Szűkíthetik a hozzáférést az Otthon Starthoz – ezek a legvalószínűbb lépések

Az Otthon Start a 2025. szeptemberi indulása óta a lakáshitelek legmeghatározóbb konstrukciójává vált. A programban legfeljebb 50 millió forint hitel igényelhető, maximum 25 éves futamidőre, végig fix, legfeljebb 3 százalékos kamattal. A kedvezményes kölcsön vonzerejét tovább növeli, hogy már 10 százalékos önerő is elegendő lehet hozzá.

A konstrukció eredeti célja az első saját otthon megszerzésének segítése. A jelenlegi szabályok ugyanakkor több olyan kivételt is tartalmaznak, amelyek miatt nem kizárólag azok juthatnak támogatott hitelhez, akiknek sem korábbi lakástulajdonuk, sem érdemi lakhatási lehetőségük nem volt.

Milyen szigorítások jöhetnek szóba az Otthon Startnál? Az esetleges változtatásokról egyelőre nincs döntés, ezért az alábbi lehetőségek nem bejelentett intézkedések, hanem lehetséges szabályozási irányok, amelyekkel az Otthon Start jobban célozhatná azokat, akiknek az első otthonuk megteremtéséhez valóban szükségük van az állam által támogatott, kedvezményes lakáshitelre.

Megnyirbálhatják a tulajdoni kivételeket

A jelenlegi szabály szerint annak lehet esélye az  Otthon Start hitelre, akinek a kérelem beadását megelőző tíz évben nem volt saját tulajdonú belterületi lakóingatlana. A rendelet ugyanakkor több fontos kivételt ad, ezért egy korábbi vagy jelenlegi lakástulajdon nem minden esetben kizáró ok.

A jelenlegi szabályok alapján továbbra is jogosult lehet az igénylő, ha a kérelem beadásakor és az azt megelőző tíz évben az alábbi helyzetek valamelyike fennállt:

• Olyan belterületi lakóingatlanban volt tulajdoni hányada, amelynek értéke – meglévő ingatlannál az aktuális piaci érték, korábban értékesített ingatlannál az adásvételi szerződésben szereplő vételár alapján – nem haladta meg a 15 millió forintot.
• Olyan lakóingatlan volt a tulajdonában, amelynek bontását az építésügyi hatóság elrendelte vagy engedélyezte.
• Az ingatlant haszonélvezettel terhelten szerezte meg, és ugyanaz a haszonélvező a hiteligényléskor is ott lakik. Már eladott ingatlannál az a feltétel, hogy a haszonélvező az értékesítés időpontjáig lakjon az ingatlanban.
• Egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban volt vagy van legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányada.

A szabályozás tehát több olyan élethelyzetet kezel, amikor a tulajdonjog önmagában nem jelent tényleges, önálló lakhatási lehetőséget. Ugyanakkor a kivételek tág értelmezése miatt olyanok is bekerülhetnek a programba, akiknek már volt számottevő értékű vagy lakhatásra alkalmas ingatlanrésze.

Különösen érdekes a 15 millió forintos értékhatár: a jelenlegi szabály szerint egy vagy akár több olyan lakóingatlanban fennálló tulajdoni hányad sem zárja ki automatikusan az igénylést, amelynek értéke egyenként nem haladja meg a 15 millió forintot. Ez azt jelenti, hogy a kisebb értékű résztulajdonok együttese sem feltétlenül akadálya az Otthon Start hitelnek.

Ezért a legvalószínűbb korrekció az lehet, hogy a rendelet pontosabban határozza meg, ki minősül első lakásszerzőnek. Ennek része lehet például:

• A 15 millió forintos értékhatár csökkentése.
• Annak előírása, hogy a kis értékű tulajdonrészeket ne külön-külön, hanem összevontan vizsgálják.
• A legfeljebb 50 százalékos tulajdonrészhez kapcsolódó kivétel szűkítése.
• Az örökölt, haszonélvezettel terhelt vagy ténylegesen nem használható ingatlanok megkülönböztetése a korábban piaci alapon megvásárolt lakástulajdontól.

A szabályok egy átmeneti helyzetet is kezelnek: legfeljebb 180 napig akkor sem esik el automatikusan a kedvezménytől az igénylő, ha egyszerre két belterületi lakóingatlanban van legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányada.

