A kedvezményes, államilag támogatott Otthon Start hitel kiterjesztése rendkívül vonzónak tűnhet azok számára, akik kedvezőbb áron jutnának ingatlanhoz a városok peremén vagy a vidék csendesebb zugaiban. Azok a külterületi lakóingatlanok, amelyek nem tanya vagy birtokközpont besorolásúak, eddig ugyanis kimaradtak a támogatásból, holott számuk több tízezerre tehető. Azonban a jelenlegi jogi és banki környezet ismeretében a bejelentést óvatosan, megfontoltan kell kezelni.
A külterületi ingatlanok és ezeken belül a zártkertek jogi státusza jóval összetettebb, mint egy átlagos belterületi családi házé. A ténylegesen hitelezhető ingatlanok köre és a bankok kockázatkezelési feltételei a jogszabály megjelenéséig bizonytalanok. Emiatt még kötelezettségvállalás, megállapodás és pláne foglaló kifizetése a vásárlók részéről különösen kerülendő.
A lakóingatlan minősítés a kulcsa a hitelezésnek
Ugyan a külterületi ingatlanok, köztük a zártkertek nagy lehetőséget rejtenek és akár 30-40 százalékkal is olcsóbbak a piaci áraknál, de a szakértők még óva intenek mindenkit attól, hogy elköteleződjenek a vásárlás mellett. A rendelet megjelenését követően is kérdéses, hogy a pénzintézetek mikorra és milyen feltételekkel ültetik át a gyakorlatba a külterületi lakóingatlanok hitelezését.
A külterületi ingatlanok jogi minősítése jelenti az első és legfontosabb akadályt a hitelezhetőség szempontjából. A zártkertek túlnyomó többsége is külterületen fekszik, és a telek jellemzően termőföldként van nyilvántartva, a rajta álló épület pedig gazdasági épületként van feltüntetve. Ezek jogilag nem tekinthetők lakóingatlannak, hiába vannak lakóházként használva. A kiterjesztés hatására nem válnak hitelezhetővé a nyaraló, üdülő besorolású ingatlanok sem.
Az Otthon Start hitelprogram – mint minden lakáscélú állami támogatás – alapvető feltétele, hogy a fedezetül szolgáló ingatlan lakóingatlan besorolású legyen, és ennek a kritériumnak a földhivatali bejegyzésben is meg kell felelnie. Legegyszerűbben ezt a tulajdoni lapról tudhatjuk meg, de érdemes jogi szakértőt is bevonni már a folyamat elején, aki a hatályos jogszabályok ismeretében jár el.
Az új szabályozás várhatóan majd kizárólag a külterületi, de már lakóház besorolású ingatlanokat érintheti, vagy azokat, amelyek a szükséges átminősítési eljárások után (például egyszerűsített telekalakítással, kivonással a mezőgazdasági művelés alól, az épület lakóházzá minősítésével) megfelelnek ennek a kritériumnak.
A szabályozási rendszer – az Otthon Start rendelet, a helyi önkormányzati rendeletek és a banki szabályok – átfogó összehangolása elengedhetetlen. Amíg nincs hivatalos jogszabály arról, hogy a bankok milyen feltételek mellett fogadhatnak el külterületi, akár zártkerti ingatlanokat, addig a vásárlási folyamat megkezdése jelentős kockázatot hordoz.
Milyen ingatlant finanszíroznak a bankok?
Ahhoz, hogy a bank fedezetként elfogadjon egy külterületi ingatlant, és a támogatás felvehető legyen, a jogi státuszon túl a banki szempontok is kulcsfontosságúak.
A BiztosDöntés.hu szakértői szerint a hitelintézetek szigorúan vizsgálják a fedezet likviditását (könnyű eladhatóságát) és jogi rendezettségét. A külterületi ingatlanok eladhatósága általában rosszabb, mint a belterületen fekvő, teljes közművel rendelkező ingatlanoké. A hitel esetleges bedőlése esetén a bankoknak nehezebb lehet értékesíteni a fedezetet, ami növeli a banki kockázatot, és emiatt magasabb önerőt, vagy szigorúbb fedezeti kritériumokat kérhetnek.
A finanszírozást tovább nehezíti, hogy ezek a területek gyakran nem rendelkeznek megfelelő infrastruktúrával: hiányozhat a közvilágítás, a csatornázás, egyes helyeken utca és házszám sincs (ami a lakcímbejelentést is megnehezíti).
Fotó: DepositPhotos.com
Az olyan támogatott hiteleknél, mint a CSOK Plusz és az Otthon Start is, különösen kritikus pont az előírásoknak megfelelés. A bankok is tipikusan lakható és közművesített ingatlant hiteleznek – piaci kamatozású lakáscélú hitelekkel is –, a közművesítettség hiánya pedig jelentősen csökkenti az ingatlan fedezeti értékét. Egyelőre nem tudni, hogy a pénzintézetek milyen megoldásokkal (pl. egyedi kockázati felár, magasabb önerő, vagy megengedőbb jogszabályi háttér) kezelik majd azokat a külterületi ingatlanokat, amelyeknél ezek a hiányosságok fennállnak.
