Az amerikai jelzáloghitelezési problémák illetve a kezdődő (vagy már javában dúló) amerikai ingatlanpiaci recessziónak köszönhőten napok óta esnek a tőzsdei, elsősorban banki illetve ingatlanfejlesztésekkel foglalkozó vállalatok részvényeinek árfolyama. A mostani válságról illetve az ahhoz vezető útról számos elemzés látott már napvilágot, pl. Vakmajomtól (sajnos maga a cikk már nem érhető el az oldalon, de nagyon tömören arról szólt, hogy a mostani válság úgy tűnik nem fog néhány hét alatt megoldódni), a porfolio.hu-tól, vagy akár az mfor.hu-tól is.
A sztori röviden: a 2000-es internetes részvénylufi kipukkanását követően az amerikai jegybank, a FED 1%-ra csökkentette alapkamatát, így nagyon olcsó hitellehetőséget biztosított a gazdasági szereplők számára, akik éltek is ezzel a lehetőséggel és megrohamozták az ingatlanpiacot, ahol az árak elindultak felfele. Az árak stabilan és egyre gyorsulva nőttek 2005-ig, évente több ezer milliárd dollár pluszjövedelmet 'létrehozva'.
Ebből persze senki sem akart kimaradni, sem a lakosság, sem a pénzügyi szektor, amely szinte önrész, illetve jövedelemvizsgálat nélkül adta a jelzáloghitelt.
A FED azonban 2006 júniusára több lépcsőben 5,25-re emelte az alapkamatot, jelentősen megdrágítva így a hiteleket, amit nagyon sokan nem tudnak fizetni. Így kidurrant az amerikai ingatlan- illetve az ahhoz kapcsolódó jelzáloghitel lufi.
Kérdés, hogy ez milyen hatással lehet a magyar ingatlan-, elsősorban lakóingatlan árakra?
Egyelőre még nem tudni, hogy a hitelválság milyen mértékben fog az amerikai fogyasztáson keresztül a világ gazdaságára hatni, az azonban biztosra vehető, hogy megszűnik az elmúlt évek likividitásbősége. A jegybanki alapkamatok mind az USA-ban, mind az eurózónában magasak, a hitelek drágák, az elmúlt évek tőzsdei, illetve ingatlanárak növekedéséből keletkezett profit pedig pont most a napokban olvad. Így kérdés, hogy a Magyarországon igen aktív brit, ír, spanyol, izraeli befeketetők tudnak-e, akarnak-e Magyarországon további ingatlanokat vásárolni. Márpedig ha ők nem támasztanak keresletet (esetleg még akár értékesítenek is), akkor ki fog ingatlan vásárolni? A Gyurcsány csomag megszorításai, a 6 százalékkal csökkenő reálbérek miatt átlag magyar állampolgár egyenlőre nem valószínű. A vagyonosabb réteg pedig kérdés, hogy mennyire égette, égeti meg magát a tőkepiacokon. Ha nincs kereslet, akkor a piacokon általában esnek az árak (igaz az ingatlanpiac, különösen a magyar, lefelé rugalmatlanabb).
Szintén nem erősiti a lakóingatlanok iránti keresletet, hogy a bérleti díjak évek óta stagnálnak és a Népszabadság egyik cikke szerint egyre nehezebb a lakások kiadása.
És persze kérdéses, hogy az amerikai ingatlanárcsökkenés, az ingatlanok 'átárazása' átgyűrűzik-e Európába, illetve Magyarországra. Nem valószínű, hogy a budapesti átlagos négyzetméterár magasabb legyen mint a New Yorki. (Igaz, ettől még nagyon messze vagyunk.)
Mindenesetre a spanyol Sedesa magyarországi tervei között olcsó, a cég kelet-európai igazgatója szerint megfizethető árú lakások szerepelnek. A VG-nek nyilatkozó Jorge Fernández-Tagle szerint az építőipari cég a legnagyobb magyar városokban tervez lakásokat az első otthonra vágyó fiataloknak, illetve a kevésbé tehetőseknek.
