2009. május 25. 09:34

A kormány által becsült öt százaléknál várhatóan szélesebb, országos szinten a lakásállomány tíz százalékát jelentő kört fog érinteni a múlt héten véglegesített vagyonadó 2010-es bevezetése. A 30 millió forint feletti ingatlanokra kivetett teher azonban önmagában nem fogja átrajzolni a piac mostani képét - a szocpol megszűnésének és az áfaemelésnek viszont már súlyosabb következményei lesznek, derül ki az Otthon Centrum aktuális elemzéséből.

Az Otthon Centrum ingatlanforgalmazó hálózatának adatbázisában a lakóingatlanok 27, 5 százalékának kínálati ára haladja meg a 30 milliós adóköteles határt, míg a fővárosban ez az arány megközelíti a 35 százalékot. Igaz, a nagy hálózatok kínálatában nagyobb arányban vannak értékesebb ingatlanok, vagyis a nagyon olcsó, az országban tömegével található, maximum pár milliós ingatlanok alulreprezentáltak.


Tíz százalék lehet érintett

"Mintegy tíz százalékra becsüljük az adóköteles, 30 millió forintnál többet érő lakások állományát országos szinten, hozzátéve, hogy ez az arány a fővárosban és az agglomerációban ennél jóval magasabb is lehet" – mondta Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum Zrt. vezérigazgatója. (Az érintett ingatlanok számát tekintve hasonló becslést tett közzé nemrég a Duna House is - a szerk.)

A nagy értékű ingatlanok forgási sebessége kisebb, mint az olcsóbb, nagy tömegek számára elérhető lakásoké, házaké, ráadásul a válság hatására a drágább ingatlanok iránti kereslet még inkább lelassult. Az Otthon Centrum adatbázisa szerint az év első négy hónapjában a rajtuk keresztül eladott 30 millió feletti értékkategória jóval a kínálati aránya alatt, éppen tíz százalékos részesedést ért el.

Ez is jelzi, hogy valós piaci árakat igen nehéz meghatározni ebben a kategóriában. Viszont pont ez a szegmens - a 50-70 millió feletti családi házaké - az, ahol egy pár milliós ésszerű, a piaci igényeket szem előtt tartó felújítás, modernizálás költsége akár kétszeresen is érvényesíthető a későbbi eladási árban. Az érték egyszeri megállapítása után tehát az egyes ingatlanok értékkövetése újabb nagy kihívást jelent, ha naprakész adatbázis alapján szeretné az állam kiróni a vagyonadó ezen elemét.

Több bevétel kevesebb adózótól

Bár az első bejelentések után – miszerint minden kétmillió feletti ingatlan adózna – az ingatlanadó felpuhulásaként értékelhető a 30 milliós limit meghúzása, a 30 millió alatti összeg beszámítása az adóalapba azt jelzi, hogy az állam kevesebb adózótól ugyan, de több bevételhez szeretne jutni. Egy elgondolkodtató példa: míg a bő két évet megélt luxusadó alapján egy 105 milliós ingatlan után mindössze 25 ezer forintot kellett fizetni évente (az 5 millió 0, 5 százaléka), ez ma, ugyanilyen érték mellett 480 ezer forintot jelent majd (30 milliós részre 0,35 százalék, 75 millióra pedig 0,5 százalék).

"Önmagában a vagyonadó ingatlanokra vonatkozó eleme nem fogja átrajzolni az ingatlanpiac jelenlegi képét. Bár biztosan lesznek olyanok, akiknek ez lesz az ’utolsó csepp a növekvő terhek tengerében’, nem számítunk arra, hogy az adóköteles ingatlanok tömegesen jelennének meg a piacon" - hangsúlyozta Nagygyörgy Tibor. "Ugyanakkor az éppen 30 millió feletti lakásoknál az eladóknak ésszerű lesz engedniük az árból. Ugyanígy, az új beruházásoknál is figyelni fognak a fejlesztők, hogy lehetőleg az adóköteles limit alá lőjék be a lakások árát az árlistán; a szocpollal megszűnő méltányolható lakásigény, illetve az illetékcsökkentés mérlegelése mellett ez egy új árazási szempont lehet majd."

Mérséklődhet viszont a lakáskiadási céllal vásárlók kereslete a harminc millió feletti kategóriában, hiszen egy átlagos állapotú ingatlannál körülbelül egyhavi bérleti díjnak megfelelő összeget kell majd adóban befizetni.

A kidolgozott vagyonadó program a rászorulóknak (nyugdíjasoknak, nagycsaládosoknak, munkanélkülieknek) számos könnyítést tartalmaz. Az Otthon Centrumnál úgy vélik, nem kell attól tartani, hogy a nyugdíjasok tömegével terhelnék meg majdani örököseiket a be nem fizetett adójukkal. Ha tehetik, inkább a 10 millióval csökkentett adóalap után fizetik majd be a közterhet, vagy máshogy próbálják meg kigazdálkodni az évente kétszer fizetendő adóösszeget.

Két tényező, ami tényleg betehet az ingatlanpiacnak

"Összességében úgy gondolom, hogy a júliustól megszűnő szocpol és állami kamattámogatás, valamint az új lakások esetében 25 százalékra emelkedő áfa piacmérséklő hatása jóval jelentősebb lesz júliustól, mint amire az ingatlanadó bevezetésekor lehet számítani" – hangsúlyozta Nagygyörgy Tibor. - "Emellett a lakáshitelek tömeges bedőlése és a lakások áron aluli piacra kerülése okozhat gondokat az ingatlanpiacon és a pénzügyi rendszerben egyaránt."


A szakember szerint ezért - és a szociális problémák elkerülése érdekében is - az ilyen bedőlt lakáshitelesek megsegítésére érdemes lenne létrehozni egy, az állam és a bankok által 50-50 százalékban lejegyzett, hétéves, zárt végű ingatlanalapot. Az alap a forgalmi érték 75 százaléka körül vásárolhatná meg az ingatlanokat, az e feletti esetleges adósság a bank vesztesége lenne. A lakásokat öt éven belül a jelenlegi piaci érték 100 százalékán vásárolhatnák vissza az adósok az alaptól, addig bérlőként használhatnák az alap által fizetett vételár három százalékának megfelelő bérleti díjért.

Lépj velünk a növekedés útjára! Kockázati tőke, közösségi finanszírozás / crowdfunding, gyakorlati tapasztalatok hazai és nemzetközi nagyágyúktól és startupperektől! Ismerd meg a legújabb finanszírozási lehetőségeket és a startup-ökoszisztéma fejlődési irányait és lehetőségeit!

Finanszírozás 2019 - startuppereknek kedvezmény, 25 év alattiaknak ingyenes! Részletek és jelentkezés