„Egyértelműen a Debrecen-Nyíregyháza régió fejlődik a leggyorsabb ütemben Budapesten és környékén kívül” – mondta az Mfor kérdésére az iO Partners ingatlanpiaci tanácsadó bérbeadási vezetője, Würsching Péter. Hozzátette: a nyíregyházi önkormányzat elkötelezett az ipari ingatlanok fejlesztése mellett, jó példa erre a kínai Sunwoda közel 30 ezer négyzetméteres akkumulátorgyára is. Az összesen 580 milliárd forintos beruházás nemrég kapott 106 milliárd forint állami támogatást, de az eredeti tervektől eltérően biztosan nem kezdi meg a termelést idén.
Rekordév lehet az idei
Országos szinten és Budapesten is tovább nőtt a kihasználatlan ipari ingatlanok aránya. 2019-ben még 2 százalék alatt volt az országos ráta, az idei harmadik negyedév végére azonban megközelítette a 12 százalékot. Budapesten és környékén még rosszabb a helyzet, az ipari ingatlanok 13,1 százaléka áll üresen. Ezek a számok a környező országok adatait is meghaladják.
„Komoly aktivitást látunk az építések és az átadások területén, akár rekordévet is zárhatunk. Ezzel kapcsolatban szkeptikus vagyok, nem hiszem, hogy minden átadás megvalósul ebben az évben” – mondta Gálfi Anita, az iO Partners piackutatási vezetője.
Szlovákiában, Csehországban és Németországban is növekszik az üres területek aránya, de kisebb mértékben: Csehországban 1 százalékról 4-re, Szlovákiában 2,2 százalékról 7,7-re emelkedett az elmúlt években. Ezekben az országokban már csökken a volumen: Németországban például 20 százalékkal esett vissza az új átadások száma az elmúlt öt év átlagához képest. Gálfi úgy látja, rövidesen a magyar piac is megérkezik ebbe az állapotba.
Verseny nincs, egységár van
Magyarországon az éppen átadásra kerülő ipari épületek bérbeadási rátája 100 százalék: a harmadik negyedévben piacra kerülő 76 ezer négyzetméter mind bérlőhöz került. Németországban viszont csak 60 százalék ez az arány. Jelenleg is több százezer négyzetméter terület áll építés alatt Magyarországon, ezek 40 százalékára kötöttek bérleti szerződést.
„A legjelentősebb és legnagyobb alapterületű építés alatt lévő ipari ingatlan a BYD szegedi gyára. Ennek az átadása legalább másfél-két évet csúszik. Emellett a HelloParks maglódi Airport City Condo központja, és a CTP érdi logisztikai parkja is jelentős tétel” – válaszolta az Mfor kérdésére Würsching.
Az idei évre további 70 ezer négyzetméter ingatlan átadását várják, de Würsching is úgy látja, hogy a jövő évben a kínálat elkezdhet visszaszorulni. „Több fejlesztővel is beszéltem, akik látják, hogy visszaszorul a kereslet. A bérleti díjak tekintetében sem tudnak versenyezni: az új építésű állománynál jelenleg 5,5-5,75 euró a konszenzusos bérleti díj négyzetméterenként” – tette hozzá.
Nem csak az albérlők árazódnak ki Budapestről
A magyarországi ipariingatlan-állomány közel fele öt évnél fiatalabb épület. Az üzemeltetési költség azonban jelentősen eltérhet a régebbi, tíz-tizenöt éves épületeknél, ahol 5 euró alatti bérleti díjakat is lehet találni. Egy jól működő, napelemekkel ellátott ingatlan 0,6-0,9 euróból is üzemeltethető négyzetméterenként, egy kevésbé jól szigetelt, korszerűtlenebb hűtő-fűtőrendszerrel ellátott ipari ingatlan költsége 1,5 euróra is rúghat.
Würsching arról is beszélt, hogy a futárcégek körében „slágerterméknek” minősült az Illatos út és környéke, illetve a dél-budai régió a 2010-es évek végén. A bérbeadók akkor 7 euró feletti árakat is tudtak érvényesíteni. „Azóta viszont olyan szinten drágult a telekár Budapesten, hogy ma már nem éri meg a városhatáron belül építeni – ezt valószínűleg a lakásépítések is befolyásolják. A futárcégek ma már a főváros környékéről szolgálják ki a keresletet: az úthálózat viszonylag jó, és úgy is rentábilis a működés, hogy 15-20 perccel tovább tart bejutni a városba” – mondta a bérbeadási vezető.
Húszmilliós Magyarország a jövő?
A régióban Magyarországon a legjobb az autópálya-hálózat, de a vasúti szállítás terén le vagyunk maradva. „Például, a BMW olyan vasúti szállítási volument igényelt, amire nincs lehetőség. Jelenleg több idő Triesztbe eljutni vonattal, mint az 1900-as évek elején volt. Az energiaellátás terén is lemaradtunk, de azzal kapcsolatban legalább vannak fejlesztések” – mondta Kiss Roland, az ipari divízió vezetője. Würsching szerint Szeged és környéke után Pécs térsége lehet a következő régió, amit nagy mértékben támogat az állam, ehhez azonban szükség lenne Budapest és Trieszt vasúti összekötésére.
Fotó: DepositPhotos.com
Kiss arról is beszélt, hogy az ipariingatlan-piacot ma már kínai, jellemzően állami hátterű gyártócégek mozgatják. Ezek a cégek jellemzően a vidéket erősítik, ahol olcsóbb a munkaerő és kedvezőbbek az adózási feltételek. „Azt látjuk, hogy a Nyugat recesszióban van: ezres nagyságrendben mennek tönkre a német cégek havi szinten. Nem tudunk már kizárólag a nyugati országokra támaszkodni, mert nem tudják felvenni a versenyt a fejlődö Kelettel, a Kínára jellemző munkamorállal.
A kínai gyarmatosítás nem fegyverrel és erőszakkal történik, hanem megvesznek mindent, ami él és mozog. Korlátlan pénzmennyiség áll rendelkezésükre, és nem gondolom, hogy a következő öt-tizenöt évben ez változni fog”
– mondta Kiss.
A világ lakosságának közel felét India, Kína és Indonézia adja: ez olyan tőke- és munkaerő-koncentráció, amit nem lehet félvállról venni. Például Kínában több mint ötven olyan város van, ahol többen élnek, mint Magyarországon.
Szerinte az is elképzelhető, hogy a külföldi munkaerőnek köszönhetően itthon húszmillió ember fog élni.
Az ipari ingatlanok piacát elnézve Würsching és Kiss egyetértett abban, hogy fel kell készülnünk a kínai és az indiai vállalatok igényeire, a vállalati kultúra kihívásaira. „A mi kitörési pontunk az oktatás. Ha tudunk magasan képzett munkaerőt biztosítani, akkor ez egy jó világ lesz. Ha megmaradunk összeszerelő-üzem szintjén, az problémát jelent. Van, aki egy komplett gyárat hoz ide Kínából: nem is veszik igénybe a magyarországi munkaerőt” – mondta az iO bérbeadási vezetője.
