Az utóbbi években kialakult kamatkörnyezetben sokan fordultak a magas hozammal kecsegtető lakásbefektetések felé, az albérletárak emelkedése pedig rátett egy lapáttal, különösen a fővárosban és a vidéki egyetemvárosokban. A lakáskiadás továbbra is jó befektetést jelent, igaz, az elmúlt évekhez képest kicsit kevesebb lett a hozam - derül ki az ingatlan.com és a money.hu közös elemzéséből. A kutatás több mint 900 ezer 2018-ban és 2019-ben aktív, de a piacról már lekerült eladó és kiadó ingatlanhirdetés alapján vizsgálta a 20-100 négyzetméteres lakások bérleti díjából és eladási árából kalkulált hozamait.
Hozamok és drágulás
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője azt mondta: “A fővárosban az idén 5,5 százalékos bruttó hozamot lehet elérni egy lakással, ami elmarad a 2018-ban mért 6,1 és a 2017-es 6,7 százaléktól. Ugyanakkor más befektetésekhez képest még mindig csábító lehet ez az eredmény azok számára is, akik most fektetnének ingatlanba. A kiadásból származó hozamcsökkenést elsősorban az okozza, hogy a lakások ára folyamatosan emelkedik.” A szakember az áremelkedés mértékéről szólva idézte a legfrissebb KSH-adatokat is, amelyek szerint 2018-ban 36,2 százalékkal voltak drágábbak a használt lakások, mint 2015-ben.
Jól termelnek a külső kerületek
Budapesten belül vannak kiemelkedő városrészek a hozam szempontjából. “Az elmúlt évek tanulsága az is, hogy a kisebb alapterületű fővárosi garzonlakásoknál magasabb az átlagos hozam” - mondta Balogh László.
A külső kerületekben ugyan erőteljes drágulás ment végbe az elmúlt 1-2 évben, ugyanakkor még mindig viszonylag alacsonyak az ottani árak a központi városrészekhez képest, de a lakásbérlők körében népszerűek. Ezzel magyarázható, hogy például a XXIII. kerületben vagy a XVIII. kerületben és Csepelen is 7 százalék körüli hozamot lehet elérni egy lakással. A legrosszabbul az eladó lakások szempontjából legdrágább V. kerület, amely 4,5 százalékos hozamot ígér. Balogh László megemlítette, hogy 2015 elején a 20-100 négyzetméteres V. kerületi lakások átlagos négyzetméterára 2015 első negyedévében 480 ezer forint volt, az idén azonban már 1,1 millió forint közelébe került. A négyzetméterre vetített bérleti díj 2800 forintról 4000 forintra ugrott.
Legjobb városok vidéken
Az eladó lakások ára és a bérleti díjak nagyon eltérőek az országon belül is, ennélfogva a hozamok is különbözőek.
Vidéken elsősorban az egyetemvárosokban és a gazdaságilag erős városokban élénk az albérletpiac. Például a 2,7 százalékos munkanélküliséggel rendelkező Tatabányán kedvező 7,2 százalékos hozamot lehet elérni a lakáskiadással. Az egyetemvárosok közül pedig Miskolc kiemelkedő, 7,6 százalékos hozamot nyújt, de Pécs is magas, 7 százalék körüli hozammal rendelkezik. A gazdaságilag erősnek mondható megyeszékhelyek közül Székesfehérváron 6,1 százalékkal adhatók ki a lakások, Győrben 5,9 százalékot mért az ingatlan.com.
Legalább 10-20 millió kell a befektetőknek, hogy labdába rúgjanak
Balogh László elmondta, hogy az árak emelkedéseke miatt egyre több pénzre van szükség ahhoz, hogy valaki befektetőként jelenjen meg a lakáspiacon. Budapesten ehhez legalább 15-20 millió forint szükséges, a többi nagyvárosban pedig 10-15 millió forint. Részben emiatt, részben pedig a befektetés hozamánál alacsonyabb hitelkamatok miatt egyre népszerűbb a hitelre történő vásárlás a befektetők körében is. “A hitelfelvétellel kombinált befektetés viszont kockázatos, és csak azoknak javasolt, akik más biztos jövedelemforrással is rendelkeznek.” - fogalmazott az ingatlan.com szakértője.
Az ingatlan.com csoporthoz tartozó money.hu kalkulációját idézve Balogh László elmondta, hogy május elején a legkedvezőbb 10 éves futamidejű, végig fix törlesztőrészletet garantáló lakáshiteleknek a teljes hiteldíjmutatója (thm) 4,5-4,8 százalék, márpedig ez egyelőre elmarad a jelenlegi ingatlanpiaci hozamoktól.
