Válság csak jövőre?
A CBRE elemzői szerint az idei év első három negyedévében továbbra is látványosan bővült a fővárosi modern irodapiac (azaz az A kategóriás házak) - az utolsó három hónapban több, mint 70 ezer négyzetméternyi terület került piacra. Ezzel Budapest több, mint 2 millió négyzetméternyi modern irodaterületet kínál a vállalatoknak. Mindez 2007 hasonló időszakához képest 47 százalékos növekedést jelent, persze ezek a beruházások még korábban indultak el. A válság hatására a tanácsadó cég szerint mind a keresleti, mind pedig a kínálati oldal óvatosabbá vált, a tranzakciókat hosszabb tárgyalások előzik meg, mint korábban.
Mivel a Belvárosban, az úgynevezett központi piacon viszonylag kevés a szabad telek, a fejlesztések 80 százaléka a külső részeken valósul meg, többek között a Váci úti, igen felkapott irodafolyosón, de több más városrész is próbál csatlakozni a lendülethez, mint például a Fehérvári út, vagy éppen a Népliget környéke. Piaci szereplők szerint az idei kínálatbővülés továbbra is magas szintű marad, mintegy 70 ezer m2 új irodaterület átadása várható, azonban a most induló fejlesztéseket már alaposan átgondolják a fejlesztők, jó néhány tervezett projektet állítottak le az elmúlt hetekben. Az előrejelzések szerint a válság hatása majd csak 2009 elejétől érinti a piacot, addig még jó néhány nagy tárgyalás lezárulhat.
Nincs mindenki elkeseredve
Noha néhány építkezésen csak a drótkerítésben és az átfestett átadási határidőt jelző táblában lehet még jó ideig gyönyörködni, léteznek olyan piaci szereplők, akiket saját bevallásuk szerint a válság csak még inkább helyzetbe hozott. A Budapest határában 450 milliárdos beruházással épülő Tóparkban nem aggódnak a finanszírozás esetleges problémái miatt, a nyugalom kulcsa szerintük a magasabb önerő. "A beruházó Walker and Willams az ingatlanfejlesztésekre jellemző 10 százalék körüli önerővel szemben, 25-30 százalékos saját erővel dolgozik, így továbbra is bírja a pénzügyi szektor bizalmát, az építkezés rendben zajlik" – jelezték a Lakásmustrának a cég központjában. A magas önerő valóban jó ajánlólevél lehet, hiszen a Cushman and Wakefield elemzése szerint az elhalasztott beruházások 85 százalékánál éppen a finanszírozás hiánya jelenti a problémát.
Optimistábban látják a helyzetet a belvárosi régió, és a bel-budai piac szereplői is, itt a hitelválság hatására is csak 8 százalékos visszaesést jósolnak, ráadásul több vélemény szerint a Belvárosban még áremelés is lesz, akár 20-25 euro/m2 árig mehetnek fel az itt kínálat ingatlanok bérleti díjai. A főváros kedvező bérleti díjai miatt továbbra is versenyképes maradhat más közép-európai nagyvárosokkal szemben, ám egyes alpiacokon versenyképesebb bérbeadási környezet fog kialakulni – kommentálta a helyzetet a C&W.
Menekülés a B kategóriába?
Párhuzamosan az A kategóriás irodák iránti kereslet csökkenésével, egyesek szerint előfordulhat, hogy a bérleti díjakat nehezen fizetni képes vállalkozások inkább a B kategóriás házakba, vagy esetleg bérelt lakásba költöznek. Ennek a vélekedésnek azonban ellentmondhat, hogy egyrészt a költözés költsége nem biztos, hogy rövid távon alacsonyabb, mint a bérleti díjon megtakarítható pénzmennyiség, másrészt sokan presztízsokokból is idegenkednek az alacsonyabb kategóriába költözéstől.
"Nem mehetünk ki egy külvárosi B kategóriás irodába, az üzleti partnerek azonnal megéreznék rajtunk, hogy pénzügyi gondjaink vannak" – jellemezte saját helyzetét egy neve elhallgatását kérő középvállalkozás tulajdonosa. Mindezek ellenére a színvonalasabb B kategóriás épületek előtt nagyobb lehetőségek állnak bérlőszerzésre, még akkor is, ha a költözködést sokszor több évre szóló szerződések is gátolhatják.
