<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=1446330315732208&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
6p

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!



			
		
		


		
		

A legproblémásabb budapesti rozsdaövezet a dél-pesti. De egyben a legnagyobb ígéret is. Apró jelek már előrevetítik, hogy lesz itt keresnivalója az ingatlanos cégeknek. A rozsdaövezetek közül többet is bemutató sorozatunk utolsó darabja következik.

Kevés annyira reménytelennek tűnő barna zóna van Budapesten, mint a dél-pesti. Ferencváros középső és külső része, Pesterzsébet nyugati fele és természetesen Csepel északi területei tartoznak ide. Vannak mozgások itt is, mert az ingatlanfejlesztők itt sem várnak a késlekedő kormányra, több irodapark és több ezer lakás, egy nem túl jól muzsikáló bevásárlóközpont és kisebb új raktárak is létesültek. Ám ez összesen is csak csepp a tengerben, még több százezer négyzetméternyi terület vár beépítésre vagy más hasznosításra.

A dél-pesti régió már a rendszerváltás után reflektorfénybe került, amikor a Duna meletti úgynevezett expo telkekre végül nem épültek fel a világkiállítás pavilonjai, hanem a Demján Sándor vezette vállalkozások elkezdték kiépíteni a Millenniumi Városközpontot (MÜPA, Nemzeti Színház, irodaházak). A Soroksári út másik oldala akkor még túlnyomó részt lerobbant bérházakkal volt tele, az egykori Közvágóhíd egy kilométeres körzetében épphogy csak megjelent a Lurdy ház nevű iroda-és bevásárlóközpont, a múlt évtizedben pedig több óriási lakóparki beruházás indult. Eltűnt a Közvágóhíd, ott egy török beruházó (Polat Group) társasházakat, üzleteket, irodákat, szolgáltató egységeket és hotelt fog létrehozni.

Értékesek a Duna menti területek Soroksáron és Észak-Csepelen is (forrás: google maps)Értékesek a Duna menti területek Soroksáron és Észak-Csepelen is (forrás: google maps)

Sajnos mindennek ellenére még mindig igaz, hogy legfeljebb csak az út elején vagyunk. Óriási MÁV-területek állnak kihasználatlanul a városból kivezető útvonal folyóparti szakaszán, az ellenkező oldalon ugyan hasznosítottak több ipari csarnokot is (nagykereskedők bérlik ezeket), de nem született meg a várt alapos, 15-20 évre szóló terv.

Átfogó állami beavatkozás kell, főleg a közlekedési infrastruktúra javítása, a területrendezés, a szabályozási környezet megtisztítása szükséges. Éppen erre lenne hivatott az egész rozsdaövezeti akcióterv, ám az már évek óta késik. A magántőke vélhetően csak akkor jelenik meg érzékelhető mértékben, ha egy előkészített terepre érkezik. Az is valószínű, hogy ennek dinamikája bőven elmarad majd az elmúlt két évtizedben általuk kedvelt fővárosi térségekétől. 

A Fudan Egyetemet a Diákváros eredeti, sokkal nagyobb helyére tenné a kormány (forrás: ITM) A Fudan Egyetemet a Diákváros eredeti, sokkal nagyobb helyére tenné a kormány (forrás: ITM)

 

Ilyen, államilag támogatott projekt Észak-Csepelen a rekreációs park és természetesen az egykori Nagyvásártelep helyére megálmodott  Fudan Egyetem, amit ugyan kínaiak szeretnének felépíteni, de több száz milliárd forintnyi magyar közpénzt is felhasználna a kormány. Szakmailag nézve enélkül is bőven meglenne ez a terület, nem ettől fog beindulni a fejlődés ezen a környéken. Önmagában egy egyetemi campus nem része az ingatlanpiaci folyamatoknak, legfeljebb akkor, ha a neki szánt, Duna melletti hatalmas telken közfunkciók is lesznek és ezek könnyen elérhetők lesznek a nem ott lakóknak is. Egy párhuzammal élve: a sorozatunk egyik előző részében bemutatott délnyugat-kőbányai övezet határos a Népligettel, így az ebben az övezetben létrejövő lakások értéke közvetve ezáltal is felértékelődik. A Népliget felújítása már napirenden van, 4-5 éven belül talán megvalósul.

