Az idei év első felében négyezer új társasházi lakás kelt el Budapesten, ami a kereslet mérséklődését jelzi. 2017 mindkét félévében ugyanis ennél néhány száz darabbal több volt a forgalom. A keresett környékekben nincs változás: az elmúlt hat hónapban is a XIII. (egy híján ezer eladás), a XI. (~750 db) és a IX. (~350 db) kerületben talált gazdára a legtöbb új lakás; ez a három városrész adja a főváros forgalmának több mint felét – olvasható ki a piac egészét monitorozó, jelenleg több mint 400, értékesítés alatt álló, kétlakásosnál nagyobb beruházás adatait tartalmazó OTP Budapesti Újlakás Értéktérképből.
„Mivel csak az eredetileg beharangozott 2019. végi határidőig él a kedvezményes, 5%-os áfakulcs az új lakásokra, a következő másfél évben az eddiginél is nagyobb rohamra lehet számítani a piacon. Az 5% ugyanis azokra a vételárrészekre vonatkozik, amelyeket 2019 végéig fizet ki a lakásvásárló. Egyrészt célszerű tehát olyan beruházás lakásaiból vásárolni, ahol az építkezés már előrehaladott stádiumban van. Emellett érdemes ügyvéddel és a beruházóval konzultálni arról, hogy milyen lehetőség lenne a vételár minél nagyobb részét 2019 végéig kiegyenlíteni” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. Persze a teljesítés (azaz az építkezés különböző szakaszai) előtt járó fizetésnek a jelenlegi, szűk kapacitások és munkaerőhiány jellemezte építőipari helyzetben kockázata is van, figyelmeztet a szakember. Mindenesetre az nem kérdés, hogy 2020-tól, a 27% áfakulcs miatti nagyjából 21%-os bruttó lakásár-növekedés mellett látványosan szűkül majd a vevői kör.
A kereslettel párhuzamosan, az 5% áfa meghosszabbítása, illetve a szűkös építőipari kapacitások miatti bizonytalanság okán az újonnan meghirdetett kínálatban is csökkenést látunk idén. Január és július között 120 projekt keretében 3600 új lakás került piacra. Ez a szám az alacsonyabb áfa és a növekvő CSOK összegek 2016-os bevezetése óta rendre 5-6 ezer között alakult eddig félévente. Működik tehát a kényszerű piaci önkorrekció. Az új kínálatban is letaszíthatatlan a trónról a XIII. kerület: itt idén eddig 1100 újonnan meghirdetett lakásból válogathattak a vevők. A XI. kerületben néhány nagy társasház mellett jellemzően kisebb házak épülnek, így lehet, hogy új projektek számában (19) ez a kerület áll élen, miközben az ezek keretében megépülő 430 lakás a dobogó második fokára elegendő. Alig lemaradva a IX. kerületben kínálják a harmadik legtöbb, 400 új lakást.
A kivitelezés időbeli elhúzódása miatt, a 2016-tól megélénkülő keresletre a kínálat késve tud reagálni. Hivatalos lakásátadási statisztikákban csak idén és jövőre lesz látványos növekedés. Idén közel 9 ezer társasházi lakás átadásával számol az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe, ami több mint kétszerese a tavalyi mennyiségnek. 2019-re pedig további bő egyharmados növekedéssel, már most 12,1 ezer megépülő lakást tartalmaz a cég adatbázisa. Az 5%-os áfa eredeti, 2019 végéig hátralévő másfél évében Budapesten háromszor annyi új lakásba költözhet be tulajdonosa, mint a megelőző másfél évben. A többi fő piaci mutatóhoz hasonlóan a megépülő lakásszámban is a XIII., a XI. és a IX. kerület hármasa áll élen. Egymagában, a XIII. kerületben idén és jövőre átadni tervezett közel hatezer új lakás a fővárosi volumen 28%-át adja!
A lakásátadásoknak kisebb része valósul csak meg időre, a projektek többsége már most több negyedévet csúszik az eredeti tervekhez képest. Ennek csak kis részben okai a rossz árazás, vagy helyszínválasztás, illetve az átgondolatlan alaprajzok miatti értékesítési nehézségek. Nagyobb gondot az építőipari kapacitáshiány jelent. „A tavalyi évhez hasonlóan, idén az első félévben is 15-20, már hirdetett beruházás állt le végül. Van köztük olyan nagy projekt is, ahol a lakások nagy részére már előszerződést is kötött a beruházó, de nem látja biztosítottnak, hogy a vállalt 2019 végi határideig meg tudja építeni a házat” – számol be tapasztalatairól Valkó Dávid. A kedvezményes áfakulcs 2019 utáni esetleges kivezetése arra kényszeríti a beruházókat, hogy tegyenek meg mindent a mihamarabbi átadás, illetve az eladások felpörgetése érdekében. Mivel azonban a kereslet tovább erősödik, nem várható, hogy az elkövetkező másfél éves hajrában nagy árengedményekre kényszerüljenek a beruházók.
Új projekt indítására (tervezéssel, engedélyezéssel együtt) már nincs ideje a cégeknek, ha az 5%-os áfával szeretnének kalkulálni. A kínálat viszont gyorsan elfogyhat; a OTP adatbázisa szerint azonnal költözhető új lakásból mindössze 170 van a fővárosban. Emellett további 5,2 ezer épülőfélben lévő lakást, és bő kétezer építési engedéllyel rendelkező, de még nem épülő ingatlant kínálnak jelenleg. Ez az alig 7,5 ezer lakás, a mostani értékesítési ütemet figyelembe véve, jövő nyárra elfogyhat. A nagyjából 20 ezer, jelenleg is előkészítési / engedélyeztetési fázisban lévő új lakás tervei egyelőre fiókban maradhatnak, illetve sok, hosszú távú piaci jelenlétre berendezkedő cégnél indulhat el a koncepciók újratervezése. Bár van néhány olyan beruházás, amit már most 2020-as, sőt 2021-es átadással hirdetnek, kérdéses, hogy hány cég hajlandó a nettó ár csökkentésére, hogy fenntartsa a vásárlók érdeklődését. Bátran kijelenthető, hogy 2021-től látványosan csökkenhet az átadott lakások száma, így erőteljes piaci átrendeződés is indulhat. A kínálat inkább az olcsóbb részpiacokon eshet vissza, ahol kisebb tere van a beruházónak árat csökkenteni úgy, hogy még vonzó nyereséget érjen el, ellenben a drágább, kevéssé árérzékeny vevőkörrel jellemezhető környékeken könnyebb lesz továbbra is lakásokat eladni.
Nehéz most bármit is jósolni az árak alakulásáról. Az OTP adatbázisában az idei átadású fővárosi lakások átlagára 630 ezer Ft/m2 körüli, míg jövőre ez elérheti a 700 ezret. A 2019 utáni helyzet viszont egyelőre kiszámíthatatlannak tűnik.
