Mi a növekedés motorja?
Minden válságot az azt megelőző időszak alapján is érdemes értékelni. A 2001-es dotcom (.com) lufi a gyors és könnyű meggazdagodás reményében nőtt hosszú éveken át, majd a valós és hathatós eredmények hiányában pukkant ki. A 2008-as válsághoz a mohó ingatlanpiaci hitelezés vezetett - túl sok és megfelelő fedezet nélkül kihelyezett hitel volt a piacon. A felpumpált hitelszektorban emberek milliói kerültek fizetésképtelen helyzetbe, és a hitelük fedezeteként szolgáló ingatlan vagy ingóság kevesebbet ért, mint a kifizetetlen hitel összege.
A vírus okozta gazdasági visszaesés ilyen szempontból más tendenciát mutat, hiszen most a termelés áll le. A vírus következtében gyakorlatilag leállt a turizmus, a vendéglátó egységek kénytelenek bezárni, a gyártósorok leállnak vagy csökkentett kapacitás mellett működnek...
A 2010-es évek óta tartó ingatlanpiaci növekedés motorja alapvetően a magánpiaci kereslet volt. Sokan szerettek volna saját ingatlant vásárolni, ami az alacsony hitel kamatok és relatív alacsony ingatlan árak miatt sokak számára elérhető volt.
A növekedés másik eredője a befektetői kereslet volt, amit jelentős részben a turizmusban (például AirBnB kiadással) hasznosítottak. A Wikipédia adatai szerint, 2010-es indulása óta a Budapesten kiadó AirBnB lakások száma 5.000 fölé emelkedett. A Duna House 2019. szeptemberi jelentése szerint a 2018. és 2019. során értékesített budapesti ingatlanok közel felét befektetési céllal vásárolták.
A turizmus átmeneti leállása miatt számos lakás tulajdonos most inkább a hosszútávú kiadást választja, ezzel lenyomva a bérleti díjakat. A vírus miatt lelassult gazdaság és megnövekedett munkanélküliség következménye, hogy a lakás kiadás, ha átmenetileg is, de most kevésbé lesz jó üzlet, mint az elmúlt években.
Mi várható az ingatlanpiacon?
Senki nem tudja megjósolni a jövőt, tehát kész tényeket felelősen nem állíthat senki. Ugyanakkor számos trendet érdemes mérlegelni egy esetleges ingatlan adásvétel kapcsán.
(-) Egy válság következtében az átlagembereknek kevesebb pénze van ingatlanvásárlásra, még bérlésre is.
(-) Az év végéig tartó hitelmoratórium átmenetileg megoldja a fizetésképtelenséget, ugyanakkor az 1-2 éves gazdasági talpraállás egyelőre nem egyértelmű.
(-) A Marketwatch szakértője szerint a vásárlói bizalom szorosan kapcsolódik a tőzsdékhez. A 2020. március havi komoly tőzsdei visszaesés valószínűleg az ingatlanpiaci trendekre is hatással lesz.
(-) Az ingatlan.com statisztikái szerint 2019 nyara óta stagnálnak a budapesti ingatlan árak. Az eladó lakások száma lecsökkent és lelassult a piac.
(+) A gazdaság 1-3 éves távlatban biztosan normalizálódni fog. Meglesz a vírus ellenszere és helyreáll a rendes ügymenet.
(+) Néhány év távlatában a turizmus is biztosan helyrerázódik és élénkülni fog.
(+) A budapesti ingatlanárak jelentősen olcsóbbak (az átlag keresethez viszonyított arányaiban is), mint a nyugat-európai nagyvárosokban.
Összességében a gazdaság lassulásával az ingatlanpiac átmeneti visszaesésére is számíthatunk. Robert Kiyosaki (és a Gazdag papa, szegény papa című könyve) óta azonban sokak számára joggal az ingatlan az egyik legkedveltebb befektetési forma. Magyarország kiváló helyen van, jó adottságokkal rendelkezik, így hosszútávon bizakodó lehet minden hazai ingatlantulajdonos.
Szesztay Péter
