2009. május 2. 16:29

Ugyan az elmúlt egy évben érezhetően csökkentek az ingatlanárak, drasztikus áresésre csak egy nagyon negatív forgatókönyv megvalósulása esetén kellene számítani, áll az AXA ingatlanpiaci elemzésében. Az év első hónapjaiban a piac szinte teljesen leállt, majd az alacsonyabb áraknak köszönhetően márciusban megjelentek a készpénzes vásárlók.

Miközben a tavalyi év első felében még emelkedtek az ingatlanárak, majd a szeptember-októberi csúcsokról lejtmenet bontakozott ki és idén márciusra közel 7 százalékot estek a lakóingatlan árak országos szinten. Ebben nagy szerepe volt a márciusi adatnak, ami havi szinten drasztikus esést produkált és a mélybe húzta az indexet. A folyamatok a tavaly ősszel megkezdődött gazdasági visszaesés, illetve a devizahitelezés ezzel párhuzamos látványos visszaszorulásának következtében gyűrűztek be az ingatlanpiacra. Az ingatlanpiac ugyanis igen rugalmatlannak tekinthető, csak lassan jelennek meg a tényleges számokban az árváltozások. A tavaly novemberi-decemberi hónapokban elsősorban a vevők alkupozíciója kezdett látványosabban javulni, az árak csupán néhány százalékkal korrigáltak, a meghirdetett lakóingatlanok kínálati árai pedig még egyáltalán nem estek.


A lebonyolított forgalmat tekintve ugyan pontos adatok nem állnak rendelkezésre, de valószínűsíthető, hogy a használt lakások esetén a tranzakciók száma ekkor már meredekebb esésbe kezdett. Míg másfél évvel ezelőtt egy ingatlant csak 5-10 százalékos diszkonttal lehetett értékesíteni, ha valaki viszonylag gyorsan, legfeljebb három hónapon belül akarta lebonyolítani a tranzakciót, az elmúlt hónapokban már a fél éves időhorizont sem jelentett biztosítékot arra, hogy az adott ingatlan feltétlen vevőre találjon és a sietségért cserébe már 10-15 százalékos árengedménnyel is számolni lehetett. Azonban nem csak az alku lehetősége nőtt ugrásszerűen, hanem a készpénzes vevők száma is emelkedni kezdett. Feltűnt egy olyan vevői réteg is, amely alapvetően önerőből, vagy minimális hitel felhasználásával tud ingatlant vásárolni. A készpénzes vevők, akik jelen viszonyok között is megfelelő anyagi háttérrel rendelkeznek, ősz óta már sokkal jobban tudtak alkudni.

Egészen idén márciusig szinte csak a vevők kedvezőbb alkupozíciójában nyilvánult meg az ingatlanárak csökkenése. Emellett, egyes budapesti kerületekben a stagnáló kínálati árak és a valós árak közötti olló még jobban kitágult. Március volt az első hónap, amikor már markánsabb korrekciót lehetett érzékelni, azaz a vevőkkel közel fél éve farkasszemet néző eladók közül úgy tűnik, egyre többen döntenek úgy, hogy már alacsonyabb áron is hajlandóak megválni az ingatlanjaiktól és nem ragaszkodnak minden áron a hónapokkal azelőtt kitűzött árelképzeléseikhez. Itt érdemes megjegyezni, hogy a megfelelő pénzügyi tartalékokkal rendelkező készpénzes vásárlók, több hónapnyi kivárás után, márciusban „tömegesen” jelentek meg és alkuerejüket érvényesítve belevásároltak a piacba. A piaci információk szerint márciusban már érzékelhető volt, hogy a forgalom, illetve a tranzakciók száma megugrik, az adásvételek azonban már alacsonyabb árakon köttettek meg.

Az országos árakat alapvetően a többlakásos ingatlanok árai húzták le, mivel azok a tavaly szeptemberi csúcsról több mint 10 százalékot estek márciusra. Ebbe a kategóriába nem tartoznak bele az ikerházak és a 2-4 lakásos társasházak, csak a klasszikus, négynél több lakásos társasházak, a lakótelepi lakások és a panellakások.

