Mint arról már több cikkünkben is beszámoltunk, a lakástámogatási rendszer érdemben átalakul 2024-től, ami felpezsdíti az ingatlanpiacot. A kedvezmények között két nagyon fontos elem van, amelyeknél a házaspár hölgy tagjának életkora kiemelten fontos:
Babaváró hitel: a babaváró hitelt 2023-ban akkor lehet igénybe venni, ha a házaspár hölgy tagja még nem töltötte be a 41. életévét. 2024-től azonban szigorítanak a szabályokon, így már csak akkor lehetnek jogosultak a támogatásra, ha a feleség 30 évnél fiatalabb. A jövő év annyiban átmeneti időszak lesz, hogy abban az esetben marad a 40 éves korhatár, ha igényléskor a feleség már várandós.
CSOK Plusz: a 2024-ben induló CSOK Pluszt ugyancsak házaspárok igényelhetik majd, ennél a kedvezményél a feleség nem töltheti be igényléskor a 41. életévét. Itt is van átmeneti szabály: 2025. év végéig akkor is felvehetik a párok, ha idősebb a feleség, de csak akkor, ha már úton van a baba. (Hogy valaki 2023-ban vagy 2024-ben jár-e jobban az otthonteremtési támogatásokkal, az a CSOK Plusz kalkulátorral pillanatok alatt ellenőrizheti.)
A házaspárok nagy dilemmában vannak, ha a feleség életkora 30-40 év közötti, ugyanis a két támogatást nem tudják egyszerre kihasználni. Ez alól természetesen kivétel az az eset, ha a baba már úton van, a magzat pedig betöltötte a 12 hetes kort. Erre azonban rizikós egy lakáscélt alapozni. Mi történik például, ha kicsit késik a baba? Sokakat érinthet ez a probléma, hiszen a statisztikák alapján a babavárót igénylők nagyságrendileg kétharmadánál a feleség már idősebb volt 30 évesnél.
Nem kell azonban bármelyik támogatásról lemondani, hiszen a két kedvezményt nem kell feltétlenül egyszerre felvenni. A szabad célú babaváró hitel kihasználható még az idei évben, a lakáscélunkat ugyanakkor elhalaszthatjuk 2024-re, ezáltal az ahhoz szükséges CSOK Plusz kedvezményt is megigényelhetjük jövőre.
Mennyit nyerhetünk a babaváró és a CSOK Plusz igénylésének szétválasztásával?
Ez természetesen élethelyzetfüggő, ezért a Bankmonitor szakértői egy példán keresztül vizsgálták meg a lehetséges hatást. Egy 35 éves házaspár 60 millió forintért újépítésű lakást vásárolna, melyhez 15 millió forint önerővel rendelkeznek. A párnak van már egy gyermeke és szeretnének még egyet. A vásárláshoz ki szeretnék használni az elérhető támogatásokat, de még nem döntötték el, hogy idén vagy jövőre vásárolják meg a kiszemelt ingatlant.
A lehetőségek 2023-ban:
Az idei évben a két gyermek után 2,6 millió forint csok támogatást és 10 millió forint összegű, 3 százalékos kamatozású csok hitelt tudna igényelni a család. E mellé 2,85 millió forint adó-visszatérítési támogatás és 2,4 millió forint illetékmentesség is járna. A 10 millió forint babaváró hitelt is fel tudják venni még 2023-ban, ami mellé 19,5 millió forint piaci hitelre lenne szükségük a lakás megvásárlásához, aminek kamata jelenleg 7,5%.
20 éves futamidő választása esetén a hitel teljes induló törlesztőrészlete 258 ezer forint lenne, a két évtized alatt a teljes visszafizetendő összeg 59,8 millió forintra rúgna. (A teljes visszafizetésnél figyelembe vettük a második gyermekre járó 1 millió forint tartozáselengedést is.)
A lehetőségek 2024-ben:
A 2024-es vásárlás esetén a család 30 millió forint összegű, fix 3 százalékos kamatozású CSOK Plusz kölcsönre lenne jogosult. Emellé még járna nekik a 2,4 millió forint illetékmentesség is. A CSOK Pluszon felül 15 millió forint piaci lakáshitelre lenne szükség még a vásárláshoz, aminek kamata 7,5%. A második évtől a törlesztési kötelezettség 290 ezer fölé emelkedne. (A CSOK Plusz kölcsön után az első évben csak kamatot kell fizetni, emiatt az induló törlesztő az összes kölcsönre csupán 196 ezer forint lenne.) Ez alapján két évtized alatt összesen 67,5 millió forintot kellene kifizetnie a családnak, ami 7,6 millió forinttal több annál, mintha idén vennék meg az ingatlant.
Egy alternatív megoldás:
Idén felveszi a család a babavárót, ám csak jövőre indítja a lakásvásárlást a CSOK Plusz kihasználásával. Ebben az esetben a család jogosult lehetne a 10 millió forint babaváróra és a 30 millió forint CSOK Plusz kölcsönre egyaránt, miközben a 2,4 millió forint illetékmentesség is megmaradna. A vásárláshoz ekkor 5 millió forint összegű 7,5 százalékos kamatozású piaci hitelre lenne szükség. Az összes - CSOK Plusz hitel + piaci lakáshitel - törlesztőrészlet a második évtől 258 ezer forint lenne, míg az első évben havi 161 ezer forintot kellene fizetniük. Két évtized alatt a teljes visszafizetés itt 58,7 millió forintra rúgna. Ez a megbontás nagyságrendileg 1,1 millió forint előnyt jelent a 2023-as vásárláshoz képest.
Természetesen a különböző élethelyzetekben más és más eredmény jöhet ki. Ami biztos, hogy a kamatmentes babaváró kihasználásánál nem nagyon lehet jobb opciót találni, de a 30 évnél idősebbeknek erre mindenképpen még idén gondolniuk kell.
Milyen kockázatokat rejthet a babaváró korai igénylése?
Pénzügyileg előnyösnek tűnik a babaváró korai igénylése, a számítás során azonban abból indultunk ki, hogy az ingatlan vételára nem változik. Márpedig az ingatlanárak módosulhatnak, ilyen változó közegben pedig erre minden esély megvan. A Bankmonitor szakértői nem számítanak érdemi áremelkedésre az új támogatások miatt, ugyanis az igénylők köre érdemben szűkebb, mint korábban. De az árváltozás mindenképpen kockázatként megjelenik: ez persze lehet pozitív változás is egy árcsökkenés esetén, de negatív is egy áremelkedésnél. Ami fontos, hogy egy ilyen döntés meghozatalakor ezzel is számolni kell.
A másik kockázat inkább emberi. Felvesszük előre a babaváró összegét, melyhez nem nyúlhatunk hozzá hónapokon keresztül. Sokan hajlamosak vagyunk ilyen helyzetben túlköltekezni. Ez pedig igen rossz helyzetet teremtene: elképzelhető, hogy a lakás megtalálásakor már csak 9, vagy épp 8 millió forint állna rendelkezésre a babaváróból. Éppen ezért mindenképpen érdemes lenne az összeget lekötni valamilyen alacsony kockázatú befektetésbe: az infláció alatti hozam is nagyon jól tud jönni ebben a helyzetben.
