6p

A régió pénzügyi szolgáltató központjává válhatna Magyarország azzal, hogy létrehoznák a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (SZIT) fogalmát - derül ki abból a törvényjavaslatból, melyet a múlt héten nyújtott be a parlamentnek Rogán Antal kormánypárti képviselő. Az ingatlanbefektetési társaságokat a tőzsdére vezetnék be, a tulajdonosokat pedig csak az osztalék- és árfolyamnyereség-adó terhelné. Mfor.hu-háttér.

Az ingatlanbefektetések nyugat-európai központjaival, elsősorban Svájccal és Luxemburggal veheti fel a versenyt Magyarország, ha a parlament elfogadja Rogán Antal fideszes képviselő törvényjavaslatát. "A törvényjavaslat megalkotja a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra (SZIT) vonatkozó szabályokat, annak érdekében, hogy Magyarország a közép-kelet európai régió pénzügyi szolgáltató központjává váljon" - olvasható a javaslat általános indoklásában.

Svájcot és Luxemburgot másolnánk


A javaslat szerint a SZIT egy olyan nyilvánosan működő, tőzsdén jegyzett részvénytársaság, amely a kis- és intézményi nagybefektetőktől összegyűjtött pénzügyi forrásokat elsősorban magyarországi bejegyzésű kereskedelmi és lakóingatlanokba fektetné be azért, hogy ezeket az ingatlanokat hasznosítsa, illetve szükség esetén fejlessze. A törvényjavaslat tartalmazza a SZIT-ek működésére vonatkozó szabályokat, valamint a SZIT-ekre irányadó speciális – a nemzetközi gyakorlattal összhangban lévő – kedvező adó, illeték és eljárási szabályokat.

A javaslat kidolgozói szerint a továbbra is virágzó nyugat-európai holding központok (Svájc, Luxemburg) számos olyan adminisztratív védekezési lehetőséget nyújtanak a befektetők számára, melyek az adózási előnyöktől függetlenül is a befektetői bizalom növelését szolgálják. "A jelen törvénymódosítás olyan megoldási lehetőséget tartalmaz, melyek a hazai környezethez igazodva valósítják meg ezen elvárások érvényesítését" - olvasható az általános indoklásban.

A módosítás előirányozza, hogy svájci, luxemburgi mintára a társaság ügyeit ellátó ügyvéd, könyvvizsgáló, jogtanácsos, közjegyző is elláthassa a részvénykönyv-vezetés feladatát. Ezzel az ötletgazda szerint egy átlátható, a tőzsdei cégek esetében a jelenlegi gyakorlatnál lényegesen jobban működő szabályozási környezet alakítható ki.

A törvényjavaslat szerint a szabályozott ingatlanbefektetési társaság csak nyilvános részvénytársaság formájában működhetne, mely kizárólag saját tulajdonú ingatlan adásvételével, bérbeadásával és üzemeltetésével, ingatlankezeléssel és vagyonkezeléssel foglalkozhatna. A társaság kibocsátott részvényeit legfeljebb 10 százalékban birtokolhatnák biztosítók és hitelintézetek. Az induló alaptőke legalább tízmilliárd forint kellene, hogy legyen, a részvények névértéke pedig nem lehetne alacsonyabb tízezer forintnál.

A társaságok portfóliójában az ingatlan mellett kizárólag látra szóló és lekötött bankbetétet, állampapírt, hitelviszonyt megtestesítő értékpapírt, elismert tőkepiacra bevezetett értékpapírt, illetve projekttársaságban való tulajdonrészt tartalmazhat. Ugyanakkor a mérlegfőösszeg legalább hetven százalékának megfelelő ingatlanportfólióval kellene rendelkeznie a cégnek.

"A szabályozott ingatlanbefektetési társaság az ingatlanportfólióját legalább negyedévente, az üzleti év adott negyedévének utolsó napjára vonatkozóan köteles piaci értéken értékelni" - olvasható a javaslatban.

Adóparadicsom lehetünk?


