2009. október 19. 09:59

Az ingatlanpiaci változások mértékét és irányát jelző Ecostat IngatlanBarométer indexe 2009 harmadik negyedévében 1,54 százalékponttal, 35,4 százalékra növekedett, így 2009 év végére remény van arra, hogy az ingatlanpiac megnyugodjon.

Egy éve csökken(t)

Egy év óta folyamatosan csökkent ingatlanbarométer értéke, azonban most, ha nem is jelentős mértékben, de már elkezdett növekedni. Az ingatlanpiacra ennek ellenére még mindig inkább a stagnálás a jellemző, annak ellenére, hogy a gazdasági és pénzügyi válság negatív hatása alól lassan kikerül a piac. Az elemző szakemberek bíznak abban, hogy belátható időn belül a gazdaság újbóli erősödésével, a lakosság fizetőképes keresletének növekedésével élénkül az ingatlanpiac, s az ingatlanbarométer értéke tovább növekszik.

Az ingatlanbarométer emelkedésének számos tényezője közül az egyik a vevők vásárlóereje, mely a megszorítások miatt még mindig gátat szabhatnak a lakás és egyéb ingatlanok jelentős számú vásárlásának. A piacon a gyors élénkülés egyelőre így nem reális cél. Pozitív hatással lehet a barométer emelkedése, az, hogy a kormányzat 2009 októberében újraindította a lakásvásárlási hitelprogramot. Jóval alacsonyabb lesz viszont az Önkormányzatoknak nyújtott költségvetési támogatás és az egyéb bevételeik is csökkennek. Mindezek alapján jelentős fogyasztásra, ezen belül is jelentős ingatlan-beruházásra és ingatlan-fejlesztésre 2009 végéig, 2010. év elejéig nem számítanak a szakemberek.

Bizalmatlan szereplők

A piac visszaesése az idei harmadik negyedévben is eredményezett nagy eltéréseket. A legnagyobb „csökkenést” az önkormányzatoknál (-3,46%) mérték 0,2 százalékkal esett vissza a vállalatok ingatlanfejlesztési indexe. Emellett nem változott az ingatlan-forgalmazók konjunktúra indexe, továbbra sem várnak jelentős növekedést az ingatlanforgalmazás területén.

A lakosság pesszimista ingatlan fejlesztéssel számolt az év elején, azonban folyamatosan nőtt az optimizmus, így az ezt mínuszos index javult E növekedés természetesen csak azt jelzi, hogy további jelentős visszaesést már nem vár a lakosság az év következő időszakában, nem pedig a tömeges lakás átépítési és lakásépítési hullám elindulását. Ezzel összecseng az ingatlanberuházók nagy mértékű optimizmusa, melyből következtethető a visszaesés elmúlásának ideje.

A beruházói optimizmus még nem igazán a jelentős mértékű beruházásokról ad számot, csak azt fejezi ki, hogy már kevésbé pesszimisták az ingatlanberuházó cégek, mint három, illetve hat hónappal ezelőtt voltak.

A beruházó vállalatok szerint a következő fél évben a főváros nem zöldövezeti részén található irodák lesznek a legnagyobb, de a korábbinál alacsonyabb, mértékben kihasználva. A várakozások szerint továbbra is a főváros zöldövezeti és nem zöldövezeti részein található logisztikai ingatlanok kihasználtságát várják a legjobbnak.

Rácáfol erre a tényre, a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fórumának harmadik negyedévi adati, mely szerint jelentősen csökkent a bérbeadás a fővárosi irodaterületeken. Az adatokból az is kiderül, hogy jelentős az szerződéshosszabbításból adódó irodabérlés, és igen csekély –egy százalék alatti- az előbérleti szerződésben kötött bérbe adott irodaterületek.

Az ingatlan-forgalmazó vállalatok konjunktúra-indexe is csökkent. A harmadik negyedéves adatokból kikövetkeztethető, hogy az ingatlanközvetítők sem számítanak a piaci visszaesés még nagyobb mértéke, azonban nem teljesen hisznek a forgalom jelentős fellendülésében. Ezt az előző mutatók is alátámasztják.

E változatlanság, illetve kismértékű keresletnövekedés magyarázata, hogy a lakosság nem a következő hat hónapban kíván növekvő számban lakást venni. A lakosság többségének csökken a fizetőképes kereslete, szigorúbbak a hitelfeltételek, a magasabb deviza és forintkamatok hatására a következő időszakban sem javul a családok hitelfelvételi kedve és lehetősége. Jelentős mértékben akkor nő meg a lakásingatlanok forgalma, ha a lakosság vásárlóereje tartósan növekszik.

A lakosság körében azok vásárolnak ingatlant az elkövetkező hat hónapban, akik már régebben eltervezték, van készpénzük, illetve mernek hitelt felvenni, hiszen többen felismerték azt a vonzerőt, hogy most olcsóbban juthatnak a kívánt lakáshoz, ingatlanhoz, mint amikor nagy, illetve nagyobb az ingatlanforgalom és magasabbak az eladási árak.

Az önkormányzatok behúzták a nadrágszíjat. A következő hat hónapban összességében valamivel kevesebb beruházást, és valamivel kevesebb felújítást és közműfejlesztést terveznek, mint az előző fél évben. Kevesebb lesz a közintézmények átalakítása és felújítása.


A vállalatok ingatlanfejlesztési indexei viszonylag alacsonyak. Ez még természetesen nem azt jelenti, hogy alapvetően megváltozik a vállalatok ingatlan-fejlesztésének mértéke. Azt viszont mindenképpen jelzi, hogy a vállalkozások ingatlanfejlesztési szándékai továbbra is igen alacsonyak, érdemi változással középtávon sem számolhatunk, főleg nem a következő hat hónapban.

A felmérésből kiderül, hogy az év hátralevő idejére a piac egyes szegmenseiben stagnálás míg másokban növekedés várható.