Padlón az építési telkek piaca, de Budapesten még mindig drága

A válság első két évében 40 százalékkal esett a telekpiaci forgalom, idén további 15 százalékos csökkenés várható - közölte elemzése eredményét az OTP Jelzálogbank hétfőn. Amíg 2008-ban még 29 ezer, 2010-ben pedig 18 ezer, addig az idei első félévben csupán 7 ezer belterületi telek cserélt gazdát - áll a közleményben. Egyedül Somogy megyében emelkedett a telekforgalom, amit azzal magyaráz az OTP Jelzálogbank, hogy az M7 autópálya meghosszabbítása fellendítette a Balaton környéki telkek iránti keresletet. A forgalom tavaly Pest megyében volt a legnagyobb, 2400 telekkel, ezt követte Győr-Moson-Sopron (1900) és Szabolcs-Szatmár-Bereg (1200). A sor végén Békés, Heves és Jász-Nagykun-Szolnok áll, egyaránt 500 tranzakció alatt.

A fajlagos telekárban is Pest megye vezet, itt a tavalyi és idei átlagár is 7800 forint négyzetméterenként, második Hajdú-Bihar 7000 forinttal, míg harmadik Veszprém megye 6300 forintos fajlagos árral. A lista végén Nógrád megye áll 1100 forintos négyzetméter árral.

 

Pest megyében jelenleg 14 településen 21 új parcellázás telkeit árulják. Ezek háromnegyede a budai oldalon található. Az átlag négyzetméter ár 15-23 ezer forint közötti, a terület pedig 800-1300 négyzetméter. A közlemény megjegyzi, hogy Pest megyében a telkek kínálatát visszafogja a területfejlesztési tervről májusban elfogadott törvény. Például a belterületek csak 2 százalékkal bővíthetők.

Előzetesen az érintettek bíztak abban, hogy a januártól ismét elérhetővé váló szocpol kimozdíthatja a mélypontról a telekpiacot is. A támogatás összege azonban viszonylag alacsony az új lakások, házak árával összevetve, korábbi cikkünk alapján 3 és 10 százalékot tehet ki a jogosultak jelentős részénél. Ennek fényében pedig borítékolható, hogy összességében elhanyagolható piaci hatása lesz. Sokkal inkább hathat a piacra, hogy az egyébként is erősen visszaesett banki hitelezés a kormányzati intézkedések hatására tovább zsugorodik, így ilyen forrásból rendkívül kevesen fognak tudni új ingatlant vásárolni, vagy építeni.

Ugyan már 5 millió forint alatt is található a legnagyobb hazai ingatlanközvetítő kínálatában fővárosi telek, ráadásul a III. kerületi, a Csúcshegyen található ingatlan szép panorámával is bír. Szépséghibája, hogy nem építési telek a besorolása, hanem zártkert. (Ez utóbbi kategória a hivatalos nyilvántartás szerint megszűnt, és külterületnek számít.) Érdemes megjegyezni, hogy a külterületen általában csak néhány százalék (általában 3%) a terület beépíthetősége, míg a belterületen 30-40 százalék, illetve egyes különleges esetekben akár a száz százalékos beépíthetőség is elérhető. A külterületi ingatlanok további hibája, hogy még ha trükközéssel sikerül is az előírtnál nagyobb lakóépületet felhúzni (például olyan módon, hogy az több szintre tagolódik), az akkor is gazdasági épület, hiába lakás minőségű az épület, így az illeték is magasabb lehet, továbbá nem jár majd rá szocpol.

10 millió forint alatt csak mutatóban lehet telkeket találni Budapesten, külső pesti kerületekben, többnyire valamilyen kisebb hibával. Így például felleltünk nyeles telket Pestszentimrén 7,5 milliós irányárral, vagy viszonylag kicsi, 360 négyzetméteres telket 8,7 millióért a 16. kerületben.

15 millió alatt viszonylag kevés telek van, ezen az árszinten is komolyabb kínálat elsősorban a 17. kerületben található, illetve néhány 18. kerületi ingatlant kínálnak ezen a szinten. Ritka kivétel például az a 22. kerületi telek, melynek 1000 négyzetméter feletti mérete, és környezete is alkalmassá teszi építkezésre.

Aki lakóparki telekre vágyik, annak célszerű legalább 20 millió forinttal nekivágnia a telekvásárlásnak, és ekkor is meg kell barátkoznia a külső pesti kerületek valamelyikével, 19,5 millióért például a 18. kerületben kínálnak ilyen ingatlant.

Bár az általunk megkérdezett szakértő szerint az egyik legkedveltebb pesti kerületben Zuglóban 20-30 millió forint közötti áron mennek el az építési telkek, vélhetőleg az általunk áttekintett adatbázis hiányossága miatt a legolcsóbb 14. kerületi építési telket 26,4 millióért találtuk, mely ráadásul nem is Zuglóban, hanem Alsórákoson van.

Néhány kivételtől eltekintve a – lakóövezeti besorolású - budai kínálat 20 millió forinttól kezdődik. Így 23 millió forintos irányárral már elérhető az a Békásmegyer-Ófaluban található 761 nm-es építési telek, mely 20 százalékos beépíthetőségű.

A leginkább kedvelt budai kerületekben, a 2. illetve a 12. kerületben 40 millió forinttól kezdődik a kínálat.

A piac teteje, az egyébként erősen befagyott beruházási lehetőségekkel kecsegtető telkek kínálata meglehetősen széles. Ezek között számos, az elmúlt években komoly befektetői érdeklődést kiváltó hely is van. Így például 687 millió forintért kínálják azt az 1700 négyzetméteres ingatlant, melyet a Marinapart és a Prestige Towers közötti részen az utolsó Duna-parti telek.

A belvárosban is található számos komoly beruházásra váró telek, így találkoztunk 716 millió forintért kínált ingatlannal az Opera környékén, de a Nagykörúton belül a Dob utcában L1-es besorolású telek is 750 millióért.

A hirdetések között a pálmát az a 9. kerületi ingatlan vitte, mely közel 72 ezer négyzetméter, és 12 milliárd forint körüli áron cserélhet gazdát.

 

mfor.hu