3-4 helyett 6-8 autó: a lakásárak növekedése évtizedes távlatban
Egy lakás és egy autó birtoklása a magyar háztartások számára egyaránt nagyon fontos, korábban a két vagyontárgy közötti gazdasági arány is viszonylag kiegyensúlyozott volt, mára azonban ez már nincs így – hívta fel a figyelmet nemrégiben a Duna House egy elemzése.
„Az arány mára jelentősen eltolódott az ingatlanok javára. Adataink szerint 2015-ig az átlagos lakóingatlan értéke körülbelül 8-10-szerese volt egy új, felső-középkategóriás személyautó árának. 2025-re ez az arány már 13-14-szeresre nőtt, attól függően, hogy melyik piaci szegmensből indulunk ki” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
2025-ben egy budapesti (használt) lakás átlagos négyzetméterára 1,2–1,3 millió forint közöttire nőtt, míg egy (új) középkategóriás autó bruttó ára 10–13 millió forint között mozog. Azaz, egy átlagos, 60 négyzetméteres lakás ára 70-80 millió közöttire tehető. Így tehát egy lakás akár ötször-hatszor is többe kerülhet, mint egy hasonló kategóriájú autó. Tíz évvel ezelőtt ez körülbelül adott érték fele volt, azaz csak 3-4 autó árának felelet meg egy ingatlan.
Mivel a külső, árnövelő tényezők az autópiacra kevésbé voltak hatással, így a gépjárművek ára kevésbé növekedett. Összességében a gépjárművek csak 60-90 százalékos árnövekedést mutattak. Ez magasnak tűnik, de az ingatlanok ehhez képest 160-180 százalékkal drágultak.
Méginkább szembetűnő, ha összehasonlítjuk a magyar és az európai trendeket. Míg az Európai Unió országaiban átlagban 50 százalékos áremelkedés volt tapasztalható 2010 és 2024 között, addig a magyar növekedési szám ebben az időintervallumban még inkább kiugró: közel 250 százalékos! Ezt csupán az észtországi számok közelítik meg.
De mi áll az ilyen arányú drágulás mögött?
Piaci árkorrekció, CSOK, Bróker Marcsi: egy soktényezős növekedés
„Hogyha a 2015 és 2025 közötti árnövekedést vizsgáljuk, akkor ahhoz egy kicsit még visszább kel mennünk az időben” – emeli ki a téma kapcsán a lapunknak nyilatkozó Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, aki szerint a hosszú távú trendekhez tartozik, hogy 2010 és 2014 között gyűrűzött be a devizahitelezés a lakáspiacra, a forgalom pedig ebben az időszakban visszaesett, csökkentve az árakat.
Balogh szerint 2014 volt az első növekedési év, amit – 2015-től – éves szinten átlagban 10 százalék feletti lakásdrágulás követett, egészen a Covid járványig. A szakértő tehát úgy véli: a csökkenési időszak korrekciója is belejátszik az elmúlt időszakban tapasztalt árnövekedésbe. Felhívja azonban arra is a figyelmet, hogy a növekedés közel sem volt egyenletes.
„Az utóbbi 2-3 év abszolút hullámvasút volt” – mondja például arról, hogy a Covid visszafogta az adásvételek számát, ám a lezárások vége „felpattanást” okozott, majd az orosz-ukrán háború ismét letörte a keresletet, és ezzel az árakat, főleg az energiaigényes ingatlanok tekintetében. 2024-re azonban rendeződött a helyzet, főleg mivel a kamatszintek visszaestek a 2023-as tetőpontról.
De akkor miért növekedés, és nem csökkenés jött ki összességében ebből a hektikus időszakból?
„A hullámvölgyek általában sokkal kisebbek voltak és sokkal kevésbé tették boldoggá a vevőket, mint amennyire a hullámhegyek boldogtalanná tették őket áremelkedési szempontból ” – véli Balogh, aki kiemeli, hogy az időleges árcsökkenés időszakában az emberek ráadásul nehezebb anyagi helyzetben voltak (részben emiatt nem vettek ingatlant, és így csökkent az árat mindig felhúzó kereslet).
Összességében tehát a lakások iránti kereslet az elmúlt időszakban sokkal többször és nagyobb mértékben nőtt, mint csökkent, eközben viszont a kínálat inkább visszaesett. Persze ahogyan a szakértő is rámutat, ez a folyamat nem volt egyenletes. 2022-ben a lakáspiaci forgalom 14 százalékkal csökkent, 2023-ban pedig további 23–25 százalékkal esett vissza. Az új lakások eladása különösen nagy mértékben, 56 százalékkal zuhant be 2023-ban. Ám 2024 első negyedévében a lakáspiaci forgalom megélénkült: 36 százalékkal nőtt az előző év azonos időszakához képest. Ebben része volt a CSOK-nak a CSOK Plusz nevű, új programmal való bővülésének, az akkor éppen javuló makrogazdasági környezetnek, illetve az állampapírokból „kiáramló” szabad pénzösszegek egy részének az ingatlanpiacon történő befektetésének is. Mindezen tényezők és az általuk megélénkülő kereslet pedig még magasabbra hajtották az ingatlanárakat.
A lakásárak radikális mértékű felfutása mögött persze több más, közismert tényező is ott van. Elsőként természetesen meg kell említeni a kormányzati politikát, amely az olyan intézkedésekkel, mint a CSOK, a babaváró hitel vagy a falusi CSOK egyrészt sokak saját lakáshoz jutását segítette, másrészt azonban fel is verte az ingatlanárakat. Ráadásul a 2015 és 2021 közötti jegybanki kamatpolitika is az árak emelkedését segítette.
Kedvezett a növekedésnek a befektetési szokások változása is. Ugyanis részben az állami támogatások rendszere, részben a konjunktúra miatt felfutó lakossági megtakarítások növekvő összege miatt többen vettek befektetési céllal ingatlant. Sokan az állampapírok kamatainak megvágása után ide tették pénzüket. Balogh László ennek kapcsán arra hívja fel a figyelmet: a 2010-es évek értékpapírbotrányai – azaz az olyan esetek, mint a Quaestor, vagy „Bróker Marcsi” ügye – sokakat a biztonságosabbnak látszó ingatlanbefektetések felé tereltek.
Drágította az ingatlanokat emellett a szegmens kiugró profitrátája is: az ingatlanfejlesztők 14–15 százalékos, esetenként 20–45 százalékos profitot tudtak realizálni. Mindez az építési költségeket is növelte. Végezetül pedig fontos kiemelni, hogy a magas profit ellenére a 2020-as évekre a szektor bővülése megállt. Évek óta szólnak hírek az építőipar „bedögléséről”, ami fizikai korlátokat is állít az új ingatlanok építése elé, és a kínálati oldal visszafogottsága miatt tovább növelheti az árakat.
Minderre pedig most rájöhet a kormány által nemrégiben bejelentett 3 százalékos állami lakásvársárlási kölcsön, ami azonban nem feltétlenül dobja meg az árakat, sőt….
Árcsökkenés várható? Korrekciós szakaszba léphet a budapesti lakáspiac
„Amit látunk az az, hogy most gyakorlatilag közelítünk a 10 millió lakástulajdonos országa felé, hiszen a feltételek nagyon enyhék, és sokan beleférhetnek ebbe az elsővásárlói kategóriába” – mutat rá Balogh a kedvezményes hitelprogram kapcsán.
Fotó: Depositphotos
Hiszen a 3 százalékos fix kamatozás egyértelműen kedvezőbb bármely piaci hitel feltételeinél, ráadásul a 3 százalék messze az infláció alatt marad. Ez a szakértő szerint kedvez az eddig legrosszabb helyzetben levő elsőlakás-vásárlóknak, akik eddig az áremelkedés miatt nehezebben juthattak ingatlanhoz. Most azonban az ő vásárlóerejük is nő, és könnyebben tudják fizetni ezt a törlesztőrészleteket. És hogy milyen hatással lesz ez a lakáspiaci keresletre? A szakértő szerint hitel már most, azaz a gyakorlati bevezetése előtt elképesztő keresletnövekedést okozott az ingatlanpiacon. Egyes mérések már most több mint 50 százalékos keresleti növekedést mutattak ki országosan a program bejelentése óta.
De mit „tesz” majd ez az árakkal?
„Ha ezt a megnövekedett keresletet vesszük alapul, akkor ez árnövekedést is okozhat, de vannak fékek is a rendszerben” – mondja a hitelfeltételek között szereplő méret-, és árkorlátozásról Balogh, aki felhívja a figyelmet arra, hogy ezek Budapesten jelentős gátló tényezőt jelentenek, hiszen a magas árak miatt már most ritkák az ilyen, a feltételeknek megfelelő ingatlanok.
A szakértő szerint ezért differenciált lesz az árnövekedés, hiszen Budapesten például a piac már nem bír el nagyobb áremelkedést.
Így a fővárosban és a nagyvárosokban nagyobb árnövekedést nem vár a szakértő, az azonban kérdés, hogy menyire zárkóznak fel az „olcsóbb” városok.
A jelenlegi körülményeket figyelembe véve tehát a további drágulás differenciáltnak ígérkezik, főleg földrajzi értelemben. A kisebb települések „felzárkózhatnak” a nagyvárosokhoz, utóbbiakban viszont korrekciós területre léphetnek az árak, azaz: csökkenhetnek.
