A remény halt meg utoljára, megint nőttek a lakásárak, legalábbis Európa nagyobb részében – derül ki az Eurostat most közölt és 2023 harmadik negyedévére vonatkozó jelentéséből. A Központi Statisztikai Hivatal erre az időszakra ugyanakkor 0,3 százalékos apadást mért előzetesen, míg év/év alapon 1,5 százalékos drágulást rögzített. Mindkét adatot várhatóan a hónap második felében pontosítja. Segít az eligazodásban a Magyar Nemzeti Bank lakásár-indexe is, de az is csak a hónap vége felé jelenik meg.
Bárhogyan is finomodnak a hazai adatok, az biztosnak látszik, hogy az elhalasztott vásárlások már az idei első negyedévben megtörténhetnek, s ennek előszele, hogy a tulajdonosok nem engednek az árból. Magyarországon az állami támogatási rendszer átszabása szintén keresletélénkítő hatású, ami megint csak az eladóknak kedvez, legalábbis azoknak, akik korszerű és pár éve épült otthonokat kínálnak. Elég nagy tartományban mozognak a 2024-re várt áremelkedésre vonatkozó elemzői jóslatok: 3-8 százalék közé esnek. Ha a legkisebb jön be, akkor reálértéken csökkenés lehet, de sokkal valószínűbb a sáv felső széléhez közeli érték, ami viszont legalább eléri, de inkább meg is haladhatja a kormány által várt 5,2 százalékos éves inflációt, valamint a jegybank által előrejelzett 4-5,5 százalékos sáv tetejét.
Európa fejlettebb részein pár hónapig élt a remény, hogy a 2022 végén, 2023 legelején elkezdődött kisebb lakásárcsökkenés tartós lesz és áthúzódik 2024-re is, amikor várhatóan kedvezőbbek lesznek a hitelfeltételek, még lejjebb megy az infláció és beindulnak a gazdaságok, így a korábbiakhoz képest barátibb árakon már érdemes lesz lakást venni. Nos, ezekből csak a pénzromlásra vonatkozó vágyakozás jött be, a másik két tényezőre (árcsökkenés, gazdasági élénkülés) még várni kell.
Az egyértelmű, hogy a gazdaságok nagyobb fokozatra kapcsolása elhúzódik, de itt egyenetlen a kép. Az unió vezető országai (Németország, Franciaország, Olaszország) strukturális gondokkal küzdenek, amit belpolitikai bizonytalanságok is erősítenek. A túlértékelt lakáspiacok érzékenyen reagáltak a kereslet visszaesésére, a tulajdonosok több helyütt is kénytelenek voltak engedni az árból.
Az Eurostat szerint a tavalyi harmadik negyedévben a 27 EU-tag közül 10-ben csökkentek, 16-ban viszont nőttek, egyben (Olaszország) stagnáltak az árak 2022 azonos időszakához képest. Az előbbiek csoportját Luxemburg vezeti 13,2 százalékkal, megelőzve Németországot (10,2 százalék) és Finnországot (7 százalék), míg a drágulóknál Horvátország végzett az élen 10,9 százalékkal, a második hely Lengyelországnak (9,3 százalék) a harmadik Bulgáriának (9,2 százalék) jutott. Az utóbbiaknál a drágulás ugyanakkor nem azért következett be, mert egészségesebbek lennének, mint a vezető nyugatiak, hanem azért, mert egyrészt alacsonyabb volt a bázis, másrészt például a lengyeleknél igen jelentős még mindig az áttelepült ukránok kereslete (egy 700 ezres tömegről van szó – a szerk.).
A vásárlók szempontjából rosszabb a helyzet, ha nem az év/éves, hanem a tavalyi második és harmadik negyedévet nézzük. Az olaszoknál itt sem változott érdemben semmi, hét tagállamban mérséklődtek kissé az árak, de 18-ban felfelé vették az irányt. A csökkenőknél ugyanazok a főszereplők, mint év/éves összevetésben, de ha csak a második és harmadik háromhavi periódust nézzük, akkor a számok azt mutatják, hogy erősen lassul ez a visszaesés: Luxemburgban 6,3, a finneknél 2,7, a németeknél 1,4 százalékos volt. A lista másik végét, tehát a dráguló piacokat a lengyelek vezetik, ott a második háromhavi időszakhoz képest 4,5 százalékos áremelkedés volt, a románok 3,4 százalékkal ezüstérmesek lettek, mögöttük jött Dánia, 3,1 százalékkal. A teljes 27 országos lista átlaga 0,8 százalékos áremelkedést mutat.
Az Eurostat a 2010 és 2023 közötti időszakot is összehasonlította. Kiderült, hogy
a Fidesz másodszori hatalomra jutása óta 185 százalékkal kerülnek többe a lakások, ezt a mutatót csak Észtország múlja felül 210 százalékkal.
Mögöttünk a sorrend: Litvánia (158 százalék), Lettország (141 százalék), Ausztria (123 százalék), Csehország (122 százalék), Luxemburg (107 százalék). Három országban negatívba fordultak az árak, itt Görögország vezet -14 százalékkal, utána jönnek az olaszok -8 százalékkal és a ciprusiak -2 százalékkal.
Mint fent jeleztük, itthon a tavalyi év egészéről még nincsenek végleges adatok. Csak azt tudjuk, hogy mintegy 2-3 százalékos emelkedés lehetett, de ez az átlag úgy jöhet ki, hogy a november-december erősebb volt a megelőző hónapoknál. Hiszen azok, akik nem voltak jogosultak az új CSOK Pluszra, még gyorsan kihasználták a tavaly még érvényes kedvezményeket, így az ideiglenesen fellendült kereslet árnövekedést hozhatott.
A gazdaságilag a legfejlettebb országrészek közé sorolt nyugat-dunántúli régióban például majdnem 5 százalékkal nőttek a lakásárak a múlt év utolsó negyedévében az egy évvel korábbihoz képest. Az észak-alföldi régió – köszönhetően az ottani fejlesztéseknek, egyebek mellett a Debrecen-környéki gyárberuházásoknak – még ennél is nagyobb, 5 százalékos meghaladó áremelkedéssel zárta az év utolsó hónapját – írta az ingatlan.com. A portál szerint idén országosan 3-8 százalék közötti áremelkedés valószínű. Azt mi tesszük hozzá, hogy a tavaly jelentősen megnőtt kínálati nyomás enyhült, több mint 14 ezer lakás kelt el az utolsó két hónapban, amikor a fent említett okokból sokan előrehozták a vásárlást. Az is logikus, hogy az a tulajdonos, aki megtehette, megvárta az idei januárt-februárt, nem vitte lejjebb az árat, most ugyanis megjelennek a piacon a pótlólagos állami forrásokhoz jutott vevőjelöltek.
Magyarországon az új lakások átlagára tovább emelkedhet, mint ahogy ez történt mindig, amikor a beruházók a növekvő pluszköltségeket egészben vagy részben átterhelték a vevőkre. További relatív pluszköltséget jelent a CSOK Pluszt felhasználók körében, hogy az 5 százalékos áfa idén már nem visszaigényelhető. Ez ráadásul éppen azokon a nagyobb településeken jelent többletterhet, amelyeken egyébként is magasabbak az átlagos négyzetméterárak. Jellemző ugyanakkor, hogy a fejlesztők úgy reagálnak, hogy időben kitolják az értékesítés kezdetét a nekik kedvezőbb feltételekre várva.
"Már most érezhetően lelassult az áremelkedés, illetve egyre gyakrabban élnek előértékesítési kedvezményekkel, árazási akciókkal a beruházók, várhatóan addig, míg újra nem élénkül a kereslet" - mondta Valkó Dávid, az OTP jelzálogbank vezető elemzője.
A falusi CSOK-kal érintett települések egy részén – főleg az ipari centrumokhoz vagy az osztrák határhoz közel – bizonyosan lesz áremelkedés, hiszen a keresletet szépen megtámasztja a rendszerbe belerakott pluszpénz. Legfeljebb annak lehet örülni, hogy sokszor alacsony bázisról ugranak egyet az árak. A drágulást a felújítások nem szűnő áremelkedése is fűti, márpedig a falvakban vásárolt házak többségénél rengeteg pénzt kell elkölteni erre.
A használt lakások ára differenciáltan változhat. Borítékolható, hogy a 10 éven belül, korszerű gépészettel épült és most piacra kerülő otthonok kis mértékben tovább drágulnak. Ugyanebbe a kategóriába tartoznak a teljes felújításon átesett, 15-20 éve épült lakások és házak. Tovább zuhanhat viszont a felújítást 30-40 éve nem látott, vagy az ennél is régebben épült és szintén elavult lakásoké, házaké.
