellentétes az országos trendekkel. „A budapesti emelkedés még a válság előtti lendületnek köszönhető, az idei évre viszont akár 50 százalékos visszaesésre kell számítani” – mondta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.
Az építkezések területi megoszlását vizsgálva megfigyelhető, hogy tovább erősödött a főváros szerepe, amely az országos lakásépítés egyharmadát adja. Budapest mellett Baranya, Csongrád és Somogy megyében nőtt a használatba vett lakások száma, Fejér, Komárom-Esztergom és Győr-Moson-Sopron kivételével viszont átlag feletti visszaesés következett be minden megyében.
A lakásépítésre kiadott új engedélyek száma minden megyében csökkent, bár nem azonos mértékben. Budapesten az országos átlagot valamivel meghaladóan, 38 százalékkal, s így a 2008-as 12.084-hez képest tavaly csak 7.537 engedélyt adtak ki. Fejér és Heves megyében az 50 százalékot is meghaladja a visszaesés, míg a másik véglet Bács-Kiskun megye, ahol csupán 8 százalékos a csökkenés.
Országosan 47-ről 51 százalékra nőtt a vállalkozók által épített lakások aránya. A használatba vett lakások számának csökkenése tehát elsősorban a lakossági építkezés terén figyelhető meg; ebben a szegmensben egyötöddel csökkent a megépült lakások száma, míg a vállalkozói lakásépítés csupán 3%-os csökkenést mutatott. Budapesten ugyanakkor 81-ről 80 százalékra csökkent a vállalkozói részarány. Bizonyítva, hogy az építtető és a lakásméret között szoros összefüggés van, ezeknek megfelelően változott a megépült lakások átlagos alapterülete: míg országosan minimálisan csökkent (89 négyzetméterre), Budapesten minimálisan (67 négyzetméterre) nőtt.
