4p

Megroggyanhat a Fidesz a Novák-botránytól? Kitört a belharc a pártban?
Mi lesz az uniós pénzekkel és a magyar gazdasággal?

Online Klasszis Klubtalálkozó élőben Lengyel Lászlóval -
vegyen részt és kérdezzen Ön is a Pénzügykutató Zrt. vezetőjétől!

2024. február 28. 15:30

A részvétel ingyenes,
regisztráljon itt!

Sok szakértő állítja, hogy az ingatlan hosszú távú, de biztos befektetési forma, különösen a mostani, hektikusan mozgó devizapiacok és részvényárfolyamok korában. Ugyan a nyereséget nem biztos, hogy azonnal le lehet fölözni, de érdemes szétnézni a telekpiacon is, ahol kis szemfülességgel kiváló ajánlatokat lehet találni. A Lakásmustra most a főváros budai oldalán nézett körül.

Budán a telek azért lehet nagyon jó befektetés, mert jellemzően – főleg az értékesebb, magasabb presztízzsel bíró területeken meglehetősen kevés van belőle, egy jó fekvésű földdarabra pedig akár saját lakóházat is fel lehet húzni, de még jobban járunk, ha sikerül egy ingatlanfejlesztőnek továbbadni. Egyes budai kerületekben bőségesen van kereslet a részleges vagy teljes panorámával rendelkező, zöld és csendes környezetben elhelyezkedő telkek iránt, melyekre előszeretettel húznak fel 6-8 lakásos exkluzív társasházakat, melyekben akár 6-900.000 forintot is el lehet kérni négyzetméterenként. Hihetetlennek tűnik, de néhol még sorban is kell állni az ilyen lakásokért.

Nem mindegy mit veszünk

Telekvásárlás előtt – legyen az adott földterület bármennyire is hívogató – érdemes alaposan utánajárni a terület úgynevezett övezeti besorolásának, nagyon nem mindegy ugyanis, hogy ebből a szempontból milyen jellemzőkkel bír kiszemelt ingatlanunk. Véletlenül sem szabad abba a hibába esni, hogy olyan területet vásárolunk meg, amire később nem lehet semmit sem építeni, vagy éppen nagyon minimális méretűt, vagy esetleg más, helyi korlátozások nehezítik a későbbi hatékony és jövedelmező ingatlanfejlesztést. Különbség van lakó és üdülőövezet, illetve a külterületi besorolás között, sőt még a lakóövezeten belül is különféle kategóriák léteznek – a helyi önkormányzatnál lehet részletesen informálódni, ahol megismerkedhetünk az adott környéken esetleg érvényes rendezési tervvel, ami vagy még jobban megerősíthet minket a vásárlásban, vagy éppen arra ösztönözhet, hogy inkább máshol nézzünk szét. (Ha például a környékre hosszú távon nagyobb hipermarketet, bevásárlóközpontot, ne adj isten utat terveznek, akár nagyon jó vásárt is lehet csinálni). Nem utolsó kérdés az sem, milyen közművek állnak rendelkezésre.

Van még kínálat Újbudán

Többeknek megmozgatta már a fantáziáját Újbuda, ahol akár 6 millió forintért megszerezhetjük álmaink földdarabját, de azért jobb, ha inkább a 30-70 millió forintos kategóriában gondolkodunk, mivel ezekből a telkekből van a legtöbb. A XI. kerületben nincs még akut telekhiány, mind szabad részek, mind foghíjtelkek is forognak a piacon, de nem biztos, hogy rossz üzlet a telek házzal kategória sem – itt általában az épület bontandó, viszont a telek annál többet érhet.

A befektetők jellemzően olyan telket keresnek, amire minimum 4 lakásos társasházat fel lehet építeni, főleg a 60 millió forint alatti kategóriában. Az átlagos négyzetméterárak 40-120.000 forint között mozognak, a divatos, viszonylag újonnan parcellázott Madárhegyen egy 1000 m2-es telek átlagosan 70 millió forint környékén megy el.

A Törökbálinti út, vagy éppen Péterhegy környékén, de akár Őrmező mellett is 55-60.000 forint az L5 vagy L6 kategóriába tartozó telkek átlagos négyzetméterára – a környék pedig kifejezetten kedvelt a kiköltözők körében, hiszen számos bevásárlási és szórakozási lehetőség adódik a közelben, illetve nincs messze az M1-M7-es autópálya sem, a hangulat pedig teljesen kertvárosias.

Jellemző a kerületben a családos építkezés is, ők főleg a kisebb, "fél" telkeket keresik, 600-800 négyzetmétereseket, elsősorban Sasad környékén. Az ingatlanosok beszámolói szerint felfelé most kevésbé mennek az árak, inkább a stagnálás jellemző, az eladók egyelőre kitartanak, bár kérdés, hogy a gazdasági válság kihat-e majd a telekpiacra is. A nagyon olcsó telkeknél érdemes figyelni, lehet-e rá építeni, nehogy egy szántót vegyünk meg, vagy éppen olyan telket, ami természetvédelmi terület hatálya alá esik.


Matekóra kezdő ingatlanfejlesztőknek

A játék kedvéért számoljunk egy kicsit: ha az említett 70 milliós madárhegyi telekre legalább felépítünk egy négylakásos társasházat, ahol a lakások mondjuk 100 négyzetméteresek, összesen 400 négyzetmétert tudnunk áruba bocsájtani. Vegyünk egy ilyen környéken átlagosnak számító, 500 ezer ft/m2-es értékesítési árat, így megkapjuk, hogy a lakásokért összesen 200 millió forintot tudunk bevételezni. Ebből lejön a telek ára, marad 130 millió, így ha egy lakást 325 ezer forintért építünk fel négyzetméterenként, akkor vagyunk nullán – ennyibe viszont elég ritkán kerül egy-egy lakás négyzetméterenkénti a költsége – inkább nettó 200-225 ezer forintról beszélnek a szakmában – vagyis ebben a durva példában, ahol egyébként helytől függően lehet játszani az árakkal konkrétan 40 milliónk marad.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!