Luxuslakás esetén a többségnek leginkább a budai hegyekben található lakások és házak jutnak eszébe – pedig a prémium kategóriába tartozó ingatlanok nemcsak ott találhatóak. Nagyon könnyen bele lehet botlani a Belváros kellős közepén egy tetőtérben kialakított – igen igényes luxuslakásba, de manapság a piacon – ne nevessenek – luxuspanelről is lehet hallani. Az új építésű beruházók egy csoportja – különösen azok, akik viszonylag jó adottságú telekkel rendelkeznek, felismerték, hogy a luxusra – vagy legalábbis a kvázi-luxusra manapság egyre nagyobb az igény, és ezt igyekeznek is kielégíteni.
Így fordulhat elő az, hogy már 30-40 millió forintért luxuslakások és házak hirdetési olvashatóak a különféle erre alkalmas fórumokon, miközben az adott lakásban a luxust mindössze az jelenti, hogy rendesebben kifestették, van benne egy masszáskád, valamint a szemet vonzó, minimalista-design stílusban vannak berendezve – márpedig ez az egyik ismert nemzetközi bútorlánc polcairól viszonylag olcsón és szépen megoldható.
Könnyen rásütik a luxus jelzőt saját lakásukra az azt áruló tulajdonosok is, ezzel is indokolva a magas árat, ami az esetek egy részében teljesen indokolatlan. Előfordult az is, hogy a Rózsadomb egyik jobb nevű utcájában egy 70-es években épült kockaház egyik lakásáról próbálták bebizonyítani, hogy az a prémiumszegmensbe tartozik, pedig maximum az utcanév volt vonzó az egész történetben.
Hol vannak a luxuslakások?
Míg korábban a budai II. és XII. kerület – elsősorban a hegyoldal – és a pesti belváros néhány utcája volt az ilyen lakásokról híres, ma már luxuslakást szinte bárhol lehet találni. A főbb gócpontok továbbra is a Rózsadombon és környékén, a Kossuth térnél, a Szabadság térnél, végig a pesti rakparton, a Szent István park környékén, a XI. kerület parkos részeinél illetve a Gellérthegyen alakultak ki, de lehet ilyesmiket találni a Váci utcában és környékén is. Természetesen sokkal kevésbé jellemző az ilyesmi a lakótelepeken, de ezek közvetlen környékén is előfordulhat luxuslakás, mint például Gazdagréten.
Lehet válogatni a loft és penthouse lakások közül, ezek közül is bizonyos ingatlanok ilyen színvonalúak, ütközhetünk luxusba az Andrássy úton – különösen az Opera környékén alakítottak ki ilyen lakásokat, hiszen itt a legmagasabbak az eladási árak. Aki pedig luxusvillák után érdeklődne, nagy tömegben találhatja meg őket, ha tesz egy sétát az Endrődi Sándor utcában, vagy éppen napfürdőzik egyet a Szalamandra-Turista-Verecke út háromszögében.
De egyáltalán, mi az, hogy luxus?
Egyik értelmezés szerint luxus alatt az ingatlanpiacon általában egy-egy lakás vagy ház olyan tulajdonságainak együttesét érthetjük, melyek mindegyike az átlag feletti nívójúvá teszi az adott ingatlant. Ilyen tulajdonságok lehetnek a kivitelezéshez használt anyagok minősége – ebben a kategóriában ma már szinte kizárólag prémium anyagokat használnak, az „átlagos” építőanyagokból készült ingatlanok iránt ennyi pénzért nincs kereslet. Fontosak mindazok, az átlaglakásban nem elérhető szolgáltatások, melyek az ilyen típusú ingatlanok jellemző tartozékai: dupla vagy még nagyobb garázs, bel- illetve kültéri úszómedence, szauna, szolárium, automatizált berendezések (távvezérelhető fűtés, világítás, stb.), biztonsági őr, vagy legalábbis a bódéja, kamerarendszer – a lista természetesen igény szerint bővíthető.
Az egyik legfontosabb ezen a piacon azonban – és természetesen ezzel operálnak a kvázi luxuslakások tulajdonosai - magának az ingatlannak az elhelyezkedése és az ezzel kapcsolatos adottságai: a városra, vagy a Dunára való panoráma, a csendes, zöld környezet, a nagyméretű teraszok, a jó levegő – szintén mind olyan tulajdonságok, melyek rendszerint hozzátartoznak a „luxuslakás” fogalmához. De mégis, mennyibe kerül mindez?
Vastag pénztárcával a hegyre - Buda
A 100 millió forintnál drágább ingatlanok kínálatában körülnézve szembetűnő, hogy – igazolva a prekoncepciókat – nagyobb részük a II., III. és a XII. kerületben helyezkedik el, itt sem mindegy azonban, hogy hol és milyen minőségben épültek fel ezek az ingatlanok. Pontosan 100 millió forintért például választhatjuk a Máriaremetén található, nemrég felújított, gondozott, szép kerttel rendelkező 200 m2 alapterületű családi házat, vagy a XII. kerületben Mártonhegyen, a 167 négyzetméteres luxuslakást, melynek teraszáról gyakorlatilag az egész várost látni. Ez utóbbi ingatlan három fürdőszobával is rendelkezik, négyzetméterára közel 600.000 forint. Ebben a kategóriában még nincs úszómedence és szauna, de kétséget kizárólag mindkét ingatlan messze kielégíti az igényeket.
