A Felelős Szálláskiadók Szövetsége bejelentést tett a Gazdasági Versenyhivatalnál az ingatlan.com Zrt.-vel szemben – olvasható az érdekvédelmi szervezet keddi közleményében. A Szövetség azt kéri a GVH-tól, hogy vizsgálja meg az egyik legnagyobb hazai ingatlanportál kommunikációját, amelynek hirdetési adataiból készül a KSH által kísérleti statisztikaként közzétett KSH–ingatlan.com lakbérindex, és amelyet a Gemius 2026. júliusi mérése szerint havonta több mint 1,8 millió egyedi felhasználó látogat.
A Szövetség kiemelten azt kéri vizsgálni, hogy a portál az elmúlt évtizedben közzétett, módszertanilag nem ellenőrizhető, több esetben a KSH-adatokkal és a saját korábbi közléseivel is nehezen összeegyeztethető elemzéseivel torzíthatta-e a rövid távú lakáskiadás piacának versenyfeltételeit és a fogyasztók döntéseit. A Szövetség két párhuzamos beadványt nyújtott be: az egyik a versenytörvény (Tpvt.) szerinti gazdasági erőfölénnyel való visszaélés, a másik a fogyasztókkal szembeni tisztességtelen kereskedelmi gyakorlat (Fttv.) gyanúját veti fel; a Szövetség emellett kérte, hogy a GVH szükség esetén piacelemzés keretében tárja fel a lakáspiaci adatplatformok és a rövid távú szálláshely-szolgáltatás piaca közötti versenyhatásokat.
A bejelentések kiindulópontja egy 54 nyilvános megjelenést (a portál saját bejegyzéseit és az azokra épülő sajtócikkeket) feldolgozó, a KSH nyilvános adataival tételesen összevetett kutatás. Ennek a Szövetség álláspontja szerinti legfontosabb megállapításai:
1. Belső ellentmondás: az ingatlan.com 2026. május 20-i, jelentős sajtófigyelmet elérő elemzése („Véget érhet a budapesti airbnb-aranykorszak?”, tudastar.ingatlan.com) a terézvárosi tiltás hatásait bemutató részében azt állította, hogy a VI. kerületi 280 ezer forintos átlaglakbér „a legalacsonyabb összeg a belvárosi kerületek közül”, miközben ugyanez a cikk a VII. kerületre 245 ezer forintos átlagos lakbért közöl. A cikk saját adatai szerint a VI. kerület a belvárosi kerületek között változatlanul a második legdrágább az V. kerület után, megelőzve a VII. kerületet; ez a sorrend a tiltás előtt is ugyanez volt, 2024 szeptemberében, a népszavazás idején az V. kerületi átlaglakbér 350, a VI. kerületi 280 ezer forint volt, és a VI. kerület már akkor „a második helyen állt az V. kerület után” (Privátbankár, 2024. 09. 05.).
Ugyanez az elemzés azt is állította, a kontextusból következően a VI. kerület díjaival szembeállítva, hogy a bérleti díjak „nemcsak Budapesten, hanem több nagyvárosban is jelentősen megugrottak”. Mindeközben ugyanaz a kínálati mutató, amelyből az elemzés a terézvárosi stagnálást levezette, Budapest egészére is stagnálást mutat: a portál saját közlései szerint a budapesti medián lakbér 2025 májusában és 2026 májusában egyaránt 250 ezer forint volt, ahogy a VI. kerületi átlag is mindkét időpontban 280 ezer forint. A portál kilenc nappal korábbi saját kiadványa szerint áprilisban a lakbérek az előző hónaphoz képest „lényegében stagnáltak”, és a minőségre igazított KSH–ingatlan.com lakbérindex szerint is az éves drágulás Budapesten öt éve nem látott módon 5 százalék alá (4,9 százalékra) mérséklődött. Az elemzést átvevő lapok a közölt adatokat már címükben a tiltás hatásaként értelmezték.
2. A terézvárosi tiltásnak tulajdonított árcsökkenéssel egyidejűleg fővárosi és országos csökkenés is érzékelhető volt: a KSH–ingatlan.com lakbérindex szerint 2025 szeptemberében, októberében és novemberében Budapesten és országosan is csökkentek a lakbérek, abban az időszakban, amikor elindult az Otthon Start lakáshitelprogram. Ezt maga az ingatlan.com is így értékelte: 2025. december 11-i és 2026. január 22-i Tudástár-közléseiben az őszi lakbércsökkenést, illetve a terézvárosi piac változását kifejezetten az Otthon Start Program hatásával (is) magyarázta. A 2026. május 20-i, kifejezetten a terézvárosi tiltás hatásairól szóló elemzés azonban ezt a saját korábbi megállapítását már nem említette, és a szeptember óta tartó terézvárosi lakbércsökkenést a tiltás eredményei között mutatta be.
Fotó: Facebook/Terézváros
A Szövetség álláspontja szerint a szeptemberi szinthez mért terézvárosi lakbércsökkenés nem tulajdonítható automatikusan az Airbnb-tiltásnak; ehhez kontrollcsoportos, idősoros vizsgálatra lenne szükség, ilyet azonban az elemzés nem tartalmaz. A tiltás nélküli V. kerületben a kínálati átlaglakbér 2024 szeptemberében és 2026 májusában egyaránt 350 ezer forint volt, a VI. kerületben mindkét időpontban 280 ezer; a két kerület adatai nem mutatnak a tiltásnak tulajdonítható különbséget. Az eddig rendelkezésre álló adatok nem mutatnak ki számottevő, a tiltáshoz köthető hatást: a cikk szerint a terézvárosi lakbér egy év alatt nem változott, a szeptember óta mért csökkenés pedig nagyrészt egybeesett a KSH–ingatlan.com lakbérindex budapesti és országos csökkenésével.
3. Egy évtizede tartó, egy irányba mutató kommunikáció: a Szövetség által dokumentált tévedések és módszertani „ugrások” szinte kivétel nélkül ugyanabba az irányba, a rövid távú lakáskiadásra nézve kedvezőtlen következtetés felé mutatnak, és a sajtó a közléseket jellemzően forráskritika nélkül veszi át. Erre példa, hogy 2026. január 22-én egyetlen nap alatt az ingatlan.com közlése mellett további 11, arra épülő megjelenés jelent meg, vagyis egyetlen napon összesen 12 dokumentált közlés és megjelenés történt. A 2026. május 20-i elemzés átvétele után három országos lap, a Telex, a 24.hu és a Portfolio a Szövetség jelzésére írásban ismerte el és javította az ingatlan.com elemzéséből átvett téves állítást; a Telex újságírója szó szerint „az Ingatlan.com-tól átvett hibát” javította (szerkesztőségi levélváltás, 2026. május 20.).
4. Ennek legnagyobb hatású példája a 2019-es felár-állítás, amely a nemzetközi kutatási eredmények többszöröse: az ingatlan.com elemzésére hivatkozó közlések (Origo és Napi.hu, 2019. március 26.) szerint a belvárosi bérletidíj-felár a lakáshotelek elterjedése előtti 2–10 százalékról 10–27 százalékra nőtt, és ezt a növekedést (egy 50 négyzetméteres lakásnál havi 13–27 ezer forintot) a rövid távú kiadás számlájára írták. Már egy 2018-as közlés (Origo, 2018. június 1.) is 5–10 százalékos, a rövid távú kiadásnak tulajdonított felárról szólt a belvárosi kerületekben. Ekkora bérletidíj-hatást a téma legtöbbet idézett empirikus kutatásai sem mértek: a leggyakrabban hivatkozott tanulmány (Garcia-López és szerzőtársai, Journal of Urban Economics, 2020) Barcelonában, Budapestnél jóval magasabb Airbnb-koncentráció mellett, átlagosan 1,9 százalékos, a leginkább érintett városrészekben is csak mintegy 7 százalékos bérletidíj-hatást azonosított.
A legárulkodóbb azonban a portál saját adataiból készülő adatsor: a KSH által publikált budapesti lakbérindex kerületcsoportos bontása szerint éppen a hivatkozott időszakban (2016. november és 2019. március között, amikor a közlés szerint az Airbnb-kínálat közel 70 százalékkal bővült) a pesti belső kerületek (V–IX.) lakbérei a budapesti átlagnál lassabban nőttek (+18,8 százalék szemben a +20,3 százalékkal), a rövid távú kiadással alig érintett pesti külső kerületek pedig a leggyorsabban, +25,4 százalékkal drágultak. Az index szerint tehát a belvárosi relatív felár ekkor éppen szűkült, nem nőtt.
5. Gazdasági érintettség, lehetséges gazdasági motiváció: az ingatlan.com bevételeihez hozzájárulnak a hosszú távú bérbeadási és adásvételi hirdetések, ezért a rövid távú hasznosításról hosszú távú bérbeadásra vagy értékesítésre áttérő ingatlanok számának növekedése gazdaságilag érintheti az ingatlan.com hirdetési tevékenységét. A közléseket jegyző vezető elemző a cégiratok szerint 2015. január 5-től az ingatlan.com igazgatóságának tagja volt (a 2018. július 4-i alapszabályban már nem szerepel), a rendelkezésre álló 2015. januári alapszabályban és a 2022. áprilisi közgyűlési jelenléti ívben pedig részvényesként szerepel; vagyis a cég üzleti eredményében személyesen is érdekelt szereplőként jegyezte a piacformáló elemzéseket.
A Szövetség hangsúlyozza: a lakhatási válság valós, és kezelése közös érdek; éppen ezért nem újabb kinyilatkoztatásokra, hanem valódi, független vizsgálatokra van szükség. Vizsgálatot érdemelne, hogy a többi szálláshelytípus (szállodák, panziók, közösségi szálláshelyek) kialakítása mennyi lakást vont ki a lakóállományból; hogy a 2022-es népszámlálás alapján nem lakottként azonosítható több tízezer budapesti lakás ténylegesen miért áll üresen és hogyan volna hasznosítható; és hogy a budapesti lakásállomány mintegy 1 százalékát kitevő, rövid távon kiadott lakásállomány valóban a belváros kiürülésének okozója-e, vagy a turizmusra épülő munkahelyeken és kiskereskedelmen keresztül éppen fékezi azt.
A Szövetség álláspontja szerint a bérleti díjak és a lakásárak alakulását számos egyidejű makrogazdasági és lakáspiaci tényező (így többek között a kamatkörnyezet, a jövedelmek, a hitelprogramok és a kínálat) befolyásolja; ezért a rövid távú lakáskiadás korlátozásának önálló árhatása a rendelkezésre álló adatokból nem állapítható meg, annak megítélése megfelelő módszertanú vizsgálatot igényel. A rendelkezésre álló adatok inkább azt mutatják, hogy a rövid távú lakáskiadásnak elenyésző a piaci hatása még a leginkább érintett belső kerületekben is, azokon túl pedig kimutatható hatása nincs. Eközben a Szövetség meglátása szerint a tiltás gazdasági hátrányt okozhat: munkahelyeket veszélyeztet a szálláskiadásra épülő üzemeltetői, vendéglátó- és szolgáltatószektorban, és jelentős helyi adóbevétel kiesésével járhat. A VI. kerület polgármesterének nyilatkozata szerint az önkormányzat 2023-ban 670 millió forint idegenforgalmi adót szedett be az érintett szálláshelyektől, míg egy cikkben idézett szakmai szervezet számítása szerint az idegenforgalmi és az építményadót együtt számítva mintegy egymilliárd forintot fizetnek be az Airbnb-tulajdonosok a kerület évi 30 milliárd forintos költségvetésébe (hvg.hu, 2024. augusztus 23.). Mindezt akár bérlakásprogramra lehetne fordítani.
A tiltás emellett jogszerűen, sokszor jelentős befektetések árán működő, jellemzően középosztálybeli kisbefektetőket és kisvállalkozókat foszt meg megélhetésük egy részétől, illetve egy kitörési ponttól. A Szövetség szerint a tiltás jogbiztonsági aggályokat is kelt, és a jogszerűen működő vállalkozás helyett a passzív befektetést teszi vonzóbbá.
„Nem az a kérdés, hogy szabad-e szabályozni a rövid távú lakáskiadást. Az a kérdés, hogy szabad-e ezt a vitát a piac meghatározó adatgazdájának ellenőrizhetetlen és a saját adataival is ellentmondó elemzéseire alapozni. Ha egy meghatározó piaci szereplő évtizeden át egy irányba tolja a lakáspiaci narratívát, miközben a körülmények felvetik az üzleti érdekazonosság vizsgálatának szükségességét, az már nem szakmai vita, hanem versenyjogi kérdés. Ezért fordultunk a GVH-hoz.”
- fogalmazott Rege Mihály, a Felelős Szálláskiadók Szövetsége elnöke
A Szövetség a beadványokban azt kéri a GVH-tól, hogy versenyfelügyeleti eljárásban vizsgálja meg az elemzések adatforrásait és módszertanát; amennyiben pedig ezt nem látja megalapozottnak, piacelemzés keretében tárja fel, milyen hatást gyakorolnak a lakáspiaci adatplatformok a rövid távú szálláshely-szolgáltatás versenyfeltételeire és szabályozói megítélésére – zárul a közlemény.
