Az ingatlanbefektetések nyugat-európai központjaival, elsősorban Svájccal és Luxemburggal veheti fel a versenyt Magyarország, ha a parlament elfogadja Rogán Antal fideszes képviselő törvényjavaslatát. "A törvényjavaslat megalkotja a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra (SZIT) vonatkozó szabályokat, annak érdekében, hogy Magyarország a közép-kelet európai régió pénzügyi szolgáltató központjává váljon" - olvasható a javaslat általános indoklásában.
Svájcot és Luxemburgot másolnánk
A javaslat szerint a SZIT egy olyan nyilvánosan működő, tőzsdén jegyzett részvénytársaság, amely a kis- és intézményi nagybefektetőktől összegyűjtött pénzügyi forrásokat elsősorban magyarországi bejegyzésű kereskedelmi és lakóingatlanokba fektetné be azért, hogy ezeket az ingatlanokat hasznosítsa, illetve szükség esetén fejlessze. A törvényjavaslat tartalmazza a SZIT-ek működésére vonatkozó szabályokat, valamint a SZIT-ekre irányadó speciális – a nemzetközi gyakorlattal összhangban lévő – kedvező adó, illeték és eljárási szabályokat.
A javaslat kidolgozói szerint a továbbra is virágzó nyugat-európai holding központok (Svájc, Luxemburg) számos olyan adminisztratív védekezési lehetőséget nyújtanak a befektetők számára, melyek az adózási előnyöktől függetlenül is a befektetői bizalom növelését szolgálják. "A jelen törvénymódosítás olyan megoldási lehetőséget tartalmaz, melyek a hazai környezethez igazodva valósítják meg ezen elvárások érvényesítését" - olvasható az általános indoklásban.
A módosítás előirányozza, hogy svájci, luxemburgi mintára a társaság ügyeit ellátó ügyvéd, könyvvizsgáló, jogtanácsos, közjegyző is elláthassa a részvénykönyv-vezetés feladatát. Ezzel az ötletgazda szerint egy átlátható, a tőzsdei cégek esetében a jelenlegi gyakorlatnál lényegesen jobban működő szabályozási környezet alakítható ki.
A törvényjavaslat szerint a szabályozott ingatlanbefektetési társaság csak nyilvános részvénytársaság formájában működhetne, mely kizárólag saját tulajdonú ingatlan adásvételével, bérbeadásával és üzemeltetésével, ingatlankezeléssel és vagyonkezeléssel foglalkozhatna. A társaság kibocsátott részvényeit legfeljebb 10 százalékban birtokolhatnák biztosítók és hitelintézetek. Az induló alaptőke legalább tízmilliárd forint kellene, hogy legyen, a részvények névértéke pedig nem lehetne alacsonyabb tízezer forintnál.
A társaságok portfóliójában az ingatlan mellett kizárólag látra szóló és lekötött bankbetétet, állampapírt, hitelviszonyt megtestesítő értékpapírt, elismert tőkepiacra bevezetett értékpapírt, illetve projekttársaságban való tulajdonrészt tartalmazhat. Ugyanakkor a mérlegfőösszeg legalább hetven százalékának megfelelő ingatlanportfólióval kellene rendelkeznie a cégnek.
"A szabályozott ingatlanbefektetési társaság az ingatlanportfólióját legalább negyedévente, az üzleti év adott negyedévének utolsó napjára vonatkozóan köteles piaci értéken értékelni" - olvasható a javaslatban.
Adóparadicsom lehetünk?
A törvényjavaslat szerint az ingatlanhasznosításból és fejlesztésből realizált jövedelem túlnyomó részét (90 százalékát) a társaságok a részvényeseknek fizetnék ki osztalék formájában. A pénzügyi termék alapkoncepciója, hogy a SZIT által realizált jövedelem csak a részvénytulajdonosok szintjén adózna osztalék- és árfolyamnyereség-adó formájában. Ennélfogva a SZIT-részvény lényegében osztalékrészvényként funkcionálna, ennek köszönhetően a részvényárfolyam volatilitása az átlagnál várhatóan alacsonyabb lesz a javaslat kidolgozói szerint.
