A kiszemelt otthon megvásárlása és ezzel együtt egy lakáshitel felvétele életünk egyik legmeghatározóbb pénzügyi döntése. A legtöbb hitelkérelem mégsem olyan okok miatt hasal el, amire a legtöbben gondolnak, hanem banális és a sokszor elkerülhető adminisztrációs vagy pénzügyi szarvashibák miatt.
Íme az 5 leggyakoribb buktató, amit a banki kockázatkezelők azonnal kiszúrnak – és a megoldások, hogyan lehet kivédeni vagy megelőzni őket!
1. A bankszámlakivonat mindent elárul
A bankok a hiteligénylés során bekérik és szigorúan átvilágítják az utolsó 3 (esetenként 6) havi bankszámlakivonatot. Sokan azt hiszik, itt csak azt ellenőrzik, hogy valóban megérkezik-e a munkabér. Valójában ennél jóval többet árul el rólunk, költési szokásainkról ez a dokumentum.
A rendszeres online szerencsejáték-befizetések (sportfogadás, kaszinó, póker), a végrehajtói inkasszók, a gyanús, magánszemélyektől érkező kisebb-nagyobb átutalások, magánkölcsönök mind piros zászlót jelentenek.
Szintén rontja a megítélést, ha a fizetés megérkezése után néhány nappal a teljes összeget kiveszik készpénzben, így gyakran már a hónap elején lenullázódik a számlaegyenleg. Ez a pénzintézet számára azt sejtetheti, hogy az igénylő nehezen gazdálkodik a pénzével, így például egy váratlan kiadás esetén a törlesztőrészlet is veszélybe kerülhet.
A megoldás ebben az esetben igazán egyszerű, de tervezést igényel. Hiteligénylés előtt 3-6 hónappal már érdemes kerülni a szerencsejátékot, és az sem árt, ha nem negatív hó végén az egyenleg.
Fotó: DepositPhotos.com
2. Az észrevétlen, kisebb hitelek csapdája
Van hitelkártya és folyószámlahitel-keret is, de sohasem használjuk – ez az egyik leggyakoribb mondat a hitelügyintézők asztalánál, amit általában hidegzuhany követ.
A Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) szigorú szabályai alapján a bankok a teljes hitelkártya- és folyószámla-hitelkeret 5 százalékát automatikusan meglévő, havi törlesztőrészletként számolják el – függetlenül attól, hogy használtak-e belőle egyetlen forintot is. Ha van egy 500 ezer forintos hitelkártyakeret, 25 000 forint azonnal levonódik abból az összegből, amit a jövedelem alapján még lakáshitel törlesztésére lehetne fordítani.
Az igénylés előtt legalább 1-2 hónappal érdemes megszüntetni a felesleges hitelkártyákat, visszafizetni az áruhiteleket, és a folyószámla-hitelkeretet is lezárni vagy legalább minimálisra csökkenteni.
Így a bank kevesebb meglévő kötelezettséget lát, ami javíthatja a hitelbírálatot és növelheti a felvehető kölcsön összegét.
3. Káosz a jövedelemigazolás körül
A hiteligénylésnél a bank általában több dokumentumot is kér, de a legfontosabb, hogy igazolható legyen a rendszeres, stabil jövedelem. Alkalmazottként ez jellemzően egy banki formanyomtatványon kiállított munkáltatói jövedelemigazolást jelent, ezen felül a bank az utolsó 3-6 havi bankszámlakivonatot is bekérheti, ha nem nála van a folyószámlánk.
Ha a jövedelem esetleg készpénzben érkezik, a bank a munkáltatói jövedelemigazolás mellett gyakran az utolsó lezárt évre vonatkozó NAV jövedelemigazolást is bekéri, mert csak a hivatalosan igazolt nettó jövedelemmel számol. Vállalkozóknál pedig jellemzően NAV jövedelemigazolásra és köztartozás-mentességet igazoló „nullás” igazolásra is szükség lehet, emellett a bank a bankszámlaforgalmat és az adózási formát is vizsgálhatja.
Ha a munkaviszony még próbaidős, felmondás alatt áll, vagy a határozott idejű szerződés hamarosan lejár, az komoly kockázatot jelenthet a bírálat során. Ugyanez igaz a vállalkozókra is: náluk a bank jellemzően a folyamatos, igazolt tevékenységet, a lezárt üzleti évet és a NAV által igazolt jövedelmet vizsgálja.
A bankok általában legalább néhány hónapja fennálló, stabil munkaviszonyt, illetve vállalkozói oldalon megfelelően dokumentált és kiszámítható jövedelmet várnak el, ezért hitelfelvétel előtt nem célszerű munkahelyet váltani vagy a vállalkozás működését bizonytalanná tenni.
Ha váltás merül fel, azt célszerű a sikeres hitelfolyósítás utánra halasztani.
4. A kényelem ára
A kényelem a legdrágább luxus. Sokan megszokásból csak ahhoz a bankhoz fordulnak ajánlatért, ahol a folyószámlájukat vezetik, mondván, ott már úgyis ismerik őket, és kedvezőbb ajánlatot kaphatnak.