A készpénzes vevőket leszámítva nem kérdéses, hogy a kereslet kezd visszaesni, de annak mértéke pontosan nem számszerűsíthető, csak becsülhető. A jelenlegi gazdasági helyzetben egyre többen elbizonytalanodnak a kilátásokat illetően, így többen elhalasztják a lakásvásárlásokat. A hitelből vásárlók aránya is visszaesik, ami alapvetően a magasabb devizahitel és a megugrott forint kamatoknak, a várható megszorítások miatt felfüggesztésre kerülő forinthitel kamattámogatásoknak, a gyermekek után járó szociális támogatás megszűnésének, a hitelezési normák szigorodásának, valamint egy jelentősebb önerő megkövetelésének tudható be. A várható lakáspiaci trendeket azonban nagymértékben befolyásolja, hogy a magyar gazdaság teljesítménye, a vásárlóerő alakulása, a forint árfolyama, a bankok nem teljesítő hitelállománya és az, hogy az esetlegesen kényszerértékesítés során piacra kerülő ingatlanok száma hogyan alakul majd a következő negyedévekben. Ezek eredőjeként várhatóan árkorrekció lesz megfigyelhető az idei évben, ami ha eléri a 10-15 százalékos értéket, a jelenlegi makrogazdasági körülmények között nem tekinthető drámainak.

Mivel a forgalomra vonatkozó folyamatokat csak nehezen lehet, transzparens módon nyomon követni, így ez olyan tényező, ami további aggodalomra adhat, akár indokolatlanul is okot. A forgalom változása azért is fontos indikátor, mivel előrevetíti, hogy milyen árváltozás várható a piacon. Az amerikai piacon 24 éves idősoron elvégzett elemzések szerint egyértelműen együtt mozog a tranzakciók száma, azaz a forgalom és az árak alakulása. Ugyancsak ezen elemzés világít rá arra, hogy ha az adásvételek volumene harmadával csökken, akkor az legalább 10 százalékos árkorrekciót vetít előre a piacon. A forgalom tavaly őszi csúcstól számított visszaesése is visszaigazolja az áresés fentebb említett várható értékét.

Miután a forint az elmúlt hónapban stabilizálódott, és Magyarországon a „jelzáloghitelek törlesztésében a lakosság fizetési hajlandósága rendkívül magas”, az AXA elemzése szerint – a hangzatos médianyilatkozatok ellenére - nem várhatóak tömeges hitelbedőlések. A nagy számban előforduló kényszerértékesítések realitássá válásához egy nagyon negatív forgatókönyvvel kell számolnunk. Rendkívül pesszimista szcenáriót akkor tételezhetnénk fel, ha a makrogazdasági folyamatok a következő fél-egy évben is olyan ütemben és olyan viharossággal romlanának tovább, mint amit a tavaly október hirtelen leállás óta tapasztalhattunk. Az MNB szerint 10,5 százalékos recessziónál és az EURHUF történelmi mélypontjánál még jóval gyengébb, 333 forintos árfolyam esetén következhet be egy stressz-forgatókönyv.


Mindezeken túl érdemes felhívni a figyelmet arra, hogy a hazai lakóingatlan piacnak van olyan szegmense, ahol csak igen visszafogottan érezhető a válság hatása. Az árkorrekció hiánya azonban elképzelhető, hogy annak is tulajdonítható, hogy az átlagosnál is jobban csappant meg a forgalom, illetve esett vissza a tranzakciók száma. Mindenesetre a családi házak árai, országos viszonylatban egyelőre igen rezisztensen viselték az elmúlt év gazdasági sokkjait. Ellentétben a panellakásokkal szinte egy hónapig se csökkent a nominális értékük. A 2008. februári bázisról tavaly őszre közel 10 százalékot ugrott meg az alindex értéke, majd onnan márciusra az év eleji értékre csúszott vissza.