Kijöttek a végleges számok a tavalyi utolsó negyedévről, röviden: alig volt elmozdulás, óvatosság, kivárás honol szinte mindenütt. Mintegy 40 ezer négyzetméternyi új raktárt adtak át a fővárosban és közvetlen környékén, az egész éves mutató 358 ezer négyzetméter volt, ami már kissé alacsonyabb, mint a 2021-2023 közötti években volt. Idén viszont további 435 ezer négyzetméter készül el, hizlalva a teljes állományt – és az üresen árválkodó raktárak csoportját.
Hivatalosan 8,5 százalékra, vagyis éves szintén duplájára nőtt a kihasználatlanság, de a fejlesztés alatt lévő és még nem bérbe adott területekkel együtt a valós érték alulról súrolja a 20 százalékot. Ezt ugyan nem vallják be a bérbeadók, de a szakma nagyjából e körülire becsüli.
Ilyen körülmények között nem csoda, ha a fejlesztők egyelőre kifuttatják a már megkezdett projektjeiket és legfeljebb egyetlen bérlőre szabott, úgynevezett BTS beruházásokat vállalnak be. Új nagy építkezéseket viszont nem indítanak, pénzügyileg ez nem indokolt.
A nagy alapterületű raktárak ajánlati árai 4,6-5,8 euró/négyzetméter/hó között mozognak, a városi logisztika esetében a raktárak bérleti díja kicsit magasabb, 5-7,5 euró közötti. Ám manapság a bérlők már nem csupán ezt, hanem az üzemeltetési költséggel együtt kimutatott összes költséget nézik. Márpedig az energiaárak robbanása miatt felszökött ez az utóbbi elem, ami szemléletváltást követelt bérlőtől és bérbeadótól is.
Ennek több jele is van. Például az, hogy aktívabb párbeszéd indult a két fél között annak érdekében, hogy a bérlő megváltoztathassa az energiafogyasztási profilját – magyarázta lapunknak Hunyadi Zsuzsa, a 3,5 millió négyzetméteres piac ötödét birtokló Prologis fejlesztő-és üzemeltető cég Bérbeadásért és Ügyfélelégedettségért felelős igazgatója. Elmondta, hogy közös beruházási csomagot is bevállalnak a bérlővel, hogy javuljanak a hatékonysági mutatók ezen az téren, általában a beruházási összeg 60 százalékát a Prologis állja. A vállalat saját belső szabályozása szerint a teljes éves bevétel 10 százalékát mindig az épületekre költik. A Prologis 42 épületben mintegy 671 ezer négyzetméternyi raktárt kezel, jelenleg ezek 93 százaléka foglalt.
TOP szereplők
A Cushman&Wakefield nemzetközi ingatlantanácsadó szerint a legnagyobb szereplők listáját a CTP vezeti, a fővárosban és környékén 700 ezer, vidéken 300 ezer négyzetméternyi bérleményt kezel. A második a Prologis az említett 671 ezer négyzetméterével, megelőzve a jócskán lemaradó Winget (300 ezer négyzetméter) és a Futureal Csoporthoz tartozó HelloParksot (270 ezer négyzetméter). Nagy játékos még a GLP (220 ezer négyzetméter), a BILK (200 ezer négyzetméter), a VGP (210 ezer négyzetméter). Vidékre összpontosít az Infogroup (170 ezer négyzetméter), az állami hátterű NiPÜF (210 ezer négyzetméter) és a kínai Xanga cégcsoport (130 ezer négyzetméter), az élcsoporthoz tartozik még a BSZL (170 ezer négyzetméter), a Logikor (165 ezer négyzetméter, az OTP (100 ezer négyzetméter) és a Biggeorge Property (85 ezer négyzetméter).
Arra a kérdésünkre, hogy látnak-e fantáziát a fővároson és az agglomeráción kívüli magyarországi piacban, azt mondta: a vidéki piacokon nagyobb a kitettség egyetlen szereplőnek és a vállalat inkább a klasszikus kereslet-kínálati piacban hisz, ami elsősorban Budapest környékén valósul meg. Itt megjegyezzük, hogy ez az egyszereplősség a kormány szándékait tükrözi. Az érdekkörének megfelelően enged utat néhány városban pár helyi szereplőnek, karöltve a helyi önkormányzattal, amelyik leginkább nem piaci alapon hoz döntéseket az ipari területek kijelöléséről vagy a már meglévő ipari parkok hasznosításáról.
A Prologisnak egyébként kicsit több mint 100 ezer négyzetméternyi fejlesztési kapacitása van a Szigetszentmiklóson működő parkja mellett. „Telekvásárláson nem gondolkodunk, de a bővülést akvizíciók útján is el tudjuk képzelni, legalábbis ez az európai gyakorlatunk” – fűzte hozzá a vezető, amikor az esetleges előrevásárlási szándékokra kérdeztünk rá. (A piaci gyakorlatban nem ritka, hogy a mostanihoz hasonló nehezebb időszakokban, válság esetén meg aztán pláne, egyes szereplők bevállalják a kockázatot és telkeket vásárolnak, viszonylag nyomott áron, hogy akár pár évnyi tartás után, a fellenülés kezdetekor már ennek birtokában vágjanak bele egy beruházásba - a szerk.)
Tudnivaló ehhez, hogy több más magyarországi versenytárssal ellentétben a Prologis szinte csak saját tőkéből fejleszt, nincs rászorulva banki hitelekre, ez leveszi a válláról a súlyt. Persze, ez nem azt jelenti, hogy bármit bevállal és bárkivel szerződik, a beszállítói körben is voltak változások amiatt, hogy a „kieső cég” nem felelt meg a Prologis szigorú követelményrendszerének - tudtuk meg Gárdonyi Lóránd Ingatlangazdálkodási - és Ügyfélélmény Igazgatótól.
A piac és a bérlői igények változásaira utalva arról számolt be, hogy már felmerült a teljesen karbonsemleges épület megvalósítása is, ilyenre van gyakorlat a Prologisnál. Maga a cég nem régen korszerűsített egy 20 évvel ezelőtt emelt ipari épületet, hogy úgymond versenyben tartsa azt. Másfajta újítások is terjedőben vannak, leginkább a dolgozói jóllét érdekében. Több helyütt szabadidős tevékenységek számra is kialakítottak létesítményeket és egyéb szolgáltatásokat is bevezettek a bérlők dolgozói számára.