A tulajdoni kivételek pontosítása azért lehet az egyik legegyszerűbben végrehajtható szigorítás, mert a jogosultság továbbra is jellemzően a tulajdoni lapok, értékbecslések és adásvételi szerződések alapján ellenőrizhető maradna. Egy átfogó vagyonvizsgálat már azt is felmérhetné, mennyi megtakarítása vagy más vagyona van az igénylőnek, ez viszont jóval bonyolultabb, lassabb és több vitás helyzetet eredményező rendszer lenne.

Kötelezővé válhat a bentlakás

A második legvalószínűbb változás az lehet, hogy az Otthon Starttal megvásárolt ingatlan használatát szorosabban kötnék az igénylő saját lakhatásához.

Jelenleg nincs általános, életvitelszerű bentlakási kötelezettség az Otthon Starttal vásárolt lakásnál vagy háznál. Az ingatlanra ugyan a Magyar Állam javára öt évre jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom kerül. Ez alapvetően korlátozza, hogy az érintett időszak alatt eladják az ingatlant vagy újabb hitellel terheljék meg, de önmagában nem írja elő, hogy a támogatott személynek folyamatosan ott kell laknia.

Egy ezirányú szigorítás előírhatná, hogy a támogatott személynek meghatározott ideig – például három vagy öt évig – életvitelszerűen a megvásárolt ingatlanban kell élnie. Ez jelentősen nehezítené, hogy a kedvezményes hitel olyan befektetés finanszírozására szolgáljon, amelynél a vásárló máshol lakik, a támogatott hitelből vett lakást pedig kiadja.

A gyakorlatban ugyanakkor a bentlakás ellenőrzése nem egyszerű. A lakcím bejelentése nem bizonyítja feltétlenül a tényleges ottlakást, a közüzemi adatok vizsgálata pedig adatvédelmi és méltányossági kérdéseket is felvethet. A szabályozásnak olyan élethelyzeteket is kezelnie kellene, mint a munkahelyváltás, a külföldi munkavállalás, a tanulmányok, a válás, az egészségi állapot megváltozása vagy a felújítás. Ezért inkább egy nyilatkozaton alapuló, később ellenőrizhető rendszer tűnik életszerűnek, amely egyértelmű kivételeket is engedne a valóban indokolt esetekben.

A rövid távú kiadás is célkeresztbe kerülhet

Az Otthon Start jelenlegi szabályai nem írnak elő általános bérbeadási tilalmat, és külön országos tiltás sincs arra, hogy a támogatott hitelből megvett lakást rövid távú szálláshelyként hasznosítsák. Mivel nincs általános bentlakási kötelezettség sem, a konstrukció elvileg hosszú távú bérbeadásra vagy turisztikai célú kiadásra is alkalmas lehet.

A teljes bérbeadási tilalom azonban önmagában merev megoldás volna. Előfordulhat, hogy valaki munka, tanulmányok, átmeneti külföldi tartózkodás, költözés vagy felújítás miatt egy ideig nem tud a saját lakásában élni. Az sem feltétlenül ütközik a program lakhatási céljával, ha az igénylő maga is az ingatlanban lakik, és annak csak egy szobáját adja ki.

A turistáknak történő, napokra vagy hetekre szóló lakáskiadás viszont más kategória. Az Airbnb-jellegű hasznosítás jellemzően egyértelműbben üzleti és befektetési célú tevékenység, mint amikor valaki hosszabb időre kiadja a lakását.

Ezért elképzelhető olyan célzott szabály, amely kimondaná: az Otthon Starttal vásárolt lakás az első néhány évben nem működhet magánszálláshelyként. Egy ilyen korlátozás ellenőrzése is egyszerűbb lehetne, mint a tényleges bentlakásé, hiszen a rövid távú szálláshely-szolgáltatás bejelentéshez és hatósági nyilvántartáshoz kötődik.

A rövid távú lakáskiadás már most is lakhatáspolitikai kérdés. Budapest teljes közigazgatási területén 2025. január 1. és 2026. december 31. között főszabály szerint nem lehet új magánszálláshelyet vagy egyéb szálláshelyet nyilvántartásba venni. A moratórium nem kizárólag az Otthon Starttal vásárolt lakásokra vonatkozik, és általában a korábban nyilvántartásba vett szálláshelyek működését sem tiltja meg.

Egy esetleges Otthon Start-specifikus tilalom más logika szerint működne: nem területi alapon, hanem a támogatott hitel felhasználása alapján korlátozná a tevékenységet.

