Nem, még nem jött el a lakásárak általános csökkenése. Hiába remélik ezt százezrek Magyarországon. Persze, van olyan része a piacnak, ahol látni ilyet, de a teljes tortában még legfeljebb a drágulás lassulásáról van szó. Szinte minden feltétel nehezedett, s emiatt az eladók és a vevők is csak szenvednek, kivárnak. Ugyanez jellemző a beruházókra is, akik - néhány kivétellel - már behúzták a féket, sok építkezést 1-2 évre elhalasztottak.
Kezdjük az újakkal! Ide szépen begyűrűzött minden rossz, ami csak lehet. Dráguló alapanyagok, energia és munkadíjak, néhol anyaghiány is. A fejlesztők persze hárítottak, a vevő látta kárát, hiszen Budapesten 1,3-1,5 millió forint lett a négyzetméterenkénti átlagár, de a nagyobb megyeszékhelyeken is elérte, néhány esetben meghaladta már az 1 millió forintot. Az értékesítés lelassult, sok vevőjelölt elhalasztotta a vásárlást. Még csak szép látványtervek keringtek az év során az új projektekről, ezek zöme legalább 1-2 éve késést szenved.
Az új lakások vevőit az is visszafogta, hogy ütemesen emelkedtek a hitelköltségek. Egy 30 millió forintos, 20 évre felvett kölcsönnél már sok millió forinttal többet kell visszafizetni, mintha másfél-két évvel ezelőtt írta volna alá valaki a szerződést. A kormány ugyan belengette, hogy sok kedvezmény megmarad, de például a népszerű Babaváró hitelt már a legtöbb banknál nem lehet igényelni, s ugyanez érvényes a támogatott lakásfelújítási kölcsönre is. Sok ezren azért árazódtak ki a hitelpiacról, mert bizonytalanná vált a munkahelyük vagy mert katások voltak és így hitelképtelennek minősítették őket.
A kormány két évvel meghosszabbította az új lakásokra érvényes 5 százalékos áfaszabályt és ugyanennyivel kitolta ez energiahatékonyságra vonatkozó szigorítás kezdetét is. Továbbra is adós azonban egy átfogó lakáspolitikai koncepcióval, aminek része egy bérlakásprogram és még mindig nem fordít elég pénzt az energetikai korszerűsítések ösztönzésére, ráadásul teljes káoszt okozott a lakossági napelemes beruházásoknál.
A használt fronton még nagyobb mozgások voltak. Tovább nyílt az árolló az energiahatékony és az energetikailag fejletlen ingatlanok között. Különösen a 40-50 éves, nagy méretű, nem korszerűsített családi házak kerültek rossz helyzetbe, de az elhanyagolt társasházi lakások sem rúghattak nagyon labdába. A használt piacon nézelődő vevők szemében a lakásfenntartás költsége feljött az ár mellé. Konvektoros lakásokat szinte nem lehet eladni, vagy csak nagy engedménnyel, akár 20-30 százalékkal. A méretes családi házaknál, főleg ha az nem top lokációban van, még ennél is nagyobb lehetett az alku mértéke.
Egyelőre csak az első kilenchavi adatok ismertek a használtaknál. Az átlagos drágulás a tavalyi év hasonló időszakával összevetve 21,1 százalékos volt. A tempósabb felértékelődést a megyei jogú városok mutatták 24 százalékkal, de még a kisebb városok is lehagyták a maguk 21 százalékos ütemével Budapestet. Veszprémben nőttek az árak a leggyorsabban, 43 százalékkal, mostanra ott egy négyzetméter átlagosan 628 ezer forintba került. Ezzel a kiemelkedő árral a város már a budapesti kerületek közül is maga mögé utasított ötöt. Ugyancsak jelentősen, 30 százalék feletti ütemben drágult Eger és Pécs, míg e listát Szekszárd zárja 12 százalékkal. Salgótarján korábban három éven át volt az élbolyban, de most csak az utolsó előtti lett, 15 százalék alatti áremelkedést produkált.
Budapesten őrségváltás történt. Visszaszorult a harmadik helyre a korábbi csúcstartó Angyalföld és átvette az uralmat a pesti belváros, a járvány alatt népszerű XVII. kerület a sereghajtók táborába került. A befektetők által kedvelt belvárosi területeken főként régi bérházak polgári lakásai alkotják a felhozatalt. A szétválasztott kislakások alacsony fenntartási költségeinek köszönhetően tökéletesek bérbeadás céljából, ha pedig egy nagyobb alapterületű ingatlant sikerül kifogni, akkor akár szobánként kiadva, akár nagyobb munkával, a lakást több kisebb ingatlanra bontva is jól hasznosíthatóak ezek a belvárosi ingatlanok – állapította meg több más közvetítő hálózat mellett a Duna House is.
A gyengébb decemberi hónap előrejelzésével kalkulálva kijelenthető, hogy körülbelül 125-130 ezer lakástranzakció lesz 2022-ben, ez az elmúlt 8 év leggyengébb eredménye. Ennek a mutatónak a 15-20 százalékos visszaesése azt jelzi, hogy még nehezebb lett lakást eladni. A kínálat eközben dinamikusan nőtt, az eladók egy része igyekszik megszabadulni a magas fenntartási költségű lakásától. Ez kedvezhet a közvetítőknek, bár manapság az eladók 70 százaléka még mindig nélkülük válik meg az ingatlantól.
Beszakadt a hitelpiac
A tranzakciók számának csökkenéséhez képest még rosszabb képet mutat a hitelpiac. Novemberben például csak mintegy 58-60 milliárd forintnyi jelzálogkölcsönt helyeztek ki a bankok, ez a tavalyi azonos hónaphoz viszonyítva 46 százalékos zuhanás.
Budapesten a pesti oldalon a vevők főként a 60 négyzetméter alapterület alatti ingatlanokra szerződtek, Budán pedig rég nem voltak ennyire keresettek a 20-40 négyzetméter közötti kislakások. A Pesten zárult tranzakciók ötöde a 70 millió forint feletti értékkategóriába tartozott, tizedüknél 1,4 millió forintnál is magasabb volt a négyzetméterár. A budai eladások több mint fele 1 millió feletti áron talált új tulajdonosra négyzetméterenként, amiből 9 százalék még az 1,6 milliót is meghaladta.
Érdekesség, hogy befektetői szempontból felértékelődtek a jó hozamot kínáló és novemberben megjelent új állampapírok, de a pénzes emberek túlnyomó része még mindig szereti a bérbeadási célra megvásárolható lakásokat. Novemberben például Budapesten a vevők fele befektető volt, ők átlagosan 61 millió forintot költöttek ebből a célból. Csökkent azonban az előző év azonos időszakához viszonyítva az első lakást vásárlók aránya, miközben vidéken ez a második leggyakoribb vásárlási ok volt. Az első lakásukat vásárlók átlagosan 26,7 millió forintot költöttek vidéken, amiért 60 négyzetméter körüli ingatlant kaptak a pénzükért, míg Budapesten 39,5 millió forintért mindössze 50 négyzetméteres otthonra futja.