A törvényjavaslat szerint az ingatlanhasznosításból és fejlesztésből realizált jövedelem túlnyomó részét (90 százalékát) a társaságok a részvényeseknek fizetnék ki osztalék formájában. A pénzügyi termék alapkoncepciója, hogy a SZIT által realizált jövedelem csak a részvénytulajdonosok szintjén adózna osztalék- és árfolyamnyereség-adó formájában. Ennélfogva a SZIT-részvény lényegében osztalékrészvényként funkcionálna, ennek köszönhetően a részvényárfolyam volatilitása az átlagnál várhatóan alacsonyabb lesz a javaslat kidolgozói szerint.

A kedvező adózás körébe tartozik, hogy a törvény elfogadásával egyidejűleg módosítanák az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvényt, melynek értelmében a szabályozott ingatlanbefektetési társaságoknak az eredeti illeték negyedét kellene csak befizetniük ingatlanszerzéskor. A helyi adókról szóló törvény módosítása lehetővé tenné, hogy a SZIT-ek mentesüljenek az adófizetési kötelezettség alól, emellett a társasági adót sem kellene megfizetniük.

A szakmának alapvetően tetszik, de lehetne még javítani

"A SZIT-re vonatkozó új szabályozás a Nyugat-Európában már ismert REIT (Real Estate Investment Trust) meghonosítását tervezi a magyar befektetési piacon. Alapvetően jó javaslatnak tartjuk, mindenképpen keresletet indukálhat az amúgy jelenleg álló ingatlanbefektetési piacon, viszont a szabályozás bizonyos elemeinek például a 100 százalékban hazai ingatlanbefektetésnek illetve a részvénytulajdonosokra előírt maximum és minimum értékeknek mindenképpen szükséges az átgondolása" - mondta az mfor.hu kérdésére Lovro Adrienn, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnöke. Hozzátette: A REIT-ek jellemzően társaságiadó-mentességet élveznek minden országban, ahol ezeket bevezették. Ugyanígy jellemző az osztalék 90 százalékának kötelező kifizetése is a befektetők részére.

A szakember szerint a javaslat kiküszöböli a jelenlegi magyar ingatlanalapok nemzetközi társaikkal szembeni versenyhátrányát, ami abból fakadt, hogy eddig csak ingatlanokat vásárolhattak, és nem szervezhették ingatlanportfóliójukat projekttársaságokat tulajdonló holdingstruktúrában. A Magyarországon akkumulálódó tőke magyar tőkepiacon való befektetésének előmozdítása mindenképpen kívánatos és üdvözlendő - teszi hozzá.

"Valószínűleg a magyar ingatlanpiac fellendülését ez az új eszköz önmagában nem fogja megoldani, de nagymértékben hozzájárulhat a jelenleg pangó pénzügyi befektetői érdeklődés növekedéséhez és az ingatlanpiac élénküléséhez" - hangsúlyozza Lovro Adrienn.  

A szakmai egyesület szerint a törvény akkor tenné lehetővé hazánk régiós központtá válását, ha bizonyos arányban, például 30-50 százalékban megengedné a SZIT-eknek régiós ingatlanokba, azokat birtokló projekttársaságokba vagy külföldi ingatlanokba történő befektetést. "Luxemburg vagy Svájc minden bizonnyal nem a luxemburgi vagy svájci ingatlanbefektetések miatt vált nyugat-európai holdingközponttá" - véli Lovro Adrienn.

Az IFK szerint a jelenlegi javaslatban nem szerencsés, hogy egyes befektetői csoportok tulajdonszerzését maximálják a SZIT-ekben, hiszen a részvények szabad tőzsdei forgalmában sem a menedzsmentnek, sem a többi részvényesnek nincs ráhatása ezen tulajdonszerzésekre. Ugyanígy a közkézhányad minimális szinten való meghatározása a jelenlegi törvényszövegben átmeneti szabályozás nélkül azt eredményezheti, hogy a tulajdonosi szerkezet megváltozása pillanatában a SZIT azonnal elveszti státuszát, ami nem kívánt árfolyamesést és spekulációt eredményezhet egy olyan részvény esetében, melynek árfolyama a kötelező osztalékfizetés miatt kifejezetten stabilnak feltételezhető - teszik hozzá.

Beke Károly

mfor.hu

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!