Az is igaz, hogy léteznek olyan lakások is a piacon, melyek hasonló problémákkal rendelkeznek, ennek ellenére majdnem olyan drágák, mint "problémamentes" társaik. Jó azt is tudni, hogy minden eladó a lehető legmagasabb árat szeretné kapni az ingatlanáért, bár a környék árszínvonala természetesen csak egy bizonyos intervallumban való mozgást tesz lehetővé számára.
Nézzünk a térképre!
-Képzeld Karola, láttam ma egy jó lakáshirdetést, a K. utcában. Tudsz valamit arról a környékről?
-Hát persze. Ajtók belülről bezárva, és stop táblánál is csak lassítás.
(megtörtént beszélgetés)
Az egyik legfontosabb kérdés, hogy az adott ingatlan hol helyezkedik el az adott településen – különösen a fővárosban és a nagyobb vidéki városokban lehetnek komolyabb differenciák a négyzetméterárak között. Figyelem, attól hogy egy lakásnak alacsony a négyzetméterára, még nem jelenti azt, hogy abszolút értékben is olcsónak számít. (Sőt: a kis garzonoknak általában jellemzően magasabbak a négyzetméterárai, míg a családi házaknak, nagy alapterületű lakásoknak sokszor lehet alacsonyabb).
A fővárosi piacot kevésbé ismerők talán elsőre boldogan konstatálják a 6-8 millió forintos lakásárakat, azonban mindenképpen érdemes először tisztába jönni a város szerkezeti adottságaival. Alacsony árakat nagyon könnyen találhatunk a külső kerületekben lévő (jórészt panel) lakások esetében. Ha ezt az opciót nem zárjuk ki, érdemes mindegyik környéket meglátogatni, felmérni a tömegközlekedési lehetőségeket, és eldönteni, szimpatikus-e az adott környék, megfelelőek-e számunkra a közelben elérhető infrastrukturális lehetőségek, mennyi idő alatt lehet eljutni a városközpontba, vagy a munkahelyünkre.
Ugyanakkor, aki a belső kerületekben szeretne olcsó lakást vadászni, annak sem kell feltétlenül feladnia a reményt, ám tudnia kell, hogy tízmilliónál kevesebbért finoman szólva sem luxuspaloták szerepelnek a kínálatban. Budán ezen a téren leginkább csak panel jöhet szóba (abból is inkább a kisebbek), esetleg forgalmas helyek közelében lévő kellemes szuterénlakások közül lehet válogatni.
A pesti oldalon már kicsit bővebb a válogatásai lehetőség, az obligát panelek mellett széles kínálat áll rendelkezésre a klasszikus, körfolyosós, belső udvarra néző lakások földszinti kiadásaiból (jobb esetben első vagy félemelet). Ilyen esetben könnyen az a probléma merülhet fel, hogy a lakás előtt erős eljárkálás van (ami praktikusan egész nap behúzott függönyöket jelent), még rosszabb kiadása ennek, ha olyan az ablak elhelyezkedése, hogy abból a járdán járó lábakat lehet megcsodálni. Nem érdemes azonban elkedvetlenedni, hamarosan megnézünk néhány konkrét példát is.
Felújítást igényel
Meglehetősen ritka ebben az árkategóriában az a lakás, ahol teljes körű és minőségi felújítást végeztek – jó esetben egy felújításnak nevezett tisztasági festésről van szó, de ha valaki igazán igényes, akkor nincs mese, hozzá kell nyúlni a vezetékekhez, csövekhez, parkettához, ki kell cserélni szinte a teljes fürdőszobát – ami akár 20-30 százalékkal is megdobhatja a lakásra kiadott összeget.
Egy másik probléma, ami a felújított lakások esetében jelentkezik: a felújítás nem a leendő vevő ízlése szerint készült. Különösen veszélyesek lehetnek ebből a szempontból a "görögös" belsőépítészeti megoldások, freskók vagy gipszszobrok a plafonon, netán rikító, változatos színekre pingált falak. Az ilyen típusú felújítás árát teljes mértékben nem lehet majd érvényesíteni a lakás vételárában.
Újabb problémát okozhat, ha a lakás még csak-csak kinéz valahogy, azonban az épület és a lépcsőház borzalmas – megint csak gyakran előforduló eset a nagyon olcsó lakások esetén. Ebben az esetben érdemes beható kérdezősködést folytatni a ház anyagi lehetőségeiről, a lakóközösség fizetési moráljáról, valamint arról érdeklődni a közös képviselőnél, hogy létezik-e bármilyen terv például a tetőtér eladására (az esetek nagy többségében a ház teljes felújításával jár), vagy némi rekonstrukcióra. Panellakások esetében érdemes a panelprogramban már elkészült házakat is alaposan szemügyre venni.
Mitől olcsó az olcsó?
Nehéz kérdés. Egyrészt lehet egy lakás olcsó az elhelyezkedése miatt, példának okáért a VIII. kerület bizonyos utcáiban bizony nagyon nehéz belvárosi árakat elkérni egy-egy ingatlanért, még akkor sem, ha a hajlékot "Blaha Lujza térhez közel", "Rövid sétára a metrótól", vagy éppen "Zöldellő tér közelében" szlogennel reklámozzák. Az ingatlant rejtő, és a környező házak, az utca állapota is nagyban befolyásolhatja a lehetséges eladási árat, márpedig abban talán sokan egyetértünk, hogy mondjuk a Dobozi és a Magdolna utca környéke nem a kellemes, kandeláberekkel szegélyezett utcaképet juttatja eszünkbe.
Hasonló a helyzet nem túlzottan jó környéken lévő, de igen forgalmas közlekedési útvonalak mellett is, bizony egyre kevesebben szeretnének már hajnalban villamoscsilingelésre és az első buszjáratok hangjára, valamint a folyamatos kamionforgalomra ébredni. Ezek a lakások, nem biztos, hogy rossz állapotúak, az sem biztos, hogy rossz házban vannak, egyszerűen csak nagyon nehéz őket eladni, így tulajdonosaik előbb-utóbb árcsökkenésre kényszerülnek.
Az olcsóság egyik oka lehet a rettenetesen lepusztult belső állapot. Nem egy lakás van a piacon, amihez felépítése óta nem nyúltak hozzá, esetleg hosszú évek óta nem lakják, minden elöregedett, elavult bene. Ilyesmit akkor érdemes megvenni, ha jól bírjuk a felújítással járó izgalmakat – és költségeket – különben ismét csak az a helyzet áll elő, hogy a befektetett pénzért akár már egy nagyobb – és jobb – ingatlant is vásárolhattunk volna.
Ezzel szemben ilyen lakásokat akár az igen frekventált V. kerületben is találhatunk – megfelelő befektetéssel akár teljesen piacképes otthon is varázsolható belőle.
Fontos oka lehet az olcsóságnak a lakás valamilyen rejtett, vagy nyilvánvaló hibája. Ha ilyen jellegű ingatlanban gondolkodunk, érdemes alaposan körülnézni: nem vizesek-e a falak, nincs-e beázás, nem állnak-e fenn az épület (vagy akár a lakás) esetében statikai problémák. Tekintsük át, nem párás-e a lakás (ha nyitott ablakokkal fogadnak, akkor azonnal gondolhatunk erre, de sokszor a sarkokban, a falakon is látszik), nincsenek-e komolyabb hangszigetelési problémák, milyen állapotban vannak a vezetékek, nem akar-e véletlenül leszakadni a függőfolyosó.
Műterem, üzlethelyiség, iroda, garázs?
Elképzelhető olyan eset is, hogy amit lakásként árulnak, az valójában nem is az, hanem műteremnek, üzlethelyiségnek, garázsnak, vagy irodának, netán raktárnak minősített ingatlan. Ezek ugyan rendkívül olcsóak, viszont alaposan érdeklődjünk utána, vissza lehet-e őket minősíteni lakóingatlannak. Ha igen, akár még nyerni is lehet az üzleten, ha viszont nem, akkor jobban tesszük, ha inkább máshol nézünk körül lakhatás ügyében.
Körültekintés szükséges az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetében. Ezekről annyit érdemes röviden tudni, hogy hitelt nehezebben (vagy egyáltalán nem) lehet rájuk felvenni, hacsak nincs valamilyen megállapodás a tulajdonviszonyokról. Tipikus példája az ilyen ingatlannak a nagy belső kertet körülölelő földszintes "házikók" együttese, de társasházban is lehet találkozni ilyen jellegű megoldásokkal.
Hol van itt a mellékhelyiség?