Egy árkategóriával feljebb, 150 millió forintért a XI. kerületi Kelenvölgyben például egy 7 szobás, 350 négyzetméter alapterületű ikerházfelet kínálnak, szintén kellemes környezetben. Ugyanezért az összegért Csillaghegyen egy teljes családi házat lehet vásárolni, 6 szobával és szintén gondozott, teljesen automata öntözőrendszerrel ellátott kerttel. Némivel több pénzért a II/a kerületben egy teljes villaház kínálja magát – 300 négyzetméter alapterülettel, márvány burkolatokkal, kilátással a budai hegyekre – mindezt három szinten, 7 szobában. Közel ennyiért kapható a Várban is belső kétszintes, tetőtéri luxuslakás – ezen a környéken egy új építésű lakás négyzetméteréért akár 1.000.000 forintot is elkérhetnek.
Nem lehet probléma akkor sem, ha valaki teljesen új építésű luxuslakást keres mondjuk a Városmajorban – a belső kétszintes, hatszobás lakás négyzetméteréért majdnem 800.000 forintot kérnek – a 290 négyzetméter alapterületű lakás induló ára így 230 millió forint.
Azoknak, akik ennél is igényesebbet, exkluzívabbat keresnek, szintén van miből válogatni, a II. kerületben, a Gugger-hegyen egy minden extrával (úszómedence, szauna, őrház, fűthető terasz, kameraszoba, stb.) ellátott, lélegzetelállító kilátással rendelkező épület ára 450 millió forint – egy négyzetméterért 750 ezer forintot kell fizetni. Pasaréten egy 800 m2-es, több generáció számára is alkalmas, szintén minden igényt kielégítő 14 szobás luxusvilláért 660 millió forintot kérnek.
Kilenc számjegyű lehet az ár a pesti Duna-parton
Hasonló árkategóriában elsősorban az V. kerületben találunk lakásokat – azonban a Duna melletti, a folyóra való kilátással rendelkező ingatlanokért is bőven kérhetnek a tulajdonosok 100 millió forintnál is többet.
A Szabadság tér környékén 110 millió forintért szerepel a kínálatban több, közel 200 m2 alapterületű, rendkívül igényesen felújított nagypolgári ingatlan – a kb. 600 ezer forintos négyzetméterárért 4-5 szobát kapunk, rendkívül exkluzív kivitelű kandallóval. Hasonló összegért a VII. kerület megújuló részén egy új építésű társasház 336 négyzetméteres lakását lehet megvásárolni, exkluzív anyagokkal, burkolatokkal. A Párizsi utcában 250 négyzetméteres ingatlant kínálnak, az épület legfelső szintjén, jacuzzival, gőzkabinnal, közel 180 millió forintért, míg az Operával szemben egy 260 négyzetméteres igényesen rekonstruált lakástért 160 millió forintot kérnek.
A dunai kilátás szintén komoly árbefolyásoló tényező, a pesti rakparton egy 6 szobás lakásért majdnem 180 millió forintot kell fizetni, általában jellemző, hogy az itt található lakások meglehetősen drágák, akár eladásról, akár kiadásról van szó.
Akciós luxus a külső kerületekben
A külső kerületekben is szép számmal találhatóak luxusszínvonalú ingatlanok: a XVI. kerületben 130-250 millió forint között mozognak az árak – ezért a pénzért 2-600 négyzetméter alapterületű, szinte minden kényelmi berendezéssel felszerelt villák közül lehet válogatni. A XVII. kerületben a jellemző árszint ebben a szegmensben 110-150 millió forint környékén állapodott meg, itt is jellemzően nagyobb, 4-600 négyzetméteres villákról van szó, melyeket részben irodának, cégközpontnak is használnak.
A központtól távol eső területeken a budai hegyvidéki „elit” részekhez képest semmivel sem – talán csak a kilátásban – elmaradó ingatlanokból lehet kb. fele-harmad akkora négyzetméteráron válogatni, ezeken a területeken a 100 millió feletti árkategóriában a jellemző négyzetméterár 250-350 ezer forint között alakul – az érdeklődés azonban jelen pillanatban meglehetősen mérsékelt, főleg a hazai vevőkre számítanak az értékesítők.
Hol vannak a vásárlók?
Tapasztalatok szerint nem igaz már az a feltevés, hogy a magas árfekvésű luxuslakások iránt elsősorban a külföldi vásárlók érdeklődnek – ma már szinte minden vásárlói csoportból vannak érdeklődők az exkluzív ingatlanokra. A kereslet ebben a szegmensben meglehetősen speciális: a többség az újonnan vagy a közelmúltban épített, minden igényt kielégítő ingatlanokat keresi – ekkora összegért meglehetősen nagy elvárásokkal, ha például a lakás elosztása, vagy mondjuk az uszoda elhelyezkedése nem megfelelő, könnyen elállhatnak a vásárlástól.
A luxusingatlanok értékesítési folyamata is speciálisabb, mint egy átlagos belvárosi lakásé – a szűkebb fizetőképes kereslet, valamint az összetett igények miatt előfordulhat, hogy egy-egy ingatlant csak hosszabb idő, akár egy év alatt sikerül csak eladni, melyben szerepet játszik az is, hogy a tulajdonosok sokszor a piaci árszinthez képes jóval magasabb árat határoznak meg, illetve nem tudják megfelelő módon hirdetni az eladó ingatlant. A cikkben szereplő egyik félmilliárd körül ingatlan például legalább 2 éve kelleti magát – sikertelenül…