Egyáltalán nem biztos azonban, hogy a saját bank adja az adott élethelyzetre a legkedvezőbb kamatot, vagy épp náluk a legrugalmasabbak a bírálati feltételek. 20-30 millió forintos hitelnél egy minimális, 0,5 százalékos kamatkülönbség is milliókat jelenthet a teljes visszafizetés során. Arról nem is beszélve, hogy az árazáson túl a bankok között jelentős különbségek vannak a hitelbírálati feltételekben is.
Mielőtt elköteleződnénk egy bank és egy hiteltípus mellett, érdemes megnézni, hogy az adott élethelyzethez melyik konstrukció illik legjobban. Más kölcsönt kínálnak például a bankok új lakóingatlan építésére, és mást a használt lakás vásárlásához felvehető lakáshitel esetében.
A kamatok és THM mellett a kamatperiódusnak is van jelentősége. A legnagyobb hazai banknál, az OTP-nél például végig fix kamatozású piaci lakáshitelek érhetők el, amelyeknek a futamidő végéig ugyanakkora a havi törlesztőrészletük. Vannak azonban a bankok kínálatában olyan lakáshitelek is, amelyeknek a futamidő alatt változik a kamata, és ebből fakadóan majd a törlesztőrészlete is, attól függően, hogy a kamatforduló idején mekkora a szerződésben szereplő referenciakamat értéke.
Ha a jogosultsági feltételek fennállnak, akkor az államilag támogatott megoldások is szóba jöhetnek, mint például a manapság legnépszerűbb Otthon Start vagy a CSOK Plusz, amelyeknek fix, maximum 3 százalék a kamata a teljes futamidő alatt.
A konstrukciók árazása mellett az igénylésre és a hitelbírálatra vonatkozó feltételrendszert, valamint az esetlegesen elérhető kedvezményeket is célszerű mérlegelni, mivel ezek együttesen adják azt a teljes képet, amely alapján megalapozott döntés hozható – tanácsolja Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője.
Ingyenes online lakáshitel kalkulátorral gyorsan összevethető, hogy melyik bank melyik terméke kínál kedvezőbb feltételeket az igénylő élethelyzete, lakáscélja és jövedelmi viszonyai alapján.
5. Az értékbecslés is keresztülhúzhatja a terveket
Az adható hitelösszeg kapcsán a bank az értékbecslés alapján meghatározott forgalmi értéket veszi alapul, ebből képezi a hitelbiztosítéki értéket, és ez, valamint a fent említett JTM együtt határozza meg a felvehető hitelösszeget.
Ez a hitelbiztosítéki érték általában alacsonyabb a forgalmi értéknél, vagyis hiába egyezik meg valaki az eladóval egy adott vételárban, a bank ennél akár kevesebbre is becsülheti az ingatlant. Ilyenkor a szükséges önerő megnő, vagy az is előfordulhat, hogy a tervezett hitelösszegből már nem jön ki a vásárlás és több önerő, saját megtakarítás válik szükségessé.
Megoldás: érdemes már az elején számolni azzal, hogy az ingatlan értéke nem feltétlenül egyezik meg a vételárral.
Ha van rá lehetőség, a kiválasztott lakás vagy ház esetén célszerű előre tájékozódni a környék piaci árairól, és olyan önerőt tervezni, amely egy kedvezőtlenebb értékbecslés mellett is biztonságot ad. Ha az ügylet már folyamatban van, a banki előminősítés segíthet abban, hogy időben kiderüljön, mekkora összeggel lehet valójában számolni.
+1. Foglaló kifizetése előminősítés nélkül
Megtaláltuk az álomotthont, az ártárgyalás is sikeres, az eladó pedig sürgeti az adásvételi szerződést. Ilyenkor a vevők hajlamosak azonnal letenni a vételár jellemzően 10 százalékát jelentő foglalót, ami érthető, hiszen nem szeretnének lemondani a kiszemelt ingatlanról.
A probléma ott kezdődik, ha a bank bármilyen okból – például az előző hibák valamelyike miatt – elutasítja a hitelkérelmet, és az adásvétel meghiúsul. Mivel ez a vevő hibájából történik (nem tud fizetni), a foglaló ilyenkor a törvény szerint az eladónál marad. Ez könnyen több millió forint elvesztését jelentheti.
Emiatt ez lehet a legdrágább buktató.
Érdemes banki előminősítéssel, előzetes hitelbírálattal elindulni.
A folyamat ingyenes, nem jár kötelezettséggel, de feketén-fehéren megmutatja, pontosan mekkora összegre lehet hitelképes valaki. Ez az eladó számára is azt jelzi, hogy a vevő reális eséllyel tudja majd kifizetni a vételárat, ezért nagyobb biztonságot ad az adásvételhez.
Így kerülhető el a legtöbb buktató
A lakáshitel igénylése akkor a legbiztonságosabb, ha eleve tudatos felkészülés előzi meg. Érdemes időben rendbe tenni a bankszámlamozgásokat, megszüntetni a felesleges hitelkereteket, stabil munkahelyi helyzetet biztosítani, előre megnézni az ingatlan reális értékét, és még a foglaló kifizetése előtt banki előminősítést kérni.
Aki ezekre figyel, jóval kisebb eséllyel fut bele olyan hibába, amely megemeli az önerőt, csökkenti a felvehető hitelösszeget, vagy akár a vásárlást is meghiúsítja. A lakásvásárlás így nem egy időigényes, stresszes útvesztő lesz, hanem egy tudatosan végigvihető, tiszta folyamat.
