2009. április 14. 03:29

Hosszú évek óta nem mondható slágernek a panellakás az ingatlanpiacon, a magas rezsiköltség még az olcsó vételárak ellenére is sokakat eltántorít a vásárlástól, nem beszélve a panelek mindenki által közismert hátrányairól. A mostani válság sem kifejezetten kedvez a piacnak, sokan félnek attól, hogy paneljük értéke csökken, illetve nehéz lesz majd eladni. Németországban közben szinte egész lakótelepek váltak néptelenné. A hazai panelekre is ez a sors vár?

Sokan régóta averziókkal élnek a panellakások iránt, és nem vásárolják őket, elsősorban a magas rezsiköltségek, illetve a panellel járó egyéb hátrányok miatt, melyek között az áthallás, a romló műszaki állapot, a túl nagy lakóközösség, a házgyári megoldások, valamint egyes területeken sajnos az elszlömösödés is szerepel. A kereslet tehát a vágyak szintjén visszafogott, az anyagiak szintjén azonban még mindig létezik, hiszen a kispénzű vásárlók – hacsak nem érik be egy belvárosi földszinti minilakással – leginkább csak a lakótelepet választhatják.

Kiköltözési hullám?

Németországban, főleg az egykori keleti területeken szinte egész lakótelepek néptelenedtek el - és kerültek lebontásra – de nem elsősorban a lakáspiac gyökeres átrendeződése miatt, hanem azért, mert anno aki csak tehette, a sokkal jobban fizető nyugati országrészekbe ment dolgozni – így az egykori szocialista remekművek feleslegessé váltak. Itthon azonban korántsem ez a helyzet.

A panelekből valóban sokan kiköltöztek, ám jöttek a helyükre újak, elsősorban az alacsony árak miatt, vidékről, vagy éppen a határon túlról. Egyes kutatások szerint sokan továbbra is szívesen kiköltöznének, mások (főleg a jobb lakótelepeken lakók, a négyemeletesekben illetve az újabb építésű panelekben élők) tulajdonképpen elégedettek, csak a rezsi ne lenne olyan magas – bár a panelprogram részben erre is megoldást nyújt.

A felújítás ugyanis előbb-utóbb elkerülhetetlen, ugyanis ezeket a házakat néhány tíz évre tervezték, ehhez képest nagyon úgy tűnik, hogy még jó pár évig fennmaradnak nemcsak Magyarországon, hanem szerte Közép-Európában. Ahol nincs pénz a felújításra, ott viszont a lakások értéke és versenyképessége egyre inkább csökkenni fog.

Nincs két ugyanolyan lakótelep

Különösképpen azért, mivel a fővárosban sem igen lehet két ugyanolyan kaliberű lakótelepet találni. Az árak és az eladhatóság nagyban függ az építés évétől, az elhelyezkedéstől és a lakóközösségtől – elég visszaemlékezni arra, hogy anno melyik panel negyedet melyik társadalmi csoportnak osztották. Erről a korabeli újságcikkek sokat mesélnek, annyit mindenesetre nem árt tudni, hogy nem ugyanazoknak osztogatták Gazdagrétet és Kőbányát.

Mindez élesen jelentkezik az árakban is – míg van olyan városrész, ahol már négyzetméterenként 140.000 forintért lehet panellakást venni, bizonyos helyeken az ár meghaladja egy átlagos fővárosi újépítésű lakás négyzetméterárát. Az olcsóbbak között tartják számon a szakértők Újpestet, Kőbányát, a Havanna lakótelepet, Kelenföldet és a Fehérvári utat, Kispestet, míg egyértelműen drága kategória Gazdagrét, a Pók utca, a Kárpát utca környéke, illetve Káposztásmegyer bizonyos részei.

Ha nincs fejlesztés, jön a szlöm

A hazai lakosság tőkeereje, illetve a lakásárak miatt egyelőre nem valószínű, hogy tömegesen néptelenednének el a magyar lakótelepek, ám a színvonal leromlása már több helyen tapasztalható. A kevésbé jó környékeket a tehetősek igyekeznek elhagyni, helyükre pedig adott esetben szintén kevésbé tehetősek érkeznek, így szép lassan egy minőségi lakócsere alakul ki, csak lehet éppen az ellenkező irányba.

Nemcsak ez okozhat gondokat azonban az elhanyagolt telepeken. Jó néhány esetben tervezési-megvalósítási okokból, hibákból nem tudott kialakulni helyi városközpont, nincsenek igazából szórakozási lehetőségek, a szabadidő hasznos eltöltésére a fiataloknak leginkább az éjjel-nappali környékén, illetve a lerobbant játszótereken van lehetősége. Mindez pedig – kezelés nélkül – előbb utóbb ahhoz vezet, hogy egyes lakótelepek ha el nem is néptelenednek, de legalább olyan színvonalra süllyednek, mint amilyet a Párizs külvárosában található, nem éppen jó presztízsű HLM lakótelepek képviselnek.