<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=1446330315732208&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
5p

Sokkal többen keresik a viszonylag olcsó fenntartású otthonokat. A kereskedelmi ingatlanok sem kivételek, a megugró üzemeltetési költségek miatt akár nagyobb bérlői mozgások is várhatók. A válság egyes ágazatokat sújtó hatását feltérképező sorozatunkban ezúttal az ingatlanpiacot vizsgáltuk meg.

A kereslet eltolódott a takarékosabb, olcsóbban fenntartható lakások iránt, emellett a lakásukat eladásra kínálók is fontosnak tartják, hogy bemutathassák, hogy az átlag alatti fogyasztással rendelkezik az adott ingatlan. Ez a jelenség már a háború előtt is érzékelhető volt, a gazdaság lassulása előrevetítette, hogy erős szelekció indulhat. A nyári rezsiemelés aztán felgyorsította ezt a folyamatot, amelynek inkább a vesztese lesz több, miközben relatív nyertesei máris vannak.

Az energiatakarékos új lakásokra még lesz vevő, bár a kínálat erősen szűkülőben van. Fotó: mfor/Mester Nándor
Az energiatakarékos új lakásokra még lesz vevő, bár a kínálat erősen szűkülőben van. Fotó: mfor/Mester Nándor

A teljes felújítást nélkülöző, nagy méretű családi házakat eladni kívánók bajba kerültek, a pár éve új gépészetre, szigetelésre és mondjuk legalább részben napelemre váltók pedig jobban jártak és fognak is a közeljövőben. De ne ragadjunk le ezeknél, nézzük a korábban fenntartás nélkül sztárnak számító paneleket.
 
A közelmúltban a panellakások általában is jól eladhatók voltak. De egy panelprogramos lakásért 10-15 százalékkal többet lehetett kérni – és kapni. Befektetésnek is megfeleltek, nem jelentett különösebb hátrányt, ha kimaradtak a felújításból, hiszen bérbeadás szempontjából nem volt jelentős különbség panelprogramos és felújítatlan épületben lévő lakások között. Most változóban a helyzet ezen a piacon belül is: ha érdemben nő a távfűtés díja, akkor igazán fájdalmassá válhat a fogyasztáskontroll hiánya, és a kényszerű pazarlás. Nyílhat az olló a korszerűsített és a felújításból kimaradt lakótelepi lakások ára és akár bérleti díja között is.

Új szempontok is megjelenhetnek a vevőknél. Számíthat majd, hogy az épület szélére esik-e a lakás, vagy éppen a födém alá, azaz, hogy rendesen körbefűtik-e a szomszédok. Fontosabb lesz az is, hogy milyen a tájolása, süti-e direktben a nap. A rezsiugrás esetén nőhet a nyomás a közös képviselőkön és a lakóközösségeken, hogy mielőbb pótolják az elmaradt energetikai korszerűsítést - jegyezte meg Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

A mi becslésünk szerint az árkülönbség akár 15-20 vagy még több százalékra is felmehet a paneleknél. A használt családi házak esetében már most kora ősszel látszik a korrekció: egyrészt csökkent az általános kereslet, másrészt a túlárazott, kevésbé korszerű épületeknél megállt az árnövekedés tavasszal, majd a nyáron előbb lassú, később gyorsuló ütemre váltott a csökkenés. A budapesti agglomerációban nem ritka a 30-35 százalékos áresés, nyilván a mérték attól is függ, hogy mennyire sürgős az eladás a tulajdonosnak.

A közvetítői szektor már egy-két éve megkezdte az energetikai jellemzők kiemelését a hirdetői oldalakon. Külön díjazásért az eladók emblémákat, feliratokat helyezhetnek el a fotóikon. Pár napja a legnagyobb hirdetési portálon, az ingatlan.com-on egy-egy lakásnál megadható és kereshető az is, rendelkezik-e napelemes rendszerrel és annak mekkora a teljesítménye. Ugyanígy a szigetelés vastagsága és az energiatanúsítvány alapján is válogathatnak a kínálatban a vevők és a bérlők. A gyakorlatban ezt azt jelenti, hogy a következő időszakban az eladók megadhatják, a vevőjelöltek pedig rákereshetnek arra, hogy egy-egy lakóingatlan esetében hány köbméter az átlagos havi gázfogyasztás, valamint hány kilowattórát (kWh) tesz ki az áramfogyasztás. 

Az új építésű lakások fejlesztői soha nem látott intenzitással feküdtek rá arra, hogy mennyire energiatakarékos az, amit kínálnak (ez nem mindig a legutolsó technológia - a szerk.) Az összkínálat azonban szűkülőben van, az árak nem csökkennek (jelenleg 1,3-1,5 millió forint között van az átlagár Budapesten). A következő kritikus hónapokban nem várható nagy projektek bejelentése, a fejlesztők zöme kivár és szeretné befejezni a már elkezdett építkezéseit, s több beruházást későbbre halasztottak.  

A járvány, a home office és a háború már korábban megrázta az irodapiacot. Ehhez jött még az infláció, a gyenge forint és most az egekbe szökött energiaárak. Mindez akkor, amikor a bérlők szeretnék visszahódítani az otthoni munkába kényelmesedett dolgozóikat az irodába. 

Budapesten jelenleg összesen 426 ezer négyzetméternyi irodaberuházás van valamilyen szakaszban. A már elkezdett kivitelezéseket számítva idén várhatóan mintegy 300 ezer négyzetméternyi elkészült iroda bővíti a piacot. Viszonylag jól állnak a bérbeadásukkal, az előbérletek aránya meghaladja az 50-60 százalékot. 

A CBRE nemzetközi ingatlantanácsadó cég szerint jövőre már csak 170 ezer, 2024-ben pedig csupán mintegy 70 ezer négyzetméter készül el. Más tanácsadó cégek is úgy vélik, hogy egyhamar nem fordul meg az irány, ehhez kis túlzással, "túl kell élnie az országnak" a következő kritikus egy-két évet. A Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fóruma egyébként elismerte, hogy növekvőben van a kihasználatlanság, ami a nyár végén elérte a 10 százalékot, s nyilván az új kínálat további emelkedést hozhat. Ez az arány ugyanakkor még kezelhető, a nemzetközi tapasztalatok is ezt mutatják.

Általában még mindig öt évre szerződnek a bérlők és 3-5 hónap is lehet a díjmentes időszak. A korábbi válságok idején is volt ilyen jelenség, akárcsak az, hogy a bérlők különféle plusz kedvezményeket kaptak, csakhogy maradjanak. Az irodát vásárló intézményi és magánbefektetők az idei első félévben csak 200 millió eurót költöttek Budapesten, ez jelentősen elmarad a korábbi évektől. Nem valószínű, hogy rövid távon megugrana a költekezési hajlandóság, az viszont elképzelhető, hogy a befektetők továbbra is szemeznek majd a sok, rendben fizető bérlővel feltöltött, általában A osztályú irodaházzal, akár már 2023-ban.