Mindemellett az ingatlan használati módjának és beépítettségének ugyancsak illeszkednie kell az adott település Helyi Építési Szabályzatához és övezeti besorolásához. Ezt minden esetben egyedileg, az adott település önkormányzati rendeletei alapján kell ellenőrizni.
Az Otthon Start külterületi kiterjesztése nagy lehetőséget rejt, de a tényleges kockázatok és feltételek a megjelenő rendeletben és a bankok hitelezési gyakorlatában válnak majd világossá. Senki ne kapkodjon, először a jogszabályi hátteret érdemes kivárni.
A megfelelő bank kiválasztását már most el lehet kezdeni
A bizonytalanság ellenére a potenciális igénylőknek érdemes már most felkészülniük, hiszen az Otthon Start hitel már elérhető, és a pénzintézetek már most is versenyeznek az igénylőkért.
A bankok között óriási a verseny, ezért komoly, akár több százezer forintos jóváírásokkal és induló díjkedvezményekkel csábítanak. Ugyanakkor a legtöbb akció határozott időre szól, ezért még az ingatlan kiválasztása előtt érdemes tájékozódni az aktuális kondíciókról és azok feltételeiről.
A támogatott konstrukciók (mint például Babaváró, CSOK Plusz, falusi CSOK) kombinálásakor mindenképpen figyelni kell arra, hogy nem minden bank kínálja az összes támogatást, így ez is fontos szempont lehet a választásnál.
Az OTP Banknál már most elérhető a támogatások széles köre és kombinációja, az Otthon Start ajánlaton kívül Babaváró, munkáshitel, CSOK Plusz, falusi CSOK is igényelhető.
Az OTP egyedüliként kínál egy éves türelmi időt, amelynek időszaka alatt csak a kamatot kell törleszteni, a tőketörlesztés csak később indul, mindez jelentősen enyhítheti az induló terheket. Ugyanakkor a kezdeti költségekből is visszatérítenek jelentős összegeket, például az értékbecslés díjából 23 765 forintot, a közjegyzői díjnak pedig 50 százalékát kapod vissza, ha Groupama törlesztési biztosítást kötsz és azt 3 évig fenntartod, a folyósítási díjat pedig elengedik. 30 000 forint jóváírás és 9 hónapon keresztül RTL+ Prémium előfizetés is jár akkor, ha az igénylőnek nincs még OTP-s bankszámlája és a hiteligényléshez nyit egyet.
A Gránit Bank kedvezményes, 2,85 százalékos kamatot biztosít a futamidő végéig, és 200 000 forint jóváírást ad. A kedvezmények feltétele, hogy a hitel 2026. január 31-ig befogadásra, 2026. április 30-ig pedig folyósításra kerüljön, valamint az, hogy az adós(ok) havonta együtt legalább 250 000 forint jövedelmet utaltatnak a banknál vezetett számlájukra már a folyósítást megelőzően és a teljes futamidő alatt. Az új számlanyitással 40 ezer forint jóváírás szerezhető. A Gránit a kezdeti költségeket részben visszatéríti, illetve elengedi.
Az Erste Bank visszavonásig tartó jóváírási akciójában 200 000 forint jár az Otthon Start mellé, de összesen akár 360 000 forintra is szert lehet tenni. Ennek feltételei összetettek: többek között a két új ügyfélként történő számlanyitás, a jövedelem érkezése az adós számlájára, valamint megfelelő lakás- és törlesztési biztosítás megkötése az Otthon Starttal vásárolt ingatlanra, ezek mindegyikével 40-40 ezer forint jóváírás szerezhető. Szintén kedvezmények és visszatérítések szerethetők a kezdeti költségekre is.
A MagNet Bank jelenlegi akciójában 100 000 forint értékű IKEA elektronikus utalványt az Otthon Startot igénylőknek, ha a hitelösszeg legalább 10 millió forint és folyósításkor van az adósnak számlája a banknál. Az akció december 31-ig tart. A kezdeti költségekből a MagNet 50 000 forintot folyósítás után visszatérít, és a közjegyzői díjból is maximum 50 000 forintot.
A CIB Bank akciója szintén év végéig fut és 250 ezer forintos, egyszeri jóváírást ad az Otthon Start hitel mellé. A CIB-nél a kölcsön kamata évi 2,95 százalék, a kezdeti költségek egy részét elengedik, illetve az értékbecslés díját (65 ezer forintot) folyósítás után visszatérítik.
Az UniCredit Bank visszavonásig (de legkésőbb 2026. január 31-ig) futó akciójában szintén kedvezményes kamaton, évi 2,9 százalékon érhető el az Otthon Start hitelt, és egy havi törlesztőrészletet – de minimum 100 ezer forintot – visszatérít az igénylőknek. Szintén visszatérítenek a kezdeti költségekből 44 450 forintot folyósítás után és maximum 50 ezer forintot a közjegyzői díjból is.