Sorozatunk előző részei:

Rákosrendező lehet az első

Kanyarban előzhet Kőbánya

Dél-Budán nem akarnak lakópark-erdőt

Nagy lehetrőségek a vidéki városokban

A hat éve elfogadott Integrált Területfejlesztési Stratégia (ITS) is kiemelte, hogy a Ráckevei-Soroksári Duna ág és a hozzá kapcsolódó területek összehangolt fejlesztési koncepciója jelentősen lendítene a terület hasznosításának sikerén. A fővárosi önkormányzat 2014-ben elfogadott egy barnamező-megújítási programot (Barnamezős Tematikus Fejlesztési Program, BTFP), ám ez egyelőre csak papíron létezik. Az új fővárosi városvezetés, mint láttuk az elmúlt másfél évben, erősen elkötelezett a barnaövezetek zöldítése mellett, de még nem alakultak ki a főbb vonalak, így csak egyes közlekedési tervekről tudni. Ezek egy része érinti a dél-pesti régiót is, egyebek között a ráckevei és csepeli HÉV belvárosig való elvezetése került napirendre. A közlekedés fejlesztése a kormány felügyelete alatt álló Budapest Fejlesztési Központ kezében van.

Már megtervezték a Galvani-hidat, és jelenleg az áthaladó villamosvonal tervezése zajlik. Ez szorosan összefügg a hídra rávezető utak és a tágabb dél-pesti ipari övezet átalakításával. Erre vonatkozóan semmilyen konkrétum nem látott napvilágot. A híd forgalomvonzó, s ezért erős környezetterhelést okozó jellegét azonban ellensúlyozni kell, erre különféle programokra lesz szükség, ám az eddig közölt előzetes tervek máris nagy felháborodást váltottak ki.

A Fudan Egyetemnek átengedett területre eredetileg a Duna City nevű vegyes funkciójú óriásberuházást tervezte a Gropius építőipari vállalat, de ezt a tervet elsöpörte a 2008-2009-es válság. Hatalmas irodaházak, üzletek, éttermek és szabadidős ingatlanok épültek volna. Más tervek is születtek, a hét évvel ezelőtti vázlatos feladattervben jelzett költségszinteket azonban legalább kettővel kell szorozni, ha most szeretnék megvalósítani az alábbi beruházásokat. 

Projekt-tervek Dél-Pestre (2014)

  • M5 metró kapcsolódásának előkészítése (5 mrd forint)
  • jódos-és gyógyfürdő (1,5 mrd forint)
  • gyaloghíd és találkozó tér (0,33 mrd forint)
  • sportingatlanok (0,77 mrd forint)
  • Molnár-sziget fejlesztése (2 mrd forint)

forrás:BTFP, 2014, budapest.hu

Fontos körülmény, hogy az ipari jelleg miatt teljesen közművesített, vagyis ezeket legfeljebb felújítani kell, de nem a nulláról kell építkezni. A jelentős környezetterhelést eredményező termelési és raktározási funkció fokozatos megszüntetése, kifelé tolása azonban indokolt, sürgős. Igen komoly akadály viszont az, hogy rendkívül sok ingatlan erősen szennyezett, és sok esetében rendezetlenek a tulajdonviszonyok. Egyes ipari épületek ugyanakkor könnyedén izgalmas lakóépületekké, közösségi terekké alakíthatók, vonzva ezzel szolgáltatások tucatjait.

Ugyancsak hátrányos, hogy a MÁV-vonal erősen elválasztja a Külső-Ferencváros nyugati részét a Dunától. A kerület által öt éve rögzített Településfejlesztési Koncepció sürgeti a Kelebia vasútvonal áthelyezését a Ferencvárosi rendező pályaudvarra. Ez teljesen logikus lépés lenne, hiszen megnyithatnák a teret a folyó közvetlen birtokbavétele számára. Nagyívű lakó és szolgáltató ingatlanfejlesztések jöhetnének, és fásított, közösségi zöld területeket lehetne kialakítani. Utóbbi azért is fontos lenne, mert javíthatná a levegő minőségét.

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és az Mfor kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz a THM-plafon végéig, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Erste Banknál 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 556 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait.