2009. május 14. 03:29

Felkavarta a kedélyeket a miniszterelnök minapi nyilatkozata, mely szerint akik nagyértékű ingatlanban laknak és nem tudják fenntartani – különösen az új ingatlanadó fényében – költözzenek kisebb lakásba. Noha a jelenség a piacon nem új dolog, és gazdasági racionalitása nem kérdőjelezhető meg, érdemes még néhány egyéb szempontot figyelembe venni. Tényleg a költözés a megoldás?

Bár az előzetesen beharangozott kulcsoknál valamivel kedvezőbb lesz a tervek szerint az ingatlanok adóztatása, valószínűleg lesznek olyanok, akik az újabb terhet már nem, vagy nagyon nehezen tudják vállalni. Az ingatlanadó persze egyáltalán nem az ördögtől való, hiszen abba az alapelképzelésbe illeszkedik, amely szerint a jövedelmet terhelő adók mérséklésével párhuzamosan a vagyoni típusú adókat kell növelni. Az ötlet egyébként messze nem új, Európa számos országában alkalmazzák ezt az adóztatási módot, sőt, különféle címeken sok magyarországi településen is szedtek ingatlanokkal kapcsolatos adókat.

Fenntarthatatlan nagylakások

A jelenleg tervezett kulcsok elsősorban a drágább, nagy alapterületű ingatlanok tulajdonosainak jelentenek majd komolyabb terhet. Adekvát dolog arra gondolni, hogy miért lakik valaki egyedül például egy 100 négyzetméteres, belvárosi lakásban, ám az élet ennél sokszor bonyolultabb. Sokan ugyanis például örökségként jutottak az adott ingatlanhoz, ahonnan mondjuk személyes okok, a helyhez való kötődés, a régi emlékek, vagy egyszerűen csak a megszokás miatt nem szívesen költöznének el – még akkor sem, ha ez egyébként pénzügyileg már rég indokolt lenne.

A nehezen finanszírozható, drága lakások hasonló okok miatti eladása egyébként már régóta terítéken van a piacon. Az elmúlt években is számos olyan tulajdonos kötött szerződést ingatlanirodákkal, akinek egyszerűen túl nagy lett a lakása, már nem tudta fizetni az ezzel kapcsolatos költségeket. Egy 100-120 négyzetméteres ingatlannak a rezsiköltsége ugyanis már egyáltalán nem elhanyagolható – főleg, ha a gyerekek már kirepültek. A lakás egyes részeit ugyan ki lehetne adni, ám ezt a megoldást már egyre kevésbé díjazza a bérlakáspiac, inkább önálló lakásokat keres, aki csak teheti.

Kicsi a mobilitási hajlandóság

A felmérések alapján a magyar egyébként sem egy költözős nép, a tengerentúlon sokkal nagyobb a költözködési kedv – míg sokan Budapesten belül még az adott kerületet sem szívesen hagyják el – ráadásul a lefelé lakáscserének az ismerősök előtt is van egyfajta vélt negatív megítélése. Az még az ingatlanadó bevezetése után sem valószínű, hogy valaki egy tágas belvárosi ingatlanból éppen az olcsóbb Pesterzsébetre vagy Rákoscsabára fog kiköltözni egy panellakásba – ha minden kötél szakad, akkor is inkább a kerületen belüli méretbeli csere elképzelhető – már ha valakinek szüksége lesz éppen egy nagy, és drágán fenntartható lakásra.

Unikumnak számít az is Magyarországon, hogy igen erős a saját lakástulajdonhoz való ragaszkodás. Nyugaton a bérlakások aránya sokkal magasabb, például Amszterdamban ez megközelíti a 60 százalékot. Ennek több oka is van, melyek egyik eleme persze az, hogy a hazai ingatlanárak jelentősen alacsonyabbak az EU országok többségében tapasztalhatóakkal.

Cserélje kisebbre!

Amennyiben valaki mégis az alacsonyabb értékű (és adózású) ingatlanba költözés mellett dönt, érdemes egy nagyon alapos kalkulációt végeznie, nehogy a végén anyagilag rosszabbul járjon. Extrém példát véve: egy belvárosi, egyedi fűtéses lakásból egy elfogadható lakótelepre költözve könnyen lehet, hogy már a rezsiköltség különbsége értelmetlenné teszi a költözést, hiszen többet kell, mondjuk távhőre kifizetni, mint ingatlanadóra – nem beszélve a költözés költségéről, ami szintén elérheti az adó összegét. Más a helyzet persze, ha már egyébként is gondot okoz a nagyméretű ingatlan fenntartása.


Bármennyire is erősnek hatottak azonban a miniszterelnök szavai a kisebb lakásba költözésről, az egész világon végigsöprő válság megmutatta, hogy itt az idő, hogy mindenki csak addig nyújtózkodjon, amíg a takarója ér. Ahogy valószínűleg egyre kevesebben gondolkodnak el mostanában 0 forintos autóvásárláson, úgy tisztulhatnak le a vágyak a lakhatással kapcsolatban is – ha nincs rá keret, lehet, hogy hosszabb távon le kell mondani a vendégszobáról, vagy éppen a tágas hallról, vagy a belvárosi, központi elhelyezkedésről – vélik piaci szakértők.

Konkrétumokkal persze csak akkor lehet számolni, ha azok a most még nem teljesen világos részletek (pl., hogy az önkormányzatok mi alapján számolnak majd adót, mi történik azokon a kistelepüléseken, ahol adott esetben évek óta nem volt ingatlanforgalom, pontosan hogy alakulnak a kulcsok) tisztázódnak. Ez után tud mindenki pontos képet kapni arról, mennyit is kell fizetnie ingatlana után – amit összevethet majd azzal, hogy korábban, mennyit kellett, csak éppen más címen.

Szerda délután Bajnai Gordon elnézést kért az ingatlanadó kapcsán tett hétfői kijelentéséért, amelyben azt mondta: el lehet adni azt az ingatlant, amelyiket nem bírják fenntartani. A kormányfő azt mondta: megjegyzését nem a szegényeknek szánta, hanem azoknak, akik méltatlanul többet vesznek ki a közösből, mint amennyit beletesznek.