<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=1446330315732208&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
8p

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!



			
		
		


		
		

Az ingatlanfejlesztők legalább másfél éve várnak arra, hogy a kormány végre kijelölje a rozsdaövezeti helyszíneket, ahol kedvezményekkel is támogatja a beruházásokat. Mi nem várunk, inkább segítünk a kormánynak. Sorozatunkban megnéztük, mik lehetnek a valószínűleg 15-20 évig is eltartó programban az első egy-két évben fókuszba tehető területek. Budapestre összpontosítunk, de kitekintünk vidékre is. Elsőként a Rákosrendezőt hozzuk közelebb.

A 90-es évek közepe óta minden kormány elmulasztotta beindítani a rozsdaövezetek átgondolt rehabilitációját. 2001 óta hat tanulmány is készült, sőt egyetemi dolgozat is foglalkozott a témával. A magántőke a kormányok feladatának egy részét már elvégezte, és most abban reménykedik, hogy újabb körzetekben építkezhet. 

 A függőkertről nézve ez a látvány fogad a jól sikerült Millenáris rehabilitációja után (fotó: Mester Nándor) A függőkertről nézve ez a látvány fogad a jól sikerült Millenáris rehabilitációja után (fotó: Mester Nándor)

A Fővárosi Önkormányzat katasztere 417 barnamezős területet sorol fel Budapesten. Felújításuk becslések szerint több mint 300 milliárd forintot igényelne. A 3863 telek többsége nem önkormányzati tulajdonban van, de azt tudjuk, hogy a főváros és az érintett kerületek is jónéven vennék, ha a kormány bevonná őket a tervezésbe. A sok pénz előteremtését nehezíti az is, hogy a barnamezőkre szánt uniós pénzek Budapest számára, fejlettsége miatt, nem elérhetőek, csupán a szennyezett talaj kármentesítése jelent kivételt.

Az elmúlt másfél évtizedben a rozsdaövezetet is magába foglaló barna zónákban több tucat irodaház, sok ezer lakás, raktárközpontok és plázák nőttek ki a földből. Egyedül a Váci út mentén több mint egymillió négyzetméternyi irodát építettek, a kapcsolódó utcákban és a Dunához közeli területeken több ezer lakást adtak át a régi gyártelepek helyén, példaértékű lett az óbudai gázgyár területének irodaparkká alakítása és a budai Millenáris felújítása. Malom épületekből luxus lakások lettek a Belváros szélén, egyes laktanyák helyén logisztikai parkok működnek. 

Mi barna, mi rozsda
A használaton kívül került, vagy alulhasznosított, általában leromlott fizikai állapotban lévő, és/vagy környezetszennyezéssel terhelt egykori iparterület, gazdasági terület, illetve elhagyott, használaton kívüli laktanyaterület tartozik ide. Egyes műemlékvédelem alatt álló, egykori ipari épületek is ide sorolhatók. A barna zónákban vannak az egykori ipari területek, közlekedési, lakótelepi zárványokkal. Egy része már megújult, vagy most van ebben a fázisban. Az ennél kisebb rozsdaövezet a barnamezős térség még meg nem újult területe. Azok a térségek, amelyeket korábban intenzíven hasznosítottak (ipari, közlekedési, raktározási területek, laktanyák, esetleg lakóterületek), ám hasznosításukkal felhagytak.

A mostani kormány eddig csak odáig jutott, hogy pár hete alakított egy tárcaközi bizottságot, amely összegyűjti a javaslatokat arról, hogy hol és miért pont ott legyenek a rozsdaövezetek. Elvileg június végéig lehet ötletelni, de kellene valami támpont, hogy egyáltalán merre induljon el bárki, akit ez a téma érdekel vagy érint. Mivel az elmúlt másfél évben csak szólamok hangzottak el a kabinet részéről (és született egy általános szövegezésű rendelet) és a szakmai fórumokon is csak általánosságban beszéltek róla, mi most igyekszünk segíteni, hátha eljutnak meglátásaink a döntéshozókig. Főleg Budapestről lesz szó, de tudjuk, hogy mivel országos programnak kellene lennie, több vidéki iparvárosban is meg kellene alkotni a szükséges fejlesztési térképeket. Sorozatunkban vidéki helyszineket is bemutatunk.

Budapesten mintegy 3000 hektár kiterjedésű a rozsdaövezet. Többnyire állami tulajdonú telkek, felépítményes ingatlanok ezek, sok van a MÁV kezelésében, de egyes kerületi és fővárosi tulajdonok is ide tartoznak. Az ingatlanok mintegy 10-15 százalékánál nem rendezettek a tulajdonviszonyok. 

A jogi akadályok mellett az egyik jelentős visszatartó erő, hogy a fejlesztőknek pótlólagos kiadásokat kell bevállalni az általuk kiszemelt rozsdaövezeti telek előkészítése előtt. Mégpedig azért, mert az érintett telkek mintegy fele-kétharmada alatt erősen szennyezett a talaj. Évtizedeken keresztül zajlott a környezeti károsodás, az ipari falhasználás befejeztével senki sem gondoskodott a kármentesítésről. Nagy kérdés, hogy az állam átvállal-e bármekkora részt a fejlesztőtől a szükséges kármentesítésből.

Több olyan, nagy kiterjedésű terület is van a teljes rozsdaövezeti állományban, ahol masszív szennyeződés van évtizedek óta, ezek eltüntetésének fedezetéről viszont nem rendelkezett a kormány, s ez hátráltatja a beruházói döntéseket. 

Érdemes itt kicsit kitérni, hogy a helyi építési szabályzatok alapján mit kérhet a beruházótól az önkormányzati hatóság és az állam, mint tulajdonos. Idehozzuk a XIII. kerület példáját, részben azért is, mert sorozatunk első darabja, a Rákosrendező. Ez az egyik legnagyobb rozsdaövezet, a kerület gyakorlata releváns ezen a téren is, hiszen sok évvel ezelőtt már intézkednie kellett a kerület egy másik, szintén a barna területek közé tartozó övezet, a Dunához közeli Foka öböl környezetével kapcsolatban. A következőket írta elő 2015-ös rendeletében: 

„ Az érintett területen fel kell tárni a felszín állapotát, előzetes méréseket kell végezni a talaj és talajvíz szennyezettség mértékére és jellegére nézve. Az építkezést csak szennyeződéstől mentes talajon lehet elkezdeni. Ha talajszennyezés eltávolítása válik szükségessé, akkor a mentesítésre vonatkozó technológiát engedélyeztetni kell. A területen esetlegesen keletkező veszélyes hulladékok – elszállításig történő – szakszerű tárolásáról és rendszeres elszállításáról gondoskodni kell. A területen feltöltésre környezetkárosító anyag nem alkalmazható. Szükséges a feltöltésre szánt anyagok vizsgálata. Az esetlegesen megvalósuló mélygarázsok környezetében hidrológiai észlelő helyeket kell telepíteni a hidrológiai hatásvizsgálat által meghatározott irányelvek betartásával. A volt ipari, potenciálisan szennyezett területeken környezetföldtani vizsgálatra alapozott szakvéleményt kell készíttetni.”

Itt, tehát a Rákosrendező néven ismert területen, a XIII. kerület északkeleti részén hatalmas, többnyire kihasználatlan vasúti területei várnak arra, hogy életre keljenek. Raktárak, üres telkek, kisebb lakóházak találhatók itt, amit egyszerűbben rákosrendezői rozsdának szoktak nevezni. A nyugati és délnyugati határát már megtalálták az ingatlanfejlesztők, az elmúlt 4-5 évben társasházi beruházások indultak ott, fejlődött az infrastruktúra is azokban az utcákban, de a rákosrendezői rész még feltáratlan ebből a szempontból. 

A pályaudvar
A MÁV 130 éve gazdája a rákosrendezői pályaudvarnak. Noha sokáig az egyik legjelentősebb hazai teherpályaudvarrá vált, a  rendszerváltás után visszaszorult, kisebb részét fel is számolták. A megmaradt terület és az ide tartozó épületek viszont elhanyagolttá, rendezetlenné, hulladékokkal szennyezett környékké váltak. A pályaudvar területére ideális elhelyezkedése miatt többször készültek tervek a terület rekultivációjával és ingatlanok, létesítmények építésével, ahogy a közlekedés fejlesztésére is.

Mivel a kormány felügyelete alá tartozó Budapest Fejlesztési Központ (BFK) a tavasz elején belengette, hogy szeretné összeköti Zuglót és Angyalföldet (többek között egy közúti híddal), a kerület ezen része, valamint a tőle közvetlenül északra lévő rákosrendezői övezet várhatóan felértékelődik. Az lenne a kívánatos, ha ezek a tervek minél előbb konkrét testet öltenének, elfogadott ütemterv lenne és természetesen a nagy budapesti rozsdatérképen végre kijelölné a végleges rákosrendezői területet a kabinet.

Pontos térkép és részletes szabályozás híján nincs tolongás az ingatlanfejlesztők körében. Egyelőre csak az alábbi elnagyolt térkép publikus, ezt a BFK tette közzé. 

A sárgával jelölt rákosrendezői terület bal oldala Angyalföld, jobb oldala Zugló része  (forrás: BFK)A sárgával jelölt rákosrendezői terület bal oldala Angyalföld, jobb oldala Zugló része (forrás: BFK)

Röviden hozzáfűzték, hogy ezen a mintegy 100 hektáros, állami kézben lévő területen 12 ezer családnak lehetne lakást építeni, körülbelül 30 hektárnyi parkot is kialakíthatnának. És ennyi, minden mást később véglegesítenek.

A BFK május elején már azt közölte, hogy aláírták a szerződést a Rákosrendező fölötti, Szegedi úti új híd tervezésére, melyen a 3-as villamosgyűrű, kerékpárosok, gyalogosok és a két kerület közötti autóforgalom is áthajthat a mai, fél órán túl is zárva tartható szintbeli vasúti átjáró helyett külön szintben Rákosrendező vágányai fölött. 

Azt ígérték, hogy a felüljárót azt szem előtt tartva terveztetik meg, hogy ne szolgálja az M3 felől érkező forgalom átáramlását Angyalföld és Zugló belseje felé, az ott élő emberek lakóterületeire. Ezért a vasúti sínek keresztezése mellett lehajtó épül, amely a vasúttal párhuzamosan vezeti el az autókat. Az új híd áttételesen járul hozzá a Városliget forgalomcsillapításához a Hungária körút tehermentesítése révén.

A tervezési munkát a Speciálterv nevű cég végzi, a szerződés értéke nettó 1,728 milliárd forint, melyet teljes egészében a kormány fedez, nyilván közpénzből. Egyelőre annyit tudni, hogy az összeköttetésre vonatkozó építési engedélyezési és kivitelei terveket 2023-ban akarják befejezni. Így a kivitelezés legjobb esetben is 2024-ben kezdődhet, a hídon a 3-as villamos új szakasza is áthaladna, így a vonal már a Béke térig érne.

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és az Mfor kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz a THM-plafon végéig, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Erste Banknál 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 556 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait.