Győzelmi jelentéseket adnak ezekben a napokban a nagy lakásfejlesztő cégek Budapesten. Egymás után közlik, hogy vagy elérte legmagasabb pontját egy adott társasházi komplexumuk vagy éppen azt jelzik, hogy elindítják a kivitelezést. Mások telekvásárlás utáni terveikről szóltak. Aztán sokáig semmi. Lefagyott a piac, a túlnyomó többség kivár.
Egy részük megvárja, míg elvonul a vihar, és addig jegeli saját projektjét, ha tudja. Másik részük lemond rövid távú terveiről és igyekszik eladni az előkészített beruházást, aminek mondjuk már megvannak az engedélyei, de nincs még kivitelező vagy elhagyta a céget a kiszemelt építőipari vállalat. Nagyon sok kisebb és több közepes beruházót nyomják a már fölvett projekthitelek, illetve nekik is megdrágultak az új hitelek, nem csak a vevőknek a sajátjuk, így sokan ezért nem vállalják új projekt indítását.
Mindez azért, mert rég nem látott bizonytalanság uralta el a lakáspiacot, de persze nem csupán a budapestit, hanem az országosat is. A már tavaly ősszel érezhető lassuláshoz jött még az energiasokk és a folytatódó alapanyag és munkadíj-drágulás. Közben ugyan jól jött, hogy a kormány meghosszabbította az öt százalékos áfa-rendeletet, de sokan egyszerűen kiárazódtak a hitelpiacról a nagyon fölment hitelköltségek miatt. Ennek következtében ma sokkal kevesebb a fizetőképes vevőjelölt.
Az OTP már az év közepén jelezte, hogy a beruházók minderre igen visszafogott új kínálattal reagáltak. Azt írta, hogy élénkülés ebben a helyzetben egyelőre nem várható, az árak ugyanakkor folyamatosan kúsznak felfelé és ez nem sok jót sejtet.
Az idei első hat hónapban 119 új, kétlakásosnál nagyobb projekt értékesítése indult el Budapesten, melyek keretében 2300 lakás épül. Ez az előző félévhez képest egyharmados, a tavalyi első félévvel összevetve közel 50 százalékos csökkenés. Ennél kisebb volumen az elmúlt hét évben csak 2020 első felében, a koronavírus megjelenésekor került piacra.
„A fő keresleti indikátor, az eladott új társasházi lakások száma adatbázisunk szerint, idén januártól júliusig mintegy 3800 volt. Ez, bár a tavalyi második félévhez képest 25 százalékos visszaesés, ugyanakkor 2021 első félévénél 20 százalékkal több, s összességében még hozza az elmúlt öt év átlagát" - összegezte a fő mutatószámokat Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.
Több más szakértő is azt hangsúlyozta, hogy a kereslet további stagnálása, esetleg szűkülése annak ellenére valószínűsíthető, hogy a jelenlegi inflációs környezetben a lakás, mint befektetés vonzereje megmarad, emellett a rezsicsökkentés részleges eltörlésével az alacsonyabb fenntartási költségű új lakásoknak nyilvánvaló versenyelőnye van. Bár ezek terjedése várható, a rozsdaövezeti akcióterületté nyilvánított projekteken visszaigényelhető öt százalékos áfa egyelőre hat beruházás értékesítésénél jelent segítséget, noha ezek közül jelenleg csak négy lakásai vannak aktívan a piacon.
Mindezek ellenére beszédes, hogy az idei első hat hónap alatt mindössze tíz ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, melyből hét darab száznál több lakásos. Összehasonlításul, tavaly egész évben 41 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 25 éri el a százlakásos méretet.
Az egyik nagy szereplő, a Cordia a talpon maradottak között van és nem csökkenti a tempót, újabb akciókra készül. Lapunknak nyilatkozva október közepén a cég képviselői azt emelték ki, hogy az átlagos kínálati négyzetméterár - a luxusprojektek nélkül - szeptember végére elérte az 1,43 millió forintot, vagyis egy év alatt 32 százalékos, a második negyedévhez képest pedig 6 százalékos drágulás következett be. Budán az átlagos négyzetméterár 1,66 millió forint fölé emelkedett, Pesten pedig elérte az 1,3 millió forintot.
Nem csupán a Cordia, de a nagy közvetítő hálózatok is készítenek drágulási-drágasági rangsorokat. Legutóbb az Otthon Centrum (OC) adott közre ilyet. Eszerint a legdrágább kerületek sorrendje a kínálati négyzetméterárak tekintetében kismértékben változott: az első helyen holtverseny alakult ki a II. és XII. kerület között, amelyek átlagos kínálati négyzetméterára 2,56 millió forint. A dobogó harmadik fokán végzett az I. kerület, 2,32 millió forinttal.
A 4. és 5. helyen az V. és a VI. kerületben már 2 millió forint alatti átlagos négyzetméterárak voltak (1,96 és 1,84 millió forint). Figyelemre méltó, hogy a fővárosban az új építésű projektekben csupán három kerületben nem haladta meg az átlagos négyzetméterár az egymilliós határt, a sorrend: XXIII. kerület 911 ezer, XX. kerület 927 ezer és XVIII. kerület 956 ezer forint.
A meghirdetett lakások számának csökkenése a tapasztalatok szerint együtt járt az árak emelkedésével, miközben a tervezett projektek száma változatlan maradt. Ez azt mutatja, hogy a beruházók elkezdik ugyan az engedélyeztetési eljárást, de a hirdetéssel kivárnak, míg a vásárlók viszont sietnek a vásárlással.
Az eladó budapesti lakások kínálata 10 százalékkal emelkedett a 3. negyedévben, de a szeptember végi, mintegy 5200 darabos kínálat így is elmaradt a 2017-2021 közti időszak átlagosan 7000 lakás körüli értékétől. A Cordia úgy érzékeli ugyanakkor, hogy továbbra is keresettek az új lakások, legyen szó akár saját használatról, akár befektetésről.
„A jelenleg épülő, AA és BB energetikai besorolású otthonok azért is különösen népszerűek, mert energiaigényük akár az egynegyede, ill. egyharmada is lehet egy átlagos, FF kategóriába tartozó otthonénak, vagyis rendkívül alacsony rezsiköltséggel tarthatóak majd fenn.” - mondta Görög Áron, a Cordia értékesítési igazgatója.
