Ahogy az várható volt, a konferencia ezen szekciójában minden érdekelt a saját cége lépéseit védte vagy igyekezett megmagyarázni azt, hogy miért nem vettek egy-egy ingatlantípust. Abban viszont egységes volt a kórus, hogy pénzellátási akadály nincs, több ingatlanalapba is megint áramlik a tőke a nyári elvándorlás után és a magyar és külföldi magánbefektetők is erősen mérlegelik, hogy növeljék-e az ingatlankitettségüket, mondjuk az állampapírok, kötvények rovására a portfoliójukon belül. Többnyire elszántak a növelésre.
A konzervatívabb befektetési alapok és a lakosság is a „kis kockázat kisebb haszon” elvet vallja. Az óvatosság tőkefelhalmozást eredményez a következő hetekben-hónapokban, így még több lesz az intézményi ingatlanbefektetők által elkölthető és elköltendő pénz, aminek java részét az ingatlanpiacra fogják önteni.
Milyen eszközöket kereshetnek? Főleg az „A” osztályú, bérlőkkel jól feltöltött és kiváló helyen lévő irodaházakat, még a mostani irodapiaci lejtmenet ellenére is. Aztán ott vannak a logisztikai központok, bár ezek közül sokat már elkapkodtak más befektetők és tartják is ezeket az ingatlanokat. Nagy a kereslet, a kihasználtság 98 százalékos Budapesten és környékén.
Fekete Zoltán az Optima Befektetési Zrt. és a GTC vezérigazgatója elég egyszerűen fogalmazott: nincs ok a pánikra, jók a gazdaság és az ingatlanpiaci fundamentumai. Hornok Krisztián, az elmúlt hónapokban is erősen bevásárló és Jellinek Dániel milliárdos által irányított Indotek Group tranzakciós igazgatója azonban óvatosabb volt. Szerinte a kivárás még minden fronton tart, a befektetők most a diverzifikációra össszpontosítanak, vagyis akár olyan eszköztípust is bevesznek a portfólióba, ami eddig nem volt, hogy ez által porlasszák a kockázatot. (Azt már mi tesszük hozzá, hogy válság idején nem jellemző, hogy az ingatlanpiacon belül hirtelen egy másikra váltanának az ingatlanalapok. Nem is nagyon tehetik, az állam több szigorítással nehezítette az elmúlt másfél évben a mozgási lehetőségeiket. A magánbefeketetők rugalmasabbak, gyorsabban reagálnak - a szerk.)
Többen is megerősítették azt a piacon egyébként széles körben ismert vonalat, miszerint most a befektetők inkább cégeket, semmint ingatlanokat vagy ingatlan portfóliókat vesznek. Az Indotek például nem aprózta el: megvette a Waberer's céget és szintén az ővé lett a Diófa Alapkezelő is, annak méretes ingatlanportfóliójával együtt, ezekből a jövőben masszív profitot tud majd kiszedni. Ugyanakkor két szállodát is (Sofitel, Gellért) bezsákolt, ezek felújítását készíti elő, kihasználva a mostani válságos hónapokat.
Ha már Diófa: Bíró Gergely elnök-vezérigazgató nem hagyhatta ki, hogy mi most a kerülendő és mi a sztár a piacon. Egyértelmű, hogy klasszikus bevásárlóközpontot most nem feltétlenül akar venni egyetlen jelentős, akár mégoly opportunista vevő sem. A kiskereskedelmi ingatlanok egy speciális csoportja, az úgynevezett strip mall-ok viszont kedveltek, itt a kockázat arányban áll a megszerezhető, mint 7,5-8,5 százalékos hozammal. Ezek az áruházközpontok a tavalyi esztendővel azonos szintű forgalmat tudtak elérni a járvány alatt, kilátásaik stabilak.
Egyes szelektív „A” kategóriás irodaházak ugyancsak stabilan termelik a bevételt, hiszen hosszú távú bérleti szerződések kötik oda a rendszerint multinacionális bérlőket. Feltétlen sztár a logisztika, manapság több százezer négyzetméternyi fejleszthető területről tudni Budapest határában, főleg az északkeleti és a keleti agglomerációban. A hozam 7-8 százalék között van, de az óriási kereslet miatt csökkenőben van, ami drágulást jelez. Az Indotek képviselője azonban nem sietné el a dolgot, 7 százalék alatt biztos nem venne ilyen ipari ingatlant, inkább a saját, egyébként óriási ipari portfóliójában megkeres a fejlesztési lehetőségeket, vagyis arra szívesebben költene.
És mi az, amitől úgy félének a befektetők, mint a tűztől? Egyértelmű, hogy a hotelektől, hiszen a járvány miatt megint kiderült, hogy mennyire sérülékeny ágazat a turizmus és az azt kiszolgáló infrastruktúra.
„Vallás kérdése ma a hotel. Aki hisz a gyors visszaépülésben, az most viszonylag jó áron juthat hozzá felújítás előtt álló szállodához, de aki nem, az más eszközosztályt keres. Ha egy hotel egy nagyobb, egyébként jól teljesítő és diverzifikált ingatlanportfólió része, akkor kiheverheti a rosszabb időket. Egyébként meg attól is függ, hogy milyen modulban működtetik: menedzsment szerződés vagy bérleti szerződés alapján. Előbbi a specialistáknak jó, utóbbi nagyjából az „A” kategóriás irodaházakkal vethető össze. Egyfajta közös kockázatmegosztás lehet a jövő minden kategóriánál és ez az irodabefektetésekre is igaz.” – érvelt Takács Péter, a sok befektetési tranzakciót lebonyolító VLK Cresa partnere.
