"A két hónapos árverési moratórium nem oldott meg semmit, hiszen akin korábban nyolc-tíz hónapig nem sikerült segíteni, azon már ez a plusz két hónap sem segített" - mondta az mfor.hu kérdésére Némethyné Dr. Erdősi Krisztina, a Talent-BIlanz Kft. jogtanácsosa. Azt az árverező cégek sem tudják, hogy csütörtöktől hogy fognak működni az árverések, mivel csak kedden jelent meg a kormányrendelet, ráadásul azt sem lehet tudni, mit tervez az új kormány.
Gyakorlatilag meghosszabbították a moratóriumot
A kormány a múlt héten döntött arról, hogy áprils 16-tól a korábbinál szigorúbb feltételek mellett lehet csak ingatlanokat árverezni: csak olyan cégek tarthatnak aukciókat, melyek a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) ellenőrzése alá tartoznak, illetve a jövőben csak az APEH internetes rendszerén keresztül lehet lakóingatlanokat árverezni. Emellett az árverés előtt minden cégnek be kell szereznie egy hat hónapnál nem régebbi szakértői értékbecslést.
"Az értékbecslés nem új dolog, a cégek eddig is ragaszkodtak hozzá, sőt volt olyan is, aki két értékbecslést is készíttetett" - mondta az mfor.hu-nak az egyik nagy magyarországi árverező cég, a Talent-Bilanz Kft. jogtanácsosa. Hozzátette: korábban ők is gondolkodtak online értékesítésben, azonban azt végül elvetették, mivel sok olyan ember vásárol náluk, akinek nincs feltétlenül internethozzáférése, illetve nem olyan jártas az internetes oldalak kezelésében, valamint sokan szeretik a helyszínen feltenni esetlegesen felmerülő kérdéseiket.
"Az ellen sincs semmi kifogásunk, hogy legyen egy felügyeleti szerv, – akár a PSZÁF- aki ellenőrizze az árverező cégek tevékenységét, azonban a bevezetni kívánt 50 millió forintos törzstőkét szerintünk semmi nem indokolja, elég lenne egy felelősségbiztosítást előírni. Nekünk nincs takargatnivalónk, legalább most kiderül az igazság" - teszi hozzá Némethyné Dr. Erdősi Krisztina.
Az érintett cégek egyelőre azt sem tudják, hogy az APEH internetes rendszere felkészült-e az árverésekre, illetve hogy pontosan milyen feltételek mellett tarthatnak aukciókat csütörtöktől. Éppen ezért a hazai piac öt legnagyobb szereplője a pénzügyi felügyelet elnökénél kezdeményezett egyeztetést a nyitott kérdésekről, azonban egyelőre nem tudják, mikor tárgyalhatnak Farkas Ádámmal.
"A baj az, hogy megint úgy hoztak egy újabb módosítást, hogy az árverező cégek szakembereit nem vonták be az előkészítő munkákba, hogy annak eredményeként egy életképes,végrehajtható jogszabály születhessen. Sajnos a módosításból az látszik, hogy ehhez nem értők alkották meg. A törvényalkotóknak fogalmuk sincs arról, milyen adósportfóliókról van szó az árverések esetében" - mondja a jogtanácsos.
Irreális számok keringenek
Némethyné Dr. Erdősi Krisztina hozzátette: az utóbbi hónapokban több helyen is irreális számok jelentek meg a hazai ingatlanárverésekről a sajtóban. Néhány helyen több százezres adatokról volt szó, a szakember szerint azonban ennek töredéke a valóban elárverezett lakások száma. "Nálunk például évi 200-300 ügy van, szó sincs több ezer lakásról" - mondta a Talent-Bilanz jogtanácsosa.
A jogász szerint az a tévhit sem igaz, hogy az árveréseken csak szegény, szerencsétlen emberek lakásait adják el a fejük fölül. Az adósoknak ugyanis gyakran több további ingatlanjuk van, illetve gyakori, hogy a tulajdonos nem elérhető, a kérdéses lakásban pedig nem lakik senki. "Előfordul, hogy az ügyfelek azt sem tudják, mit írnak alá, nem is tudnak arról, hogy nekik jelzáloghitelük van, illetve az mit is jelent rájuk nézve" - teszi hozzá.
Ráadásul az sem igaz, hogy a bankok rögtön az első minimális tartozás esetén viszik az adós lakását, hiszen akinél már árverésre kerül a sor, az legalább egy éve tartozik a részletekkel. "A bankok általában 6-7 hónap után mondják fel a hitelt, akkor kerül az árverező cégekhez az ügy, utána még mi is mindent megteszünk, hogy az adós lehetőségeihez képest a legjobb megoldást megtaláljuk a problémára" - vázolja fel Némethyné Dr. Erdősi Krisztina.
Az árverező cégek egyébként legtöbbször megbízási szerződés alapján dolgoznak, a bankok általában két-három árverésre adnak megbízást. "A legtöbb lakás esetében a második árverésen már lehet találni vevőt, a lakások általában a becsült érték 70 százalékánál magasabb áron kelnek el" - mondta kérdésünkre a jogász.
A Talent-Bilanz szakembere hozzátette: általában kisemberek, szomszédok, helybeliek vásárolnak az árveréseken, nem jellemző a szervezett csoportok megjelenése. A budapesti ingatlanok iránt viszonylag nagy szokott lenni az érdeklődés, vidéken azonban a kis falvakban, tanyákon nehezebb eladni a lakásokat.
Sokan összemossák a végrehajtókkal
"Az a baj, hogy az árverező cégek eljárását sokan összemossák a bírósági végrehajtásokkal, pedig jelentős különbségek vannak. A végrehajtók például nem csak jelzáloghitelekkel, hanem sok más követeléssel is foglalkoznak, így akár egy 25 ezer forintos közösköltség-tartozás miatt is elvihetik az adós lakását extrém esetben. Ezzel szemben az árverező cégek csak a fedezeti ingatlannal foglalkoznak" - érzékelteti a különbséget a Talent-Bilanz jogtanácsosa.
"Azt kellene tisztázni, hogy ez bírósági végrehajtáson kívüli eljárás. Az árverező cégeknek például nincs kilakoltatási joguk, az ingatlanok lakottan kerülnek értékesítésre" - teszi hozzá a szakember. További különbség, hogy a bírósági végrehajtásnál a törvény értelmében le lehet menni a becsült érték 50 százalékáig, míg a zálogtárgy értékesítési eljárásban legalább 70 százalékos árat kell ajánlani. Ráadásul nem is lehet összehasonlítani egy lakás beköltözhető értékét és lakott értékét.
Némethyné Dr. Erdősi Krisztina kérdésünkre elmondta: általában nem szokott probléma lenni a kiköltözéssel, a legtöbb adós önként kiköltözik a lakásból, csak a legritkább esetben kell a vevőnek bírósági útra terelni az ügyet.
Beke Károly
Menedzsment Fórum