A kedvező adózás körébe tartozik, hogy a törvény elfogadásával egyidejűleg módosítanák az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvényt, melynek értelmében a szabályozott ingatlanbefektetési társaságoknak az eredeti illeték negyedét kellene csak befizetniük ingatlanszerzéskor. A helyi adókról szóló törvény módosítása lehetővé tenné, hogy a SZIT-ek mentesüljenek az adófizetési kötelezettség alól, emellett a társasági adót sem kellene megfizetniük.
A szakmának alapvetően tetszik, de lehetne még javítani
"A SZIT-re vonatkozó új szabályozás a Nyugat-Európában már ismert REIT (Real Estate Investment Trust) meghonosítását tervezi a magyar befektetési piacon. Alapvetően jó javaslatnak tartjuk, mindenképpen keresletet indukálhat az amúgy jelenleg álló ingatlanbefektetési piacon, viszont a szabályozás bizonyos elemeinek például a 100 százalékban hazai ingatlanbefektetésnek illetve a részvénytulajdonosokra előírt maximum és minimum értékeknek mindenképpen szükséges az átgondolása" - mondta az mfor.hu kérdésére Lovro Adrienn, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnöke. Hozzátette: A REIT-ek jellemzően társaságiadó-mentességet élveznek minden országban, ahol ezeket bevezették. Ugyanígy jellemző az osztalék 90 százalékának kötelező kifizetése is a befektetők részére.
A szakember szerint a javaslat kiküszöböli a jelenlegi magyar ingatlanalapok nemzetközi társaikkal szembeni versenyhátrányát, ami abból fakadt, hogy eddig csak ingatlanokat vásárolhattak, és nem szervezhették ingatlanportfóliójukat projekttársaságokat tulajdonló holdingstruktúrában. A Magyarországon akkumulálódó tőke magyar tőkepiacon való befektetésének előmozdítása mindenképpen kívánatos és üdvözlendő - teszi hozzá.
"Valószínűleg a magyar ingatlanpiac fellendülését ez az új eszköz önmagában nem fogja megoldani, de nagymértékben hozzájárulhat a jelenleg pangó pénzügyi befektetői érdeklődés növekedéséhez és az ingatlanpiac élénküléséhez" - hangsúlyozza Lovro Adrienn.
A szakmai egyesület szerint a törvény akkor tenné lehetővé hazánk régiós központtá válását, ha bizonyos arányban, például 30-50 százalékban megengedné a SZIT-eknek régiós ingatlanokba, azokat birtokló projekttársaságokba vagy külföldi ingatlanokba történő befektetést. "Luxemburg vagy Svájc minden bizonnyal nem a luxemburgi vagy svájci ingatlanbefektetések miatt vált nyugat-európai holdingközponttá" - véli Lovro Adrienn.
Az IFK szerint a jelenlegi javaslatban nem szerencsés, hogy egyes befektetői csoportok tulajdonszerzését maximálják a SZIT-ekben, hiszen a részvények szabad tőzsdei forgalmában sem a menedzsmentnek, sem a többi részvényesnek nincs ráhatása ezen tulajdonszerzésekre. Ugyanígy a közkézhányad minimális szinten való meghatározása a jelenlegi törvényszövegben átmeneti szabályozás nélkül azt eredményezheti, hogy a tulajdonosi szerkezet megváltozása pillanatában a SZIT azonnal elveszti státuszát, ami nem kívánt árfolyamesést és spekulációt eredményezhet egy olyan részvény esetében, melynek árfolyama a kötelező osztalékfizetés miatt kifejezetten stabilnak feltételezhető - teszik hozzá.
Beke Károly
mfor.hu