Komoly árcsökkentő tényező lehet a komfortszintek egyes részeinek, vagy teljes egészének hiánya. Olcsón kínálat lakások esetén könnyen belefuthatunk a folyosó végén hívogató közös illemhelybe (anno-e sorok írója sem hitte el, hogy ilyesmi még Budapest belvárosában létezik), bár az esetek többségében már valamilyen megoldás született, például darálós toalettek képében.
Előfordulhatnak olyan problémák is, hogy a lakás elosztása minden képzeletet alulmúl: az ajtó mindjárt a konyhába nyílik, ahonnan a fürdőszobán keresztül juthatunk el a nappaliba. Az ilyen lakások esetében komoly összegeket kell költeni – ha egyáltalán lehetséges – az átalakításra.
Persze nem is kell ilyen messzire menni, előfordulhat az is, hogy a konyhát vagy éppen a fürdőszobát nemes egyszerűséggel kihagyták a tervezéskor. Egyes XIII. kerületi, régi építésű házakban figyelhető meg, hogy a zuhanyzó konkrétan a konyhában helyezkedik el, bizarr reggeli jeleneteket okozva. Legalább ehhez mérhető izgalmakat és kihívásokat tudnak okozni a spanyolfallal, paravánnal, sőt egyes esetekben függönnyel elválasztott mellékhelyiségek.
Falu végén kurta kocsma...
Nagyon kellemetlen lehet mind az eladás, mind pedig az eladási ár szempontjából, ha ne adj isten a ház alsó szintjén egy hangulatos italmérés (vagy esetleg ingyenkonyha) üzemel. Az ilyesmi ellen a tulajdonosok úgy szoktak védekezni, hogy a lakást leginkább a korai délelőtti órákban mutatják, amikor az említett üzemegységek még nem üzemelnek. Fogjunk mindenesetre gyanút, és menjünk vissza később is, ha bizonytalan rendeltetésű üzlethelyiséget észlelünk a házban vagy annak közvetlen közelében.
Sok más érdekesség is lehet az olcsón kínált lakások közelében. Nincs is jobb például egy buszgarázsnál, ami az egyik dél-budai főút melletti lakásokat teszi kvázi nehezen eladhatóvá, de a pesti oldalon is lehet találni ilyen létesítményeket. Minősített eset továbbá a vonat: az ide néző lakások tulajdonosainak bizony szintén sokáig kell vevőre várniuk, és nagyon kevesen hiszik el, hogy "ó, itt csak pár szerelvény jár, azok is délben".
A sorozat következő részében konkrétan megnézzük, hol, milyen lakásokat lehet kapni pár millió forintért.
Kissszótár az olcsó lakások kedvelőinek
Az alábbi kis szubjektív segédlettel megpróbálunk segítséget nyújtani ahhoz, hogy az olcsó ingatlanokat kínáló hirdetésekből tényleg csak azokat hívjuk fel, amelyeket érdemes lehet. Figyeljük meg azokat az elemeket, amik nem szerepelnek a hirdetésben a "hol – mennyiért – mit" hármasból.
"Rendezett, szép park közelében:" Pontosítsuk, mennyire van közel az a szép park, és melyik az. Egyesek például nem riadnak vissza attól sem, hogy egy beton játszóteret, amelyen három fa található "buján zöldellő parknak" nevezzenek. Tudjuk meg azt is, hogy a lakás a parkra néz-e. Vagy esetleg a lichthofra?
"Kiváló lakóközösséggel rendelkező házban:" Ha kiváló a lakóközösség, akkor miért akar költözni? Vagy esetleg komolyabb gond van a lakással?
"Rohamosan fejlődő környék:" Az utca másik végén felhúztak 1-2 újépítésűt, egyébként lehet, minden maradt a régiben.
"Kis utcában:" Az utca kicsi, viszont szó sincs arról, hogy csendes lenne. Nézzük meg a térképen, hova esik.
"X főiskolához/intézményhez közel:" Ilyen esetben gyakran gondolhatunk arra, hogy a lakásról annyira nem lehet semmi jót írni, hogy ilyen marketingeszközt is be kell vetni – végülis ha jobban meggondoljuk, valamilyen intézmény minden lakáshoz közel van, de legalábbis egy buszmegálló.
"Korának megfelelő állapotú lakás:" Minden eredeti, a mintás tapétától kezdve a házgyári konyhabútoron át a vélhetően teljesen lehasznált szaniterekig.
