A finanszírozási nehézségek miatt nehéz ma új ingatlanfejlesztésbe belevágni Budapesten, ráadásul a bevásárlóközpontok piacát pluszban sújtja a kiskereskedelmi forgalom visszaesése. Mindezek mellett nehéz ma egy plázának újat mutatnia a magyar piacon, hiszen a nagy külföldi márkák szemében jelenleg nem túl vonzó Magyarország.
Még karácsony előtt jön a Köki
Évek óta tervezik a Köki Terminál megnyitását a hármas metró kőbánya-kispesti végállomásánál, most a jelek szerint már célegyenesbe fordult a beruházás, hiszen kora ősszel átadhatják a bevásárlóközpontot. "A bérbeadottság jelenleg 70 százalék felett van, a tervek szerint szeptember-október környékén nyithat a Köki Terminál" - mondta egy keddi háttérbeszélgetésen Sipos Melinda, a Jones Lang LaSalle társigazgatója.
2011-ben három budapesti és egy vidéki bevásárlóközpont-nyitásra számítanak a szakemberek: a fővárosban az Europeum, a Váci1 és a Köki Terminál, míg Szegeden az Árkád lehet aktuális. 2012-re vonatkozóan egyelőre nem hallani konkrét tervekről, majd 2013 második felétől jöhetnek olyan új fejlesztések, mint az Etele City Center vagy a bosnyák téri bevásárlóközpont.
Az ősszel nyíló Köki Terminál 56 ezer négyzetméterével a főváros egyik legnagyobb plázája lesz az Aréna után, nagyságrendileg a Mammut és a Westend méretéhez hasonló. A legnagyobb bérlők jelenleg a H&M, az Electroworld, a Libri, az OBI és a Promod. Ebből egyelőre az látszik, hogy az új pláza sem fog újat nyújtani, ugyanazokra a márkákra lehet számítani, melyek a hasonló helyeken is vannak.
"Vannak márkák, melyek jelenleg nem terjeszkednek Magyarországon, azonban szerencsére vannak alternatív megoldások. Bár rövidtávon a magyar piac nem vonzó a terjeszkedni akaró cégek számára, hosszútávon azonban mutatkozik aktivitás" - emelte ki Sipos Melinda. Hozzátette: egy új márka általában nem szeret egy üzletet nyitni, inkább rövid időn belül három-négy egységet. Emellett a cégek szeretnek a már bejáratott bevásárlóközpontokban terjeszkedni, Budapesten azonban ezekben jelenleg nincs szabad terület.
A Jones Lang LaSalle társigazgatója szerint az új márkák szempontjából talán az hozhat majd változást, ha a bejáratott plázák terjeszkedésbe fognak, az Aréna, a Westend és a Mammut esetén is vannak erre vonatkozó tervek. Akkor pedig ők már talán meg tudják győzni a cégeket, hogy érdemes a magyar piacra belépniük. Sipos Melinda szerint rövidtávon az látszik, hogy a cégek Lengyelországban tesztelik a régiót, majd egy-két éven belül onnan terjeszkednek Csehország, Szlovákia és Magyarország irányába.
A bérbeadás kezdetén egyébként a fejlesztők általában az úgynevezett mágnesbérlőkkel kezdik a tárgyalást. Ezek közé tartozik általában egy hipermarket, egy elektronikai- vagy sportáruház, illetve néhány divatmárka. A bérleti díjakat tekintve ezek a mágnesbérlők sajátos helyzetben vannak, sokkal kedvezőbb díjakat tudnak kialkudni maguknak, hiszen a fejlesztőnek is fontos, hogy bemenjenek.
Nehéz új fejlesztésekben gondolkodni
"Minden bevásárlóközpont esetén az első kérdés az, hogy a környéken vannak-e már plázák, illetve van-e elegendő vásárlóerő. Emellett fontos, hogy van-e beépíthető szabad telek és oda lehet-e bevásárlóközpontot építeni" - emelte ki Futó Péter, a Futureal elnöke. A szakember szerint a kezdetekkor nagyon sok az „üresjárat”, jó ha húsz eredeti ötletből egy megvalósul.
"A válság előtt a finanszírozás területén még versenyeztetni lehetett a bankokat, mára azonban összesen két-három pénzintézet van, amelyek hajlandók finanszírozni ezeket a fejlesztéseket" - emelte ki Futó. Szerinte a bevásárlóközpont-fejlesztéseknél a legfontosabb kérdés az önrész mértéke, illetve az, hogy mekkora kamatot tud vállalni a fejlesztő. "Magyarország 250-300 bázispontos CDS-felára ebből a szempontból hatalmas hátrány, hiszen ugyanez a környező országokban 50-100 bázispont, azaz a magyar ingatlanfelesztők 2 százalékkal drágábban jutnak forráshoz. Éppen ezért egy ilyen nagy befektetés esetén 6 százalék alatt nem lehet euró alapú forrást szerezni Magyarországon" - hangsúlyozta.
A Futureal elnöke szerint a válság óta hihetetlenül megnőtt a saját erő igénye, míg korábban akár 20 százalék önrésszel bele lehetett vágni egy bevásárlóközpontba, ez ma nem ritkán 40-50 százalék. Emellett az utóbbi évekre jellemző trend, hogy egyre magasabb előbérleti arányt várnak el a pénzintézetek.
"Nagyon nagy alapterületű bevásárlóközpontra már nincs sok hely Budapesten és az agglomerációban, a kisebb centrumok más kategóriát képviselnek. A vásárlóerő szempontjából van még néhány lefedetlen terület, de azokon már tervben vannak plázák, mint például az Etele City Center vagy a bosnyák téri Mundo-fejlesztés" - mondta a háttérbeszélgetésen Kui János, a GfK szektormenedzsere.
Változatlanok az igények
A GfK 2010-ben végzett egy kutatást arról, milyen az ideális bevásárlóközpont, ennek a felmérésnek az eredménye azt mutatja, hogy az emberek számára a legfontosabb szempont továbbra is az, hogy mindent egy helyen megtaláljanak és útba essen. Emellett fontos a jó bérlői mix, a hosszú nyitva tartás illetve a könnyű eligazodás is - emelte ki Kui János.
A felmérés szerint az emberek 24 százaléka számára fontos, hogy minden korosztály számára legyenek üzletek, ez az arány 2009-ben még csak 7 százalék volt. Emellett egyre többen igénylik a különleges, egyedi üzleteket, tavaly már minden tizedik magyar így nyilatkozott. A GfK szakembere szerint érdemes megemlíteni, hogy a hipermarketekben történő vásárlások átlagos időtartama 10-15 év alatt 90-ről 45 percre esett vissza. Emellett érdemes kiemelni azt a magyar sajátosságot, hogy a látogatókon belül extrém magas a 15-29 évesek aránya. A 35-40 százalékos arány ebből a szempontból az európai átlag duplája.
A GfK szektormenedzsere azonban negatív híreket is tartogatott a fejlesztők számára: 2009-ről 2010-re ha nem is drasztikusan, de érezhetően csökkent a bevásárlóközpontok látogatási gyakorisága, csökkent a naponta vagy hetente látogatók száma, és ezzel párhuzamosan emelkedett a havonta egyszer látogatók aránya.
BK
mfor.hu