Az árplafon módosítása szakmailag indokolható, de bonyolult lenne

A program jelenlegi korlátai szerint lakás legfeljebb 100 millió forintos, egylakásos ház, tanya vagy birtokközpont pedig legfeljebb 150 millió forintos értékig finanszírozható. Emellett az ingatlan négyzetméterára legfeljebb 1,5 millió forint lehet.

Az értékhatárok országosan nagyon eltérő súlyú korlátot jelentenek. Budapesten, az agglomeráció drágább településein vagy egyes új építésű projekteknél már a négyzetméterár-plafon is kizárhat sok ingatlant a programból. Más térségekben a 100 millió forintos értékhatár jóval magasabb lehet annál, amekkora összegre egy átlagos, első lakást vásárlónak szüksége van.

Szakmailag indokolható lenne, hogy az Otthon Start eltérő értékhatárokat alkalmazzon például Budapesten, a nagyvárosokban és a kisebb településeken. Így a támogatás jobban igazodhatna az egyes térségek lakásáraihoz és az ottani első lakhatási igényekhez.

Egy regionális vagy településtípuson alapuló rendszer ugyanakkor bonyolultabb szabályozást hozna. Új viták merülhetnének fel arról, mely települések vagy városrészek tartozzanak egy-egy kategóriába, és nehéz lenne igazságosan meghúzni a határokat az agglomerációban is.

Ezért a területenként eltérő árplafon inkább szakmailag felvethető megoldás, mint rövid távon egyszerűen bevezethető módosítás.

Az adóstárs teljes tiltása kevéssé reális

A szülő vagy testvér bevonása adóstársként sok első lakást vásárló esetében nem a szabályok kijátszását, hanem a hitelképesség megteremtésének eszközét jelenti. Egy pályakezdő, fiatal munkavállaló vagy rövidebb munkaviszonnyal rendelkező igénylő saját jövedelme nem mindig elegendő a szükséges hitelösszeghez, miközben a családi háttérrel együtt a törlesztés még biztonsággal vállalható.

A jelenlegi szabályok szerint az igénylő szülőt vagy testvért vonhat be adóstársként. Ők nem szerezhetnek tulajdont a megvásárolt ingatlanban, és nem kell megfelelniük az első lakásszerzői státuszra, illetve a legalább kétéves társadalombiztosítási jogviszonyra vonatkozó feltételeknek. A házastársak közös igénylése eltérő szabályok szerint működik: az ingatlantulajdonra és a TB-jogviszonyra vonatkozó előírásoknak elegendő, ha egyikük megfelel.

A teljes tiltás ezért sok olyan vevőt is kizárhatna, akinek a támogatott lakáshitel ténylegesen az első önálló otthon megszerzését segítené. Ha ezen a ponton mégis módosítanának, inkább korlátozott változtatás képzelhető el.

Előírhatnának például egy minimum saját jövedelmet az igénylőnek, korlátozhatnák, hogy a szülői jövedelem mekkora arányban számítson be a hitelképességbe, vagy szülői adóstárs mellett kisebb maximális hitelösszeget, esetleg magasabb önerőt határozhatnának meg.

Az ilyen előírások azonban a program éppen azon célcsoportját érinthetnék érzékenyen, amelynek a piaci lakáshitel önállóan még nem, vagy csak sokkal kedvezőtlenebb feltételekkel lenne elérhető.

A legfontosabb kérdés a célzottság

A Pénzügyminisztérium szerint a program szakmai és jogszabályi felülvizsgálata folyamatban van, miközben a kedvezményes hitel megszüntetése nincs napirenden.

A vita inkább arról szólhat, hogy a szabályok mennyire tudják elválasztani azokat, akik valóban az első saját otthonukhoz jutnának hozzá, azoktól, akik a kedvezményes kamatot befektetési célú ingatlanvásárlásra használnák.

A legvalószínűbb forgatókönyv nem egyetlen, látványos változtatás, hanem több kisebb korrekció együttese lehet. Az első lakásszerzőre vonatkozó kivételek szűkítése, a saját lakhatási cél erősebb megjelenítése, valamint a rövid távú kiadás korlátozása közelebb vihetné a programot az eredeti céljához.

A teljes adóstársi tiltás, a szigorú vagyoni vizsgálat vagy a területenként eltérő árplafon ugyanakkor jelenleg kevésbé tűnik könnyen kivitelezhető megoldásnak